貝殼高管高額年薪引關注，96%來自“股份支付薪酬”

營收規模見頂后，貝殼持續自我變革，大規模調整組織架構，正在轉型居住服務平臺

文｜《財經》研究員 王文彤

編輯 | 楊立赟

4月24日晚，貝殼-W（02423.HK）發布了2025年度報告。相較一個月前公布的2025全年業績，年度報告披露了更多信息，包括近期頗為外界關注的管理層薪酬細節。

年報顯示，貝殼聯合創始人、董事長兼首席執行官彭永東2025年的薪酬為2.35億元，同比下降41.25%；聯合創始人兼執行董事單一剛2025年薪酬為1.76億元，同比下降41.14%。

過億元的年薪令外界側目，但詳細拆分可知，此二人薪酬中占比最高的是“股份支付薪酬”，2025年的占比均超過96%。剔除這部分收入，二人的薪酬分別為937.8萬元和672.8萬元。對比其他港股上市房企董事長薪酬水平，在合理范圍內。

彭永東和單一剛已將2025年限制性股票全額捐贈，用于為居住行業服務者及家庭（指房產經紀人及裝修工人）提供醫療保障和子女教育、為應屆畢業生提供支持等，并設立“健康家貝守護金”。

2025年是貝殼持續調整的一年，與房地產市場大勢基本保持一致，全年實現凈收入946億元，同比微增1.2%；但凈利潤為29.9億元，同比下降26.7%。毛利較低的租賃、家裝等非房業務占比提升，對沖了規模下滑造成的營收壓力，但也稀釋了公司整體盈利能力。

在營收規模見頂后，貝殼正在探索新的解題思路。作為中國最大的中介機構和平臺，其產業鏈不斷向上下游延伸。2025年，貝殼先后推出房客分離、大店模式、“真保障”全流程服務保障體系、AI助手等提高服務質量和效率。

在3月16日的業績電話會上，彭永東表示，市場的底層邏輯已發生顯著變化，房產經紀行業將從過去的“依賴資源規模”，轉向“比拼專業服務能力與運營效率”。進入2026年，貝殼繼續進行大規模組織架構調整，將今年定義為轉型居住服務平臺的關鍵一年。

“天價”高薪從何而來

年報披露彭、單二人過億元的的薪酬引發外界關注，詳細拆解來看，這并非“到手”工資。

貝殼兩位聯合創始人獲得大額“股份支付薪酬”源于2022年貝殼港股上市。

當時，美國《外國公司問責法》的出臺讓中概股公司面臨強制退市的風險，貝殼選擇回歸中國香港上市，采用了港股的“同股不同權”組織架構。

“同股不同權”指的是持股份額不與投票份額畫等號。例如，貝殼赴美IPO招股書顯示，鏈家前董事長、貝殼創始人左暉持股28.9%，持有投票權46.8%，為公司第一大股東。

二者之所以不同，源于AB股結構。根據貝殼財報，相同份額下，每持有一股A類股就有一票投票權，一股B類股則有十票投票權。這類股份的持有人也被稱為“超級投票權”持有人。

根據香港聯交所《上市規則》規定，“超級投票權”持有人（在貝殼為彭永東和單一剛）必須為上市公司董事會成員，其股份相關經濟利益占比必須超過所有股東權益的10%。這樣能夠使公司投票權和控制權相匹配，公司和股東的權益不受損害。

彼時彭、單二人的股份相關經濟利益均并未達到10%。因此，在貝殼港股上市前夕，公司以股權激勵的方式向彭永東授予7182萬受限制的A類股，向單一剛授予5387萬受限制的A類股，合計1.26億股。根據招股書，股權激勵計劃為期十年。

