2026中國物業服務百強企業研究報告

中國物業服務百強企業研究自2008年以來已連續進行十九年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業內優秀企業的認可，相關研究成果已經成為評判物業服務企業綜合實力及行業地位的重要標準。2026中國物業服務百強企業研究以“服務筑基，高質發展”為主題，發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業服務企業，發揮示范帶頭作用，引領行業高質量、健康發展。

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經營績效：營收保持穩健增長，毛利潤空間收窄，凈利潤筑底反彈

（一）百強企業營收增速企穩至3.44%，TOP10企業增長優勢減弱

圖：2021-2025年百強企業、TOP10企業營收均值及增速情況

近年來，百強企業營業收入持續增長，增速逐步降低并趨于穩定。2025年，百強企業營收均值為16.60億元，同比增長3.44%，增速與2024年基本持平，反映出營收增速正步入平穩通道。TOP10企業營收均值約為163.25億元，同比增長6.64%，較百強企業營收增速高3.20個百分點。可以發現，百強企業與TOP10企業在營收增速上的差距正不斷縮小，由2021年的約36個百分點大幅縮減至約3個百分點，二者的營收增長節奏趨于一致。

圖：2024-2025年百強企業各業務板塊收入變化情況

從不同業務板塊來看，2025年，基礎物業服務收入均值為14.13億元，同比增長5.23%，增值服務收入均值和創新型服務收入均值分別下降5.77%、5.04%，表明企業在多元業務探索中仍面臨調整壓力，部分業務的經營模式和發展路徑尚處于探索階段。

圖：2021-2025年百強企業營業收入構成情況

2025年，基礎物業服務收入占比達到85.15%，同比提升1.44個百分點，壓艙石作用進一步凸顯。增值服務收入占比為12.61%，同比下降1.23個百分點，主要受非業主增值服務大幅縮減及社區增值服務戰略調整的影響。創新型服務收入占比僅為2.24%，貢獻度較低。

（二）增值服務聚焦業主剛性需求，注重專業能力塑造，創新型服務戰略收縮

圖：2021-2025年百強企業增值服務收入及構成情況

2025年，百強企業增值服務收入均值為2.09億元，同比下降5.77%。其中，非業主增值服務進一步收縮，百強企業非業主增值服務收入均值為0.51億元，同比大幅下降17.42%。社區增值服務收入均值為1.58億元，同比微降，但在增值服務收入中的占比持續提升，已達到75.53%，成為增值服務中的主力業務。

圖：百強企業社區增值服務發展邏輯轉變

社區增值服務的發展戰略呈現出顯著的聚焦趨勢，從過去的廣泛布局轉向垂直深耕。百強企業主要圍繞“人”“資產”“空間”三類需求開展社區增值服務，不同業務板塊的經營邏輯呈現出新的特征和變化。

社區生活服務經歷了從“廣泛布局”向“戰略聚焦”的轉變。2025年，百強企業社區生活服務收入均值為4640.37萬元，同比增長2.85%。其中，社區零售、家政服務及社區養老的收入均值分別達3327.80萬元、773.90萬元和258.70萬元，同比分別增長3.2%、2.4%和9.1%。受專業能力不足以及新生兒數量下降導致托育需求收縮等因素影響，社區教育業務出現收縮，收入均值約為279.97萬元，同比下滑4.8%。

資產運營服務從“增量紅利”轉向“存量深耕”。百強企業2025年資產運營服務收入均值為3633.03萬元，同比微降1.16%。其中，美居服務收入均值為1959.78萬元，同比增長3.60%，房屋經紀業務收入均值為1673.25萬元，同比下降6.20%。

空間運營服務的增長邏輯正從“規模驅動”轉向“價值共創”。2025年，百強企業空間運營服務收入均值為5365.96萬元，同比下降2.90%，且為近幾年首次出現下降。這一變化主要受兩方面因素影響：一方面，政策對公共收益監管的日益嚴格以及業主權利意識的覺醒，影響了物業企業的收入分成；另一方面，新房交付量的減少導致百強企業老舊項目占比持續提升。而老舊小區的空間資源優勢明顯偏低，部分“老破小”項目甚至難以產生廣告收益。

圖：2024-2025年百強企業主要社區增值服務收入均值及同比變化

創新型業務逐步從粗放發展走向精準布局，相關業務板塊收入普遍下滑。2025年，百強企業創新型服務收入均值為0.37億元，同比下降5.04%。經過近年來的持續探索，百強企業對創新型服務的布局逐步聚焦于IFM（綜合設施管理）與城市服務兩大方向，并呈現出收縮與聚焦的特點。

圖：2021-2025年百強企業創新型服務收入均值及同比變化

IFM業務的戰略重心正在轉移。當前，團餐服務的市場熱度與業務收入均顯著下降，設施管理已成為物業企業布局的重點，部分企業選擇深耕行政商務領域。同時，頭部企業及部分專業物企正致力于提升綜合服務能力與專業水平，加速向專業IFM公司轉型。碧桂園服務2025年成立IFM業務集團，聚焦7大類行業客戶，覆蓋互聯網、新能源、智能制造、醫療等重點領域，成功落地海康威視杭州總部二期、青島海信產業園等項目，服務內容涵蓋行政、安保、工程、環境、餐飲、會務等。

