西紅門(mén)板塊，新的天花板來(lái)了

撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

西紅門(mén)樓市，戰(zhàn)火即將重燃。

不久前，興創(chuàng)置地對(duì)外公布了西紅門(mén)6030項(xiàng)目的案名——萬(wàn)象茗筑。

它的售樓處目前已建成，樣板間則在最后的打磨中，預(yù)計(jì)將在4月底，對(duì)外開(kāi)放。

正式開(kāi)盤(pán)的時(shí)間，大概率將鎖定在5月份。

從拿地至今，興創(chuàng)置地花在萬(wàn)象茗筑身上的時(shí)間，已過(guò)去了一年半。

期間，北京出臺(tái)好房子政策，整個(gè)樓市發(fā)生了翻天覆地的變化。

生于好房子政策前的萬(wàn)象茗筑，一直在尋求突破口。

最終，經(jīng)過(guò)多次調(diào)規(guī)后，成功躋身四代宅之列。

它的產(chǎn)品尺度，不僅在西紅門(mén)和大興樓市，堪稱(chēng)頂流；某些層面，在整個(gè)北京樓市，也是獨(dú)一檔的存在。

過(guò)去兩年，西紅門(mén)樓價(jià)經(jīng)歷了從頂峰最高超6.5萬(wàn)元／平，到目前的5萬(wàn)+。

價(jià)格的回落，讓西紅門(mén)板塊的性價(jià)比凸顯，價(jià)值來(lái)到近年來(lái)最高，始終保持著京城樓市最火熱板塊之一的身份。

過(guò)去4年里，北京四五環(huán)間，單價(jià)5-6.5萬(wàn)元/平的板塊中，西紅門(mén)始終位列第一；在單套總價(jià)500-800萬(wàn)元的板塊中，也始終位列前三。

支撐西紅門(mén)樓市的核心動(dòng)力，是關(guān)于它的超級(jí)規(guī)劃大餅，正在一項(xiàng)項(xiàng)照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

外界最關(guān)心的地鐵19號(hào)線，北延工程已于今年初正式開(kāi)工；南延工程，則完成兩輪環(huán)評(píng)公示，納入北京軌道交通三期規(guī)劃，官方2029年底通車(chē)的目標(biāo)，并沒(méi)有變。

學(xué)區(qū)方面，黃城根小學(xué)大興校區(qū)北校區(qū)，已于去年9月首批招生，目前滿軌運(yùn)行；與萬(wàn)象茗筑一路之隔的南校區(qū)，目前也已完成規(guī)劃方案。

北京四中大興校區(qū)，則在今年初，正式獲得北京市發(fā)改委立項(xiàng)，規(guī)劃方案已于4月2日公示。

它的開(kāi)工時(shí)間，基本鎖定在今年下半年。正常情況下，將在2028年9月，正式首批招生。

商業(yè)方面，西紅門(mén)薈聚商圈中，元?jiǎng)?chuàng)大都會(huì)目前也已正式開(kāi)業(yè)。

有時(shí)候，事緩則圓。

如果從西紅門(mén)目前配套落地的情況，以及當(dāng)下似乎復(fù)蘇的市場(chǎng)來(lái)看，萬(wàn)象茗筑此時(shí)正式入市，恰逢其時(shí)。

“南北”庭院的四代宅

在西紅門(mén)板塊，萬(wàn)象茗筑的體量并不算大——共規(guī)劃了10棟8-17層的住宅樓，555戶。

它的一大特點(diǎn)是，所有戶型的層高，均達(dá)到了3米。

當(dāng)然，這只是萬(wàn)象茗筑四代宅的一個(gè)標(biāo)簽。

它核心的殺手锏，是產(chǎn)品端的贈(zèng)送尺度。

所有戶型，南向?yàn)槠媾缄?yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.5-1.8米，全部贈(zèng)送；北向通面設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深1.2米，全部贈(zèng)送；側(cè)面和南向飄窗，全部贈(zèng)送。

在目前的北京樓市，擁有三種以上贈(zèng)送手段的四代宅中，萬(wàn)象茗筑是唯一一個(gè)，做到南北全贈(zèng)送的項(xiàng)目。

尤其是北向通體設(shè)備平臺(tái)，好房子政策實(shí)施一年多來(lái)，幾乎所有項(xiàng)目狂卷贈(zèng)送尺度，但大家的目光，主要集中在南向陽(yáng)臺(tái)上。