這筆股權按會計規則采用“直線攤銷法”，分五年計入薪酬成本，由此在財報上形成了每年數億元的“股份支付費用”。

這種“同股不同權”的組織架構是港股市場的常見操作，貝殼并非孤例。如小米、快手、京東等公司均采用這種方式。

彭、單二人被授予的A類股均是“受限制的股份”，在解鎖期到來之前，受限制的股票不得銷售、轉讓、預支等。即便是股票解鎖，股份制度薪酬也需要通過出售等方式才能變現。

A股和港股的薪酬披露規則不同，也讓外界對貝殼產生了“天價薪酬”的驚嘆。

中國證券業協會投資銀行業專業委員會委員鄭培敏告訴《財經》，A股上市公司所披露的高管薪酬，通常僅涵蓋基本工資、績效獎金這類現金收入，大眾在A股公司年報里看到的高管薪酬，并非高管從公司獲取的全部經濟收益。

而港股上市公司披露的高管薪酬，包含薪金、獎金及股份支付薪酬。鄭培敏表示，股份支付薪酬并不是公司實際的現金支出，“‘股份支付薪酬’ 常常被外界錯誤地當作高管實際到手的現金收入。實際上，這是一個會計上的處理。”他說。

剔除“股份支付薪酬”部分，彭、單二人的2025年薪酬分別為937.8萬元和672.8萬元。對比其他港股上市房企董事長薪酬水平，在合理范圍內。

以民營房企龍湖集團（0960.HK）為例，其最后一次披露董事長薪酬是在2023年，根據當年財報，董事長兼首席執行官陳序平薪酬總額為3467萬元，其中基礎薪酬為1650萬元。

還有一些港股房企因爆雷、現金流緊張而大幅降低高管薪酬。如2023年底，碧桂園（2007.HK）將執行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩和非執行董事陳翀的年薪分別由37萬元、300萬元、200萬元和37萬元統一調整至12萬元。

貝殼2025年報披露，彭永東已經連續兩年捐出全額限制性股票，加上2026年初單一剛捐贈的限制性股票，合計捐贈股份總數達1900萬股，約合超8億元人民幣。在此之前，彭永東未曾出售、轉讓或以其他方式處置過其實際擁有的貝殼股份。

該捐贈全部用于為居住行業服務者及家庭（指房產經紀人及裝修工人）提供醫療保障和子女教育、為應屆畢業生提供支持等，并設立“健康家貝守護金”。

貝殼方面表示，“健康家貝守護金”已于4月23日正式落地并開放申領通道，貝殼已向超50萬貝殼、鏈家員工及行業服務者推送了1對1專屬守護卡。該項目受益人群超過50萬行業服務者，包括店東、經紀人、保潔員等。

持續自我變革

在年報發布前夕，3月29日，貝殼宣布新一輪組織架構調整。

在集團層面，貝殼成立集團變革委員會以及五大專項管理委員會，集團事務線也進行了重大調整，將產研事務線調整為產品事務線、研發事務線，新成立總干部部、成立廉政風紀事務線、公共事務線。

在區域層面，設立成都區域、重慶區域、廣州區域等十大區域，任命李峰巖為集團高級副總裁、貝殼城市首席運營官，負責貝殼城市整體經營管理，向彭永東匯報。

北京鏈家是此次調整的主戰場。

貝殼宣布設立北京鏈家戰略委員會，下設北京鏈家戰略管理辦公室、北京鏈家人力策略，并對原北京鏈家、整裝北京、惠居北京進行組織架構調整。

此外，貝殼還任命了三位副總裁，同時擔任北京鏈家首席客戶官，直接向彭永東匯報。這三人是擁有被窩家裝背景的梁磊、擁有慧居業務背景的張珊珊和北京鏈家總經理蒿玉峰。這意味著，北京鏈家開始嘗試將交易業務、家裝家居業務、租賃業務進行整合，以適應市場和需求端的新變化。

人事方面也進行了較大的變動，多名老將的職位發生了變動。

以上海鏈家為例，原貝殼蘇州區域總經理黃月平出任上海鏈家總經理，前任總經理王擁群卸任上海鏈家職務，繼續擔任集團高級副總裁及惠居CEO（首席執行官)專注租賃業務。貝殼希望借助王擁群的技術能力和管理經驗，推動房屋租賃業務從“規模擴張”進入“效率與質量優先”的新階段。