城市服務業務板塊營收明顯下滑，多家百強企業已啟動戰略調整，主動收縮城市服務業務。2025年，在披露城市服務收入的上市公司中，多數企業該板塊營收出現下滑。其中，碧桂園服務、泓盈城市服務等城市服務業務規模較大的企業，該板塊收入均出現下降，且降幅均超過10%。

圖：2024-2025年部分上市物企城市服務收入及變化情況

具體調整方向主要分為兩類。第一，業務內容聚焦，從“泛化布局”到“賽道聚焦”。“城市服務”概念寬泛，涵蓋市政管理、城市空間運營等多種業務。部分企業選擇將服務內容聚焦于更加務實和可行性較高的領域。例如，碧桂園服務在2025年年報中將原“城市服務”業務板塊更名為“環境業務”，聚焦城鄉環衛、固廢處置、環境治理等核心領域，放棄邊界模糊或難以標準化的“泛城市服務”概念，追求更務實的發展。第二，通過剝離低效資產或優化項目組合收縮業務規模。部分企業則直接對虧損項目或經營不善的業務公司進行收縮調整，優化整體業務架構與人員配置，以實現高質量發展。

（三）營業成本率創新高達80.98%，但成本結構進一步優化

百強企業營業成本及營業成本率持續增長，成本管控壓力仍較大。2025年，百強企業營業成本均值為13.44億元，同比增長4.53%，增速較上年有所放緩，但仍高于營收增速；營業成本率為80.98%，較2024年提升0.85個百分點。

圖：2021-2025年百強企業營業成本均值及營業成本率情況

從營業成本結構來看，人工成本占比下降，成本結構進一步優化。2025年，百強企業員工成本占總營業成本的53.52%，較2024年下降1.19個百分點；物業共用部分共用設施設備日常運行和維護費用、物業共用部分共用設施設備及公眾責任保險費用占比分別為11.31%、1.53%，均較上一年度小幅提升，這主要是智能化設施增加導致的運營維護成本增加，以及項目平均樓齡增加導致的公共設施的運營維護成本的剛性增長；清潔衛生費、秩序維護費、辦公費用、綠化養護費和其他費用占比分別為9.43%、4.98%、2.93%、2.39%和13.91%。

圖：2025年百強企業營業成本構成情況

盡管百強企業持續進行人員優化，但員工成本仍剛性上漲。2025年，百強企業員工數量均值約為6026人，同比下降0.92%，但員工成本約為7.19億元，同比增長2.26%。導致企業減員不降本的原因是多方面的。一方面，人力合規成本剛性上漲。隨著最低工資標準、社保繳費基數逐年上調，加之勞動用工監管趨嚴，企業社保、公積金等法定支出規范化程度提升，人均剛性用工成本持續增加。另一方面，人員結構優化導致人均薪酬成本顯著抬升。為滿足服務品質要求、推動科技替代人工，百強企業持續優化人員結構，高技能或高薪人員的占比提升，拉高了人均成本水平。

圖：2024-2025年百強企業員工數量與員工成本變動情況

（四）毛利潤同比微降，凈利潤首現反彈，關聯方風險出清

百強企業毛利潤持續下滑，仍深陷“增收不增利”的困境。2025年，百強企業毛利潤均值為3.16億元，同比下降0.97%，降幅收窄。從毛利潤構成看，基礎服務貢獻占比超過八成，達81.96%，較上年提升1.72個百分點，仍是核心利潤來源；增值服務毛利潤占比為16.38%，同比下降1.56個百分點；創新型服務毛利潤占比1.66%，同比微降。

圖：2021-2025年百強企業毛利潤均值、凈利潤均值及增速情況

2025年，百強企業凈利潤均值為8312.74萬元，同比增長4.03%，為2022年以來首次實現正增長。本期凈利潤筑底反彈，主要源于部分企業金融資產（含應收賬款）及商譽減值壓力減輕，甚至實現扭虧為盈。朗詩綠色生活2025年凈利潤實現扭虧，主要得益于預期信貸虧損模型下應收貿易款項及其他應收款的減值虧損撥備減少。

毛利率持續下探，凈利率小幅增長。2025年，百強企業毛利率均值為19.02%，較上年下降0.85個百分點，其中，基礎物業服務、增值服務及創新型服務的毛利率均出現下降；凈利率均值為5.01%，較上年微增0.03個百分點，與凈利潤筑底反彈的原因一致。

