上海樓市的脆弱平衡，多少家庭困在置換路上，進退兩難？

上海樓市有一個較為離譜的脆弱平衡，可能很多人都沒有注意到。無論作為賣家還是買家，如果不能清晰的認識到這一點，可能就會在趨勢判斷中發生誤判。不知道大家注意到沒有，有很多專家，對于上海樓市即將觸底的判斷中，有一個很重要的依據，就是上海的二手掛牌量在減少。也就是房東在撤牌。但他們并未從根源上追尋房東撤牌的原因，只是表層上的理解：因為房價調整的有點多，所以房東不賣了。這當然是一個理由，但我認為這顯然不是最深層的原因。寫研報的專家是淺嘗輒止的，因為他們并不靠預測房價吃飯。但對于我們這種搏殺在市場第一線的投資人，資產價格預測就是生命線。所以這決定了我們，相比專家必須要挖掘出更具決定意義的真相。不知道大家有沒有注意到一個現象，就是上海二手掛牌量是從去年夏天，開始持續下降的，但也是從去年夏天開始，上海新房開分銷的樓盤越來越多。

這兩者之間有關聯嗎？

有的！

五年前，內中環二手次新和新房都是10萬單價，甚至倒掛，所以買新房要搖號，要積分。買到就是賺到。三年多前，新房限價打開，所以新房價格上漲，二手調整，比如新房漲2萬到12萬，二手次新跌2萬到8萬，那么置換還能勉強跟上，雖然有差價4萬，但畢竟房子確實變好了。然而由于二手房價格的下行和新房價格的穩定，差價越來越大。比如楊浦內中環濱江，140~150平新房可能是1700~1800w，但15~20年房齡的二手次新140~150平可能只有900w+，差價相差了近一倍。

那還置換個毛線，所以很多房東撤牌了。這里的二手房東，其實是樓市的潤滑劑，他賣出自己的二手房，是增加了二手房庫存，增加了掛牌量，但他同時也消耗了一套新房，增加了新房的去化。

也就是他們的置換行為如果缺席，就會導致一個明顯的結果，那就是新房賣不動要開分銷，而二手房則出現撤牌，庫存量下降。

這正是去年夏天以來，發生在上海樓市的真實。

所以，很多專家看到的二手掛牌量的下降，其實并非是真實的下降，只是由于置換者的缺席，導致二手庫存轉移到了一手房，于是一手房只好通過高額傭金來開分銷。

前一段時間，上海短視頻平臺上的一些博主和中介，鬧出了沸沸揚揚的中介返傭價格大戰，就很能說明這一點。那么接下來的趨勢演化，就有兩種可能性。第一種可能，如果買房需求很強勁，持續消化二手房庫存，那么二手房庫存持續降低，使得二手房價開始上漲并達到新房置換區間（比如差價30%~40%），那么可以重新激活置換鏈條，也就是二手房東為了置換新房，重新把房子掛出來賣，這時又會引發二手掛牌量的重新上升，達成新房市場和二手房市場的平衡。第二種可能，如果買房需求無法持續，無法推高二手房的房價，那就看開發商是否挺得住，如果挺不住降價，把價格降到二手房東可以置換的差價之內，同樣也能重新激活置換鏈條引發二手掛牌量的上升。

因為雖然房東的房子價格降了，但他要買的新房價格也降了，差價還是可以承擔的。所以他并不會因為房價降了就舍不得賣。

那么對于置換鏈條上的每一個人，只要是以小換大，由于支付的差價在變小，同樣也不會舍不得賣。

那么，置換鏈條依然是通暢的，只是在這種情況，上海房價可能會面臨一些新的壓力，但說不定也能在這個新的價格上實現止跌回穩。

所以，到底會是上面兩種情況的哪一種，我們需要跟蹤兩個數據，第一是我們要看需求（網簽量）是否能一直持續，是否能有效的減少二手庫存推升房價（根據2020年經驗，房價上漲需要3萬套以上的月網簽量持續5~6個月以上）；第二，就看新房是否會挺不住降價，或是通過高額返傭變相降價。無論哪一種情況，都是真實的市場通過市場行為達成的新的平衡，那么對于我們來說，把握住真實的市場變化，然后做出決策就好。