萬(wàn)象茗筑則另辟蹊徑，將精力聚焦到了北向設(shè)備平臺(tái)上，是為數(shù)不多北向贈(zèng)送手段發(fā)力的項(xiàng)目。

這種贈(zèng)送手段的組合，也讓它與周邊其他項(xiàng)目，形成了明顯的差異化。

在其描述中，南北大面積的陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，形成了目前京城樓市，少有的“南北空中庭院”。

無(wú)論是南北哪個(gè)陽(yáng)臺(tái)，都可以獨(dú)立打造成百變生活場(chǎng)景。

目前，最接近其形態(tài)的，是方程國(guó)賢府的裝飾架構(gòu)。它開(kāi)盤(pán)取得了首銷(xiāo)406套的佳績(jī)。

區(qū)別在于，萬(wàn)象茗筑的設(shè)備平臺(tái)是通體的，方程國(guó)賢府則有部分呈豎狀。

在西紅門(mén)板塊，萬(wàn)象茗筑走出了獨(dú)立行情。至于購(gòu)房者鐘情哪種贈(zèng)送組合，則是蘿卜青菜、各有所愛(ài)。

不過(guò)，可以肯定的是，萬(wàn)象茗筑的這種贈(zèng)送手段，政策上合理合規(guī)，沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

在花姐看來(lái)，它的設(shè)備平臺(tái)本就不在套內(nèi)，未來(lái)業(yè)主自行加上窗戶，也未嘗不可。

最高實(shí)際得房率99%

實(shí)現(xiàn)全部贈(zèng)送后，讓萬(wàn)象茗筑的實(shí)際得房率，遙遙領(lǐng)先諸多四代宅。

它的主力戶型有四款：91平米、97平米、103平米和130平米；另有少量60平左右的頂退戶型。

其中91平和97平為洋房戶型，前者分布在1#中間戶、8#和10#，后者為1#的邊戶。

103平和130平，集中在剩余7棟14-17層不等的小高層中。103平為邊戶，130平中間戶。

萬(wàn)象茗筑得房率最高的戶型為97平，總贈(zèng)送面積約19.3平米，實(shí)際得房率約99%。

其次為91平，總贈(zèng)送面積約14平米，實(shí)際得房率約97%。

而作為小高層戶型的103平和130平，實(shí)際得房率，將分別達(dá)到約96%和約93%。

這個(gè)數(shù)值，放眼整個(gè)北京樓市，當(dāng)屬頂級(jí)存在。

超級(jí)得房率背后，讓萬(wàn)象茗筑有了驕傲的資本：別人家是“一套房”，它則是“三個(gè)盒子”。

其中室內(nèi)空間作為日常生活的主場(chǎng)景區(qū)；南北雙拓展，相當(dāng)于給房子打造了第二、第三生活空間。

西紅門(mén)的“學(xué)區(qū)”房

在西紅門(mén)的規(guī)劃藍(lán)圖中，書(shū)包資源是濃墨重彩的一筆。

北京四中、黃城根小學(xué)的落位，讓這里成為整個(gè)北京，少有的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)板塊。

因?yàn)?，它們?cè)谖骷t門(mén)建成的，是校區(qū)，而非分校。這有著本質(zhì)區(qū)別。

簡(jiǎn)單說(shuō)，校區(qū)等于親兒子，無(wú)論師資、招生、管理，都和本校一體；而分校則大多為合作掛牌的干兒子，和本校的關(guān)系很弱。

在北京買(mǎi)房和上學(xué)，校區(qū)和分校差別極大，直接影響學(xué)區(qū)價(jià)值。

興創(chuàng)置地借著這個(gè)天時(shí)，將萬(wàn)象茗筑定義成了西紅門(mén)，最具學(xué)區(qū)基因的“學(xué)區(qū)房”。

它的小區(qū)內(nèi)部，本身就配建了幼兒園，在西南角；小區(qū)東南面一路之隔，是皇城根小學(xué)大興南校區(qū)；往東約300米，則是北京四中大興校區(qū)。

為了將自身這個(gè)地利優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮到極致，萬(wàn)象茗筑在公區(qū)規(guī)劃中，始終緊扣“成長(zhǎng)型活力社區(qū)”這個(gè)主題。