圖：2021-2025年百強企業毛利率和凈利率均值

（五）現金充裕與增長困境矛盾并存，物企理財需兼顧收益與風險

自2021年以來，物業服務企業普遍面臨營收增長放緩、利潤率下降、壞賬壓力增加等財務挑戰，但行業整體現金流仍保持相對穩定，波動幅度較小。2025年，60家上市物企（截至2026年4月15日，已披露相關數據的港股及A股主板企業）的現金及現金等價物均值約為17.76億元，同比下降1.44%。近五年來，該指標持續穩定在17.5億元至19.5億元的主要區間內，整體波動幅度有限，表明物業企業的資金狀況比較穩定。

圖：2021-2025年上市物企現金及現金等價物情況

物業服務行業兼具輕資產運營與現金流穩健的雙重屬性。近幾年，在行業整體增長放緩、主業發展遭遇瓶頸的背景下，如何有效盤活資金成為關鍵。為此，部分物業企業積極探索，利用閑置資金開展投資理財，以期在優化資金配置、改善財務結構的同時尋求新的收益增長點，如祈福生活服務、保利物業、融創服務、南都物業等多家物業公司均有積極的投資理財動作。

整體上看，大部分企業的投資風格較為穩健，多以低風險的理財產品為主。如保利物業、融創服務等將閑置資金購買結構性理財產品和固定收益類理財產品，在不影響主業發展的前提下，充分盤活閑置資金的使用效率。

但少數企業涉足白銀、股票等風險相對較高的投資標的，引發了行業關注。物業企業投資理財必須在嚴控風險的前提下進行，以避免造成嚴重損失影響主業發展。

管理規模：管理面積增速放緩至1.69%，注重市拓質量與深耕提效

（一）管理面積增速低于營收增速且差距擴大，增長邏輯從規模轉向效益

圖：2021-2025年百強企業管理面積、合約面積均值及變化情況

百強企業管理面積雖保持增長態勢，但增速進一步放緩并跌破2%。截至2025年底，百強企業管理面積均值為7063.69萬平方米，同比增長1.69%，增速較上年下降0.49個百分點；合約面積均值為8924.81萬平方米，同比微增0.87%。百強企業營業收入增速雖已企穩，但管理面積增速仍呈下降趨勢，這印證了企業增長邏輯的改變：從追求規模擴張轉向注重效益提升。

從增量市場來看，新項目供給顯著減少，直接壓縮了物業企業規模擴張的空間。2025年，我國新建商品房銷售面積約8.81億平方米，同比減少8.70%，近幾年來持續處于下降趨勢；房地產開發企業竣工面積下降至6.03億平方米，同比降幅約為18.10%；房地產開發企業新開工房屋面積約為5.88億平方米，同比下降20.40%，降幅較大，較2021年（19.89億平方米）下降70.4%。

從存量市場看，項目爭奪日益激烈，百強企業普遍面臨市場拓展難度加大、項目運營承壓、項目流轉加快等多重挑戰。在此背景下，行業競爭邏輯已發生根本性轉變。從企業發展策略來看，百強企業已徹底告別“規模導向”，全面轉向“效益導向”，“拓優汰劣”成為企業規模管理的核心戰略要義。

圖：百強企業“拓優”與“汰劣”并重

一方面，市場拓展更趨理性謹慎。企業不再盲目追求管理面積的擴張，而是聚焦于高價值、高收繳率、高品牌協同效應的優質項目，避免因“貪大求全”而陷入后期運營困境，從而有效保障整體盈利水平與運營質量。另一方面，企業主動退出低質低效項目已成行業常態。針對管理難度大、物業費偏低、長期處于虧損狀態的項目，百強企業正加快項目汰換，通過戰略性退出來優化項目結構。2025年，中海物業持續優化業務結構并推進虧損項目治理，在規模與效益的平衡取舍中審慎決策，退盤項目約5560萬平方米。

表：2025年部分物業企業管理面積變動情況及原因分析

資料來源：公開資料，中指研究院整理

（二）第三方管理面積占比微降，市拓與留存雙向承壓，并購貢獻進一步下降

圖：2021-2025年百強企業管理面積來源及占比情況

從項目來源結構來看，百強企業第三方管理面積占比微降。2025年，百強企業第三方管理面積占比為54.56%，較上一年小幅下降。盡管百強企業普遍強調市場化外拓并持續加強市拓能力建設，但從項目來源結構來看，第三方項目管理面積占比并未出現顯著增長。主要原因為市場拓展競爭加劇、項目獲取難度上升，第三方項目留存率較低，以及并購貢獻減弱甚至轉為負向拖累。

圖：物業管理市場存量競爭加劇

在項目拓展方面，住宅業態“帶資進場”已成為常態，部分企業為爭奪優質項目，不惜以資本投入換取管理權，將行業競爭的重點從服務質量與管理效率轉向資本實力的非理性比拼，進一步加劇了市場的“被動內卷”。2025年以來，行業內的“帶資進場”案例仍頻繁發生，蘇州、合肥、南京、武漢等多個城市均發生了典型的“帶資進場”爭奪戰，帶場資金額動輒上百萬元，引發了業內的討論和關注。