同日，彭永東還發出全員信，詳細闡釋了本次組織架構調整的初衷以及他對貝殼商業模式、大公司病、ACN模式、AI對經紀人的替代等方面的思考。他同時指出，貝殼將從交易平臺向社區居住服務平臺深度轉型。

此外，從3月29日開始，貝殼的北京區域將開始為期100天的“百日變革”，要求所有管理者，包括彭永東本人到一線服務消費者。

本次大規模調整是貝殼2025年系列調整的延續。

2025年，貝殼先后通過鏈家門店試點了房客分離、大店模式等創新的服務模式，又在全平臺推出“真保障”全流程服務保障體系、重申中性市場觀，努力打破市場對其“暴力壓價”的刻板印象。

面對AI對經紀行業的沖擊，貝殼又推出了AI助手“來客”、必看好房模型等提高經紀人的工作效率。

這是貝殼在規模增長見頂后給出的解題思路。

財報顯示，2025年全年貝殼實現凈收入（指公司實際獲得的收入，等同于營業收入）為946億元，同比微增1.2%；但凈利潤僅為29.9億元，同比下滑26.7%。

這是因為貝殼的房屋交易業務基本盤受到沖擊，靠非房交易撐起四成營收。但由于租賃、家裝等非房業務毛利較低，在維持營收規模的同時，也稀釋了公司的盈利能力。

房產交易仍是貝殼的核心收入來源，但隨著市場下行，2025年該部分業務凈收入出現下滑，在總收入中的占比也逐漸下降。

財報顯示，2025年貝殼的新房業務和存量房業務凈收入分別為306億元和250億元，同比分別下降9.2%、11.4%，降幅分別擴大19.4個百分點、12.1個百分點。二者凈收入合計在總凈收入中占比為58.83%，同比下降7.37個百分點。

貝殼將希望寄托在非房業務。

2023年7月，貝殼提出了“一體三翼”的業務布局，將公司事業線進行細分。“一體”指的是新房和二手房業務，“三翼”則指的是家裝家居、服務租賃服務和新興業務及其他（指貝好家業務）。

根據財報，2021年貝殼非房業務收入占比僅為2.89%，此后四年快速上升，2025年的占比已升至41.17%。

相比家裝家居，房屋租賃業務增長更加顯著。截至2025年末，貝殼在管房源突破70萬套，同比增長62%，錄得凈收入219億元，同比增長52.8%，并首次實現全年盈利。

這一板塊的增長主要得益于“省心租”模式下托管房源數量擴張。該模式將分散房源轉為機構化長租房源，由貝殼提供標準化管家服務，賺取托管傭金。

但從行業來看，業務已經較為飽和，且依賴規模擴張，貝殼想快速占領市場需要付出較高的成本。根據財報，2025年房屋租賃服務的營業成本同比增長47%。

在3月16日晚的業績電話會上，彭永東稱，市場的底層邏輯已發生顯著變化。“交易結構在變，二手房占比持續提升，新房市場出現分化。”他說，購房者也趨于謹慎，“現在更像一場家庭資產重組”。

不過進入2026年，市場出現了一些好轉的信號。

根據國家統計局的數據，2026年3月一線城市新房、二手房價格均止跌，成交量也創新高。

此外，市場的回暖不局限于一線城市，3月，徐州、無錫、重慶等城市的二手房亦出現不同程度回暖。

貝殼集團黨委書記、執行總裁左東華近期在接受采訪時表示，當前市場最明顯的變化是從全面漲跌轉向結構性復蘇，消費者心態也發生了較大變化。

他認為，經紀人的角色正在從信息中介進一步轉向專業化的居住服務者，貝殼需要更好地運用AI技術，同時在理解消費者需求、協調復雜問題、保障交易過程方面還大有可為。

責編 | 張生婷

題圖來源 | 視覺中國