它在小區(qū)中央地帶，專(zhuān)門(mén)規(guī)劃了一條環(huán)行跑道；其中北邊從商業(yè)配套樓開(kāi)始，一直到5#北邊，一條長(zhǎng)約200米的標(biāo)準(zhǔn)跑道。

主要目的，是為中小學(xué)生建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的體測(cè)跑道區(qū)，幫助提升體育成績(jī)。

這種特色的體測(cè)園林中，還包括了立定跳遠(yuǎn)、單雙杠、羽毛橋、乒乓球等區(qū)域。

五大主題園林中，西南側(cè)的“森之谷澗”，專(zhuān)門(mén)為老年人早上從南門(mén)送孩子到隔壁幼兒園后，回來(lái)在此進(jìn)行休憩使用。

為了搭配這種使用場(chǎng)景，萬(wàn)象茗筑的三個(gè)鄰里中心，北邊的打造成了針對(duì)青少年的“能量補(bǔ)給站”，南邊的則為老人社交主的“4點(diǎn)半課堂”。

這種“學(xué)區(qū)”的概念，更體現(xiàn)在萬(wàn)象茗筑的戶型中。

花姐了解到，它的部分戶型中，首創(chuàng)了針對(duì)青少年的“榮譽(yù)墻”——在書(shū)房中，不僅打造了多個(gè)墻面洞洞板，以及磁吸板。

其中洞洞板，為了見(jiàn)證孩子成長(zhǎng)學(xué)習(xí)中的各種照片、獎(jiǎng)狀等；磁吸板則直接將黑板的功能，安放在了家中。

這種細(xì)節(jié)的把控，在當(dāng)下的北京樓市，并不常見(jiàn)。

花姐點(diǎn)評(píng)：

作為大興本土開(kāi)發(fā)商，興創(chuàng)置地近幾年的角色，有了較大變化。

它親自操盤(pán)后，要瘋狂卷產(chǎn)品，跟上市場(chǎng)的節(jié)奏。

這也是練內(nèi)功的最佳時(shí)機(jī)。

花姐了解到一個(gè)細(xì)節(jié)，在過(guò)去諸多的合作項(xiàng)目中，幾乎所有的客訴，興創(chuàng)置地都要過(guò)一手。

目的，將客戶居住中最真實(shí)的痛點(diǎn)，了解清楚后，在后續(xù)的項(xiàng)目中進(jìn)行改進(jìn)。

反映在萬(wàn)象茗筑身上，則是在略顯擁擠的西紅門(mén)板塊，無(wú)論公區(qū)規(guī)劃還是產(chǎn)品端，都有自己鮮明的印記。

這種操盤(pán)手法，很是老道。

它不僅讓萬(wàn)象茗筑擁有了很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)又避免了同質(zhì)化，給了購(gòu)房者更多的選擇性。

僅從此點(diǎn)上看，興創(chuàng)置地的平衡術(shù)，非一般開(kāi)發(fā)商所能比擬。

今年初，大興區(qū)召開(kāi)了優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境大會(huì)，明確提出要持續(xù)升級(jí)"億企興"服務(wù)品牌。

要求各部門(mén)既要守住"無(wú)事不擾"的底線，更要筑牢"有事必到"的防線，讓企業(yè)投資放心、發(fā)展安心。

2月，大興區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《大興區(qū)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)（2026年修訂）》，要求嚴(yán)格遵循"合規(guī)非歧視"、"公平普惠"等原則，確保各類(lèi)企業(yè)平等享受支持，營(yíng)造公平市場(chǎng)環(huán)境。

這從最底層邏輯，為大興樓市的復(fù)蘇與振興，起到了間接推動(dòng)作用。

作為大興樓市橋頭堡的西紅門(mén)板塊，目前的樓價(jià)已到5萬(wàn)元/平出頭。隨著營(yíng)商環(huán)境的改善，加上強(qiáng)學(xué)區(qū)配套和商業(yè)的成熟，性價(jià)比已經(jīng)凸顯。

此時(shí)，萬(wàn)象茗筑以四代宅的身份，帶著強(qiáng)有力的產(chǎn)品入場(chǎng)，能否成為西紅門(mén)板塊新的王者呢？