非住宅領域面臨專業能力門檻高、項目獲取難度大的現實痛點。一方面，非住宅項目對物業服務的專業要求顯著高于住宅物業，不同業態之間的壁壘差異明顯。物業企業需針對不同業態建立專門的運營體系與人才團隊，而多數以住宅物業起家的企業在這些細分領域積淀相對薄弱。另一方面，非住宅項目的甲方多為專業機構或政府部門，普遍采用公開招投標方式，對企業的資質、服務方案及報價等均有嚴格要求。隨著越來越多物業企業將非住宅領域作為重點拓展方向，參與競標的企業數量顯著增加，市場競爭日趨激烈。以萬物梁行為例，全年參與1079場競標，中標率僅為51.8%，近半數項目失利。

企業不僅面臨著外部第三方市場拓展難度攀升的挑戰，更在項目留存環節遭遇嚴峻考驗。在行業整體面臨退盤壓力下，物業服務企業退出的項目多集中于非關聯方的第三方市場，而依托母公司資源的關聯方項目通常具備較高的穩定性與留存率。因此，來源于第三方的管理項目陷入“拓新難、留存亦難”的雙重困境。

圖：2025年物業管理行業并購類型分布情況

2025年，以規模擴張為目的的并購交易已徹底退出市場主流。并購對第三方管理面積的貢獻進一步下降。據中指研究院，在2025年內監測到的18宗收并購事件中，內部資源整合類占比最高，共發生11起，約占總量的61%；專業賽道并購類占比22%，而規模型并購案例數量最少，與前幾年規模擴張時期形成鮮明對比。

當前，物業企業對收并購的態度更加理性務實。部分企業主動收縮并購投入，轉而聚焦服務升級、運營優化與數字化提效，以降本增效為核心，更注重經營質量。2025年7月，新希望服務將原用于戰略收購及投資的80.4%未動用所得款項重新分配至營運資金、人才建設，信息系統及設備，修訂后用于戰略收購及投資的資金僅占約13.2%。

（三）住宅項目撤場現象加劇，非住宅領域留存率更低，依托專業能力適配布局

圖：2021-2025年百強企業管理面積業態分布情況

從管理面積的業態構成來看，2025年百強企業住宅業態管理面積占比約為65.87%，非住宅業態占比為34.13%，與上年相比，業態結構總體保持穩定，表明百強企業項目業態布局已進入相對平穩的階段。在整體業態結構未發生顯著變化的情況下，企業更加注重存量項目的業態組合優化與項目質量的提升。

住宅項目歷來具有高留存率與高續約率的特點，但近兩年項目退場案例屢見不鮮。其中，“被迫離場”多因業主要求降費或服務質量不達標等因素引發；而“主動撤場”則直接源于收繳率持續低迷、項目入不敷出，物業企業為及時止損不得不選擇退出。2025年初至2026年3月底，中指研究院共監測到住宅撤場項目案例212個，并從以下幾個維度分析撤場現象的特征。

從地域分布上看，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多，總計占全部監測樣本的65%左右，且不同城市的退場成因與項目情況存在分化。具體可分為四類：第一，受限價政策影響，業主要求降費或直接解聘更換物業公司，部分項目因降費后虧損導致物業企業退出，以重慶為代表；第二，退場項目以次新房為主，高空置率、高物業費、低收繳率及開發商巨額欠費等問題疊加，迫使物業企業主動撤場，武漢市此類現象較為突出；第三，因對物業服務不滿，業委會直接解聘并更換物業公司，蘇州和南京此類案例頻發，反映出當地業主維權意識較強、業委會覆蓋率較高的特點；第四，老舊小區因長期收繳率低迷、業主繳費意識薄弱，疊加剛性成本持續上漲，物業企業長期虧損后選擇主動退出，這類案例在多個城市均有分布。

從退場企業的分布上看，百強物業企業主動撤場的案例顯著增多。據不完全統計，百強企業主動退場案例超80個，占比約38%，綠城服務、中海物業、濱江服務等多家百強企業均出現主動撤場的情況。表明在存量市場競爭加劇、人工成本持續攀升、收繳率持續下滑的背景下，行業盈利壓力正從中小物業向頭部企業傳導，部分低效或虧損的住宅項目已難以維持。物業企業正通過主動撤場實現止損與資源優化。

從撤場項目的特征上看，次新房項目撤場現象集中爆發。據統計，樓齡在5年以內的次新房項目占比達到35%。過去次新項目因設備新、運維成本低、物業費定價高而備受物業企業青睞。但當前新交付項目普遍面臨高空置率、低收繳率的困境，同時疊加開發商應收賬款逾期與壞賬風險，導致新項目尚未穩定運營便陷入虧損，經營問題快速暴露，成為物企常見的主動撤場項目類型之一。

圖：行業住宅項目撤場情況的特征總結

非住宅領域機遇與挑戰并存。一方面，業態持續細分，招投標機會較多。根據中指研究院“AI招投標Agent”監測，2025年行業全年招標信息41.5萬條，其中，辦公物業是招標項目數量最多的業態，占比達47.46%；此外，學校、醫院、公眾物業、產業園區及商業物業招標數量占比分別為23.68%、6.27%、4.95%、1.31%和0.42%。

圖：2025年各類業態招標項目類型構成情況

另一方面，非住宅項目具有單一業主、項目不確定性較高、服務專業性較強等特征，項目留存率相較住宅項目往往更低。百強企業需結合自身能力與優勢，定向布局，以挖掘更大的市場價值。非住宅領域的潛力不僅體現在更高的物業費水平和邊際收益上，更在于可延伸服務的廣度與深度。相較于住宅物業，非住宅業態的服務邊界已突破傳統“四保一服”的局限，向設施管理、能源管理、行政服務、餐飲服務、消毒服務等專業領域深度拓展。

（四）聚焦深耕戰略形成行業共識，“優勢區域”與“優質項目”成為市場焦點

百強企業持續推進聚焦深耕戰略，并將其作為“十五五”期間的重要發展策略，通過對核心區域、優勢業態及優質項目的深度經營，旨在鞏固企業核心競爭優勢，實現降本增效。聚焦深耕戰略促使企業將優質資源集中配置于效益較高、潛力較大的核心領域，推動業務布局的合理化。中海物業圍繞“重點城市、重點業態”進行深度拓展，持續鞏固在一、二線城市的市場地位，并加大在辦公、政府公建等優勢業態的投入。

百強企業在實施聚焦深耕戰略時，主要圍繞宏觀與微觀兩大維度協同推進。宏觀層面，堅持區域深耕，推動從“廣域覆蓋”向“濃度經營”的戰略轉變。百強企業主動優化城市布局，將資源精準配置于經濟活力強、人口凈流入、物業價值高的核心城市群及高能級城市。在重點區域，通過持續提升項目密度，實現管理平臺、供應鏈及品牌資源的規模化共享，有效降低邊際成本。在此基礎上，依托區域濃度優勢，拓展社區增值、城市服務、企業服務等多元業務，推動服務范疇從單一物業管理向“空間綜合服務”延伸，全面提升單個區域的業務廣度與價值深度，構建起集約化的競爭壁壘。

微觀層面，聚焦優質項目經營，實現單盤效益最大化。百強企業在項目拓展中明確聚焦優質資產類別，重點布局高收繳率的次新住宅、高端項目及大盤項目。其中，高端項目服務標準高、定價空間大，有助于塑造企業品牌標桿，并帶動專業服務能力與團隊能級的整體提升；大盤項目服務戶數多、需求大且類型多元，易于形成規模效應，為增值服務和智慧社區建設提供可持續的運營場景與用戶基礎。通過對優質項目的精準獲取與精益運營，企業致力于實現單盤效益最大化。

圖：百強企業聚焦深耕戰略的兩大維度

服務質量：務實打造“好服務”，推動行業質價相符機制建立

（一）收繳率降至87.32%，滿意度得分亦承壓微降，行業進入“品質攻堅”階段

受宏觀經濟環境、市場競爭加劇、關聯方風險傳導及服務預期提升等多重因素影響，行業普遍出現物業費收繳率下滑、項目留存率下降、客戶滿意度承壓下行等現象。在此背景下，服務質量成為保障企業高質量發展的核心要素。

百強企業物業費收繳率近兩年顯著下滑，項目運營壓力持續加大。2025年，百強企業平均物業費收繳率為87.32%，呈持續下降趨勢。收繳率持續走低，反映了業主繳費意愿的整體減弱。2025年，百強企業項目留存率為95.69%，同比下降1.12個百分點。項目留存率下降，直接反映出企業項目穩定性減弱與項目經營可持續性面臨的挑戰。

圖：2021-2025年百強企業物業服務費收繳率、項目留存率情況

2025年，中指研究院物業服務滿意度普查數據顯示，行業整體滿意度得分為72.9分，較上年微降，近幾年來整體呈現波動下行趨勢。標桿企業的客戶滿意度2025年得分首次出現下滑（同比下降0.2分），反映出滿意度走低已成為行業共同面臨的系統性挑戰。

從各細項滿意度得分來看，客戶服務得分最高為78.8分，反映出物業企業在客服體系方面的持續投入已取得一定成效。近年來，行業普遍重視客戶關系維護，通過推廣管家服務、優化投訴響應機制、加強服務觸點管理等措施，強化了與業主的常態化溝通與問題解決能力，體現了客服團隊在提升服務感知與信任度中的關鍵作用。相比之下，車輛管理、裝修管理、公共設施維護等基礎服務項目得分偏低，說明企業在現場運營、設施維保、秩序維護等方面仍存在明顯短板。

（二）政策明確“服務質量提升”核心導向，“好服務”成為行業共識

2025年，中央政府出臺的相關政策及重要會議均明確提出“物業服務質量提升”，并將其確立為“十五五”期間物業管理行業發展的核心主線。2026年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》明確提出：“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

地方層面也陸續出臺與“好服務”配套的服務標準或指導準則，從服務規范、社區治理、監督溝通、智慧運維等多維度，提出了更為細化的落地指引，切實推動“好服務”從理念走向實踐。

表：關于“提升服務質量”及“好服務”相關政策表述

資料來源：公開資料，中指研究院整理

在政策引導與市場競爭的雙重驅動下，百強企業正圍繞“好服務”開展系統性重構，推動行業從基礎保障邁向品質體驗。盡管不同企業對“好服務”的理解各有側重，但從物企的實踐情況看，“好服務”的構建已形成五個清晰的關鍵方向：一是服務精細化，于細微處見真章，通過持續打磨服務細節，深入洞察并響應業主的多元化、深層次需求；二是服務適配化，根據不同業態屬性、項目定位與客群特征，構建差異化的服務產品與運營標準；三是服務人文化，以有溫度的服務動線、有情感的溝通方式，建立與業主之間的情感聯結與社區認同；四是服務智慧化，借助數字化、智能化手段重塑服務流程，提升服務效率與體驗感知；五是服務價值化，以專業的資產維護與運營能力，支撐物業資產的長期保值增值，踐行后地產時代物業服務的根本使命。

（三）錨定標準化建設“四化”特征，堅持“服務設計”與“標準落地”并重

如何推進“好服務”建設已成為行業高質量發展的核心議題。百強企業主動將標準化作為關鍵實施路徑，把“好服務”的價值理念轉化為可執行、可量化、可持續的運營規范，切實提升服務品質，以期改善項目的運營現狀，提升滿意度水平。

百強企業主動把握行業標準化建設趨勢，結合自身資源稟賦與發展情況，系統構建適配的標準化體系，并積極探索標準化落地的實施策略。在此過程中，企業需堅持“設計”與“落地”并重：既要注重服務標準的前瞻性、系統性設計，也要推動標準在項目運營與業主體驗層面的扎實落地，實現標準化對服務品質與企業價值的真正賦能。

圖：標準化建設遵循“服務設計”與“落地執行”并重策略

在服務設計層面，物業企業要著力提升標準化的全局性與系統性，強化服務的整體設計感與體驗感。標準化建設需從頂層設計入手，與公司戰略深度融合，而非孤立聚焦標準文本本身。具體服務設計可根據“卡諾模型”指導進行服務分層。標準化體系應首先保障社區安防、公區保潔等“必備屬性”服務的高質量穩定交付；在此基礎上，增加物業費用透明公示、節日氛圍營造、社區寵物友好服務等“期待屬性”與“魅力屬性”服務供給；嚴格控制并減少非必要的監控設置、低效重復的維修流程等具有“反向屬性”的服務內容。同時，運用峰終定律優化服務體驗設計。客戶對服務體驗的整體評價，主要取決于過程中的“峰值”（無論正向或負向）與結束時的“終值”。物業標準化服務應致力于打造密集、可感知的“正峰值”體驗（如應急響應及時、社區活動有溫度），并將“負峰值”作為持續改善的關鍵節點。

在標準落地執行階段，物業企業需自上而下建立服務標準化管控機制，建立內部培訓、過程監督、考核驅動、持續優化的閉環式執行體系，使服務標準真正落實到項目上，深化到業主的體驗中。第一，系統開展專項培訓，針對不同業態、不同服務場景拆解細分模塊建立培訓課程體系，讓員工熟悉并掌握標準化要點，強化實戰演練，提升員工服務能力。第二，建立多維質量監督機制，如主管巡查、項目互檢、管理層抽查、數字化監控等，及時發現實際服務中的問題。第三，建立完善的激勵與考核機制，對優秀服務員工給予獎勵并對表現差的員工進行淘汰或降級。第四，定期復盤服務，根據收集到的反饋持續優化標準體系，并對執行管理機制進行整改提升。

（四）探索服務清單化定價模式，構建“質價相符、透明可信”的行業生態

業主和物業企業在權責邊界、信息透明度、服務感知等方面仍存在顯著不對等現象。化解二者之間的深層次矛盾應該進一步強化制度建設，構建“質價相符、透明可信”的市場機制。服務清單制是質價相符的“標尺”，為服務質量劃定清晰邊界、明確量化標準；而彈性定價機制是對服務清單制的有益補充，意圖打破傳統“一刀切”的定價僵局，本質是將主動權更多地交給業主，但其在落地過程中仍存在諸多局限與挑戰。

從制度層面來看，政府部門在積極探索服務標準與定價的靈活機制，推動“質價相符”市場體系的建立。2025年10月，新版北京《住宅物業服務標準》正式實施，這是繼2010年版后的重大升級，核心旨在破解“質價不符”難題，讓物業服務如“點菜”般透明靈活。

服務透明化是質價相符的“保障”，規范成本構成與盈利模式，讓“價”感知可監督，推動行業形成“服務有標準、成本可透明、價格相匹配、雙方共受益”的良性發展格局，從而構建“服務—成本—價格”的三角閉環，助力“質價相符”從美好愿景轉化為發展現實。

各地對物業費收費機制創新已開展多項實踐探索，其核心邏輯是從傳統的“包干制”轉向“酬金制”。部分地區在酬金制基礎上進一步創新，逐步衍生出“信酬制”“信托制”等模式，旨在通過強化資金歸屬明確性、收支公開透明化、業主監督實質化等機制，系統解決酬金制在落地過程中存在的突出問題，推動構建更可持續、權責清晰的物業服務收費與治理體系。

發展潛力：固本拓新構筑萬億市場，科技賦能服務提質與降本增效

（一）管理面積近330億平，營收突破1.8萬億元，“好房子”與城市更新共塑新機遇

物業服務行業的市場規模持續穩步增長。從管理面積來看，截至2025年末，全國物業服務行業管理面積達327.36億平方米，預計到2030年將達到近400億平方米。

圖：2019年-2030E物業服務行業管理面積

以全國經濟普查數據為基礎，中指研究院對行業營業收入空間進行綜合測算。2025年，全國物業服務企業總營業收入約1.83萬億元，同比增長4.06%。行業的增長動能正加快從“開發驅動”轉向“運營驅動”。未來，物業服務行業的市場空間將進一步擴容。

圖：2018-2025年物業服務行業營業收入總額

從增量維度審視，盡管房地產增量市場在逐步收縮，但據國家統計局數據，2025年，我國新建商品房銷售面積仍達8.81億平方米，這一銷售規模將逐步轉化為行業的新增管理面積。全國“好房子”建設的持續推進對運營維護提出了更高要求，須匹配中高端品質的“好服務”以實現資產的保值增值。這種“高品質住宅+高標準服務”的供需耦合為百強企業深耕高端細分市場、構建差異化競爭壁壘奠定了堅實基礎。

從存量市場看，城市更新戰略的深入推進正加速釋放物業管理行業的新動能。根據住建部統計，2025年，全國全年實際新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個，2020-2025年累計進行老舊小區改造近29萬個。大量老舊小區在完成改造后，會引入專業化物業服務，為物業企業帶來了新的存量項目覆蓋機遇。

圖：2019年-2025年全國老舊小區改造計劃及實際完成情況

（二）政策持續加碼社區消費場景，家政、養老等業務前景廣闊

2025年以來，國家多部委密集出臺一系列政策文件，明確將“物業服務+生活服務”作為推動城市更新、促進消費擴容和構建便民生活圈的重要抓手。《服務消費提質惠民行動2025年工作方案》《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》《加快培育服務消費新增長點工作方案》等多項政策中均提及鼓勵開展養老服務、家政服務、托育服務、餐飲、配送等，為百強企業針對性地開展社區增值服務指明了方向。

家政服務作為與家庭生活密不可分的日常剛需，與物業企業的傳統業務在場景、客群及能力要求上高度契合，構成了一個物業企業值得優先布局的高潛力賽道。其在服務場景上均圍繞“居住空間”展開，業務協同性強；在客群上，物業可直接觸達并精準服務于現有業主，轉化成本低；在運營上，物業企業在人力資源的本地化招聘、培訓與管理上具備深厚基礎。因此，多家物業企業已布局此領域。

表：部分物業企業家政服務品牌/產品情況

資料來源：公開資料，中指研究院整理

部分物企已推出家政服務品牌，多通過自營和平臺整合的模式進行運營。如融創服務的家政服務品牌——融創到家，涵蓋家庭類保潔、居家維修、家庭洗護等六大服務內容，服務人員謹遵標準作業流程并采用綠色環保的高端清潔設備及工具，且均通過嚴格培訓及技能認證考核持證上崗。

在政策支持下，“物業+養老”模式逐漸成為物企探索的重要方向，成為銀發經濟中最具潛力的賽道之一。物企憑借其天然的社區資源優勢，成為連接居家養老與專業服務的重要力量。歷經多年探索，物業企業在社區養老領域已實現多業務布局，從適老化改造、生活照料到健康監測、緊急救助，乃至精神慰藉與智慧養老，均取得了初步成效。

從當前頭部物業企業的實踐來看，社區養老服務的布局已初步形成“居家—社區—機構”多層次覆蓋的格局。保利物業推出“和悅會”，聚焦生活照料、健康理療與適老化改造；綠城服務布局“椿齡康養”，整合醫療、餐飲與站點服務；龍湖智創生活以“椿山萬樹”覆蓋機構、社區、居家全養老場景。

在探索社區增值服務的過程中，物業企業必須立足自身的資源稟賦，聚焦真實的社區場景與業主需求，避免盲目跟風。不同企業應依托各自的基因與優勢，選擇差異化的賽道：例如，部分頭部企業發揮在管項目數量多、密度大的優勢，深耕二手房業務；碧桂園服務、新希望服務憑借供應鏈與零售經驗，布局社區零售；保利物業圍繞養寵家庭日益增長的需求，推出寵物專屬服務；德商產投服務則深耕洗衣這一高頻剛需場景。這些實踐表明，社區增值服務的成功關鍵在于“因企制宜”——只有將自身資源優勢與特定服務場景深度結合，才能精準匹配業主的真實需求，形成可持續的商業模式與競爭壁壘。

表：部分物業企業資源優勢及社區增值服務開展情況

資料來源：公開資料，中指研究院整理

（三）科技降本增效進入成果量化期，“AI+物業”應用場景加速落地

科技賦能降本增效的作用已日益凸顯，成為物業行業應對成本壓力、提升運營效率的關鍵驅動力。以2025年上市公司數據為例，上市物業企業（截至4月15日披露2025年年報的企業）的平均管理費用約為3.86億元，同比下降3.89%。這一成效的取得，與智慧管理平臺的搭建、AI技術的深化應用、服務機器人的部署以及人機協同作業模式的不斷推進密切相關。

圖：百強企業在科技應用方面的布局情況

在軟件與AI應用層面，物業企業正積極利用AI大模型的強大能力，圍繞企業運營的核心場景進行創新布局。招商積余、中海物業等企業通過構建企業專屬知識庫并打造智能AI助手（如“積余AI”“海寶AI助手”），為員工提供精準的業務流程指引與問題解答，極大地提升了一線工作效率。智能工單系統通過對上報問題的智能分析與自動派單，實現了服務流程的優化。

行業的AI應用正在聚焦具體場景，以解決具體問題為導向，成為新的生產力工具。物業企業常常面臨“大海撈針式”篩選項目、盲目投入資源、標書質量參差不齊、中標率低迷等痛點。為突破這一困境，中指研究院研發“AI招投標Agent”賦能企業高效投標。“AI招投標Agent”不但可以實時追蹤全國范圍內所有公開的物業招標信息，而且通過深度關聯中指研究院的海量數據資源，能夠前置對物業合約到期項目、新增土地信息等進行監測分析，自動生成標訊信息，讓物業企業的投標工作變得簡單又高效，并顯著提高企業投標數量和中標概率。

圖：中指研究院“AI招投標Agent”產品亮點

在機器人布局方面，物業企業正通過自主研發、生態投資或戰略合作等多種模式，加快智能機器人在保潔、安防、巡檢等具體作業場景的落地。例如，碧桂園服務自主研發的清潔機器人已在多個城市項目投入使用；招商積余試點應用智慧安防機器人“招小巡”以探索“人機協同”新范式。

社會責任：吸納就業穩民生，誠信納稅促發展，融入治理顯擔當

（一）提供多層次就業崗位，納稅增速約1.12%，略高于全國平均水平

物業行業作為民生服務的重要載體，在穩就業、促發展中扮演關鍵角色。隨著城鎮化進程加速、社區服務需求升級與企業轉型進入重要階段，行業用工呈現出規模持續擴張與結構性優化加劇的態勢。根據第五次全國經濟普查結果保守推算，2025年物業服務行業從業人員規模超過900萬人。

圖：2021-2025年百強企業員工數量均值

百強企業2025年員工數量均值為6026人，較2024年略有下降。百強企業一方面通過智能化、數字化布局，減少對保安、保潔、工程等傳統基礎崗位自有人員的依賴；另一方面推進組織精簡，壓縮管理層級、合并區域公司，推動員工結構優化升級，整體上表現為員工數量的減少。此外，百強企業外包業務占比較高，且多集中于保安、保潔等基礎崗位，這些崗位在吸納基層勞動力、促進社會就業方面發揮著重要作用。

稅收是國家財政收入的基石，也是企業履行社會責任的重要體現。2025年，在國內外經濟形勢復雜多變的背景下，物業服務百強企業憑借穩健的經營基本面與規范化管理，百強企業平均納稅額7933萬元，同比增長約1.12%，略高于2025年全國稅收收入增長率（0.8%）。

圖：2021-2025年物業百強企業平均納稅額

（二）融入城市高質量發展新格局，深化參與社會基層治理

基層治理與城市治理是國家治理的微觀縮影，關乎人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，物業企業依托自身的服務場景與服務能力，已成為城市治理現代化的“基層合伙人”。2025年8月印發的《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》進一步將“提升城市治理能力水平”列為重點任務，并特別提出要“探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式”。這標志著物業服務企業被正式納入國家城市治理現代化體系，其社會責任的內涵與外延在國家戰略層面得到明確與升維。

在政策指引下，物企普遍通過三種路徑深度融入基層與城市治理體系：一是健全“社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行機制”，在社區黨組織統籌下參與議事協商、矛盾調解；二是主動對接街道“一委一辦一平臺”，承擔網格內巡查發現、事件上報、輕微問題即時處置等職責，成為基層治理的“前哨”；三是承接政府委托的社區公共服務項目，如高齡獨居老人定期探訪、社區公共空間運營、垃圾分類督導等，延伸公共服務觸角。

圖：物業服務企業融入城市治理的三種常見路徑

識別二維碼填寫資料

獲取物業百強研究報告

及會議資料

報告下載（電腦端復制鏈接）

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