郭海娟律師：商品房買受人在開發(fā)商根本違約時可依法解除買賣合同

購房者傾盡積蓄購置商品房，若遭遇開發(fā)商逾期交房、爛尾停工甚至無法辦理產(chǎn)權(quán)登記等情形，不僅無法如期入住，還需持續(xù)償還銀行按揭貸款，陷入進退維谷的困境。面對開發(fā)商的根本違約行為，法律賦予購房者解除商品房買賣合同并同步終止貸款合同的權(quán)利。對于此種情形，北京市中恒信律師事務(wù)所太原分所郭海娟律師依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)范及司法裁判規(guī)則，系統(tǒng)梳理了解約停貸的核心法律要點，供廣大購房者參考。

商品房買賣合同法定解除權(quán)的行使條件

購房者主張解約停貸，前提是依法解除與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。根據(jù)合同解除權(quán)的二元構(gòu)造，購房者既可依據(jù)合同約定的解除條款行使約定解除權(quán)，亦可援引法定解除權(quán)主張合同終止。在司法實踐中，開發(fā)商逾期交付房屋是觸發(fā)法定解除權(quán)最為常見的事由。

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款第（三）項、第（四）項明確規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，或者遲延履行債務(wù)及其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。據(jù)此，購房者行使法定解除權(quán)須滿足以下要件：首先，開發(fā)商遲延交付房屋等違約行為已達到根本違約程度，致使購房者獲取房屋居住使用的合同目的無法實現(xiàn)；其次，購房者須以書面形式向開發(fā)商履行催告程序，要求其在合理期限內(nèi)交付房屋；最后，開發(fā)商經(jīng)催告后仍未履行交付義務(wù)，解除權(quán)條件方成就。

此外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條、第十條對特殊情形的解除權(quán)作出明確規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的，購房者有權(quán)請求解除合同并賠償損失；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，同樣適用解除權(quán)的規(guī)定。另據(jù)該解釋第十五條，因出賣人原因?qū)е沦I受人超過約定辦證期限一年以上仍無法辦理不動產(chǎn)登記的，買受人亦有權(quán)請求解除合同并賠償損失。

需特別提示的是，解除權(quán)的行使受除斥期間的限制，購房者自知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)須及時行使權(quán)利，逾期則解除權(quán)消滅，此為法律對權(quán)利行使時效的嚴(yán)格規(guī)制，購房者不可忽視。

商品房買賣合同解除后貸款合同的協(xié)同處理

購房者在解除商品房買賣合同的同時，還面臨銀行按揭貸款合同如何處理的關(guān)鍵問題。若貸款合同持續(xù)存續(xù)，購房者仍需繼續(xù)向銀行償還貸款本息，形成“房屋已退、貸款照還”的不公平局面，有悖于實質(zhì)公平原則。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。該條款的立法目的在于，當(dāng)出賣人嚴(yán)重違約致使購房者購買商品房的目的不能實現(xiàn)時，若仍要求買受人繼續(xù)償還貸款，顯失公平，故賦予當(dāng)事人解除貸款合同的權(quán)利。

依據(jù)該解釋第二十一條第二款，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（銀行）和買受人。這意味著，開發(fā)商作為違約方，須同時向銀行返還貸款本金及利息，并向購房者返還已付購房款及相應(yīng)利息，購房者的還款義務(wù)隨貸款合同的解除而終止。

合同解除后，開發(fā)商返還購房款的義務(wù)及違約責(zé)任的承擔(dān)，適用《中華人民共和國民法典》第五百六十六條之規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。開發(fā)商因根本違約導(dǎo)致合同解除的，除返還購房款及利息外，還須根據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約金賠償責(zé)任。

商品房買賣合同解除權(quán)的行使，是法律賦予購房者在開發(fā)商嚴(yán)重違約情形下的重要救濟手段，解約停貸的制度設(shè)計旨在平衡購房者、開發(fā)商與銀行三方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。郭海娟律師認(rèn)為，實踐中購房者面臨的核心困境并非法律規(guī)范的缺失，而是權(quán)利行使的時機與程序把握不足。一方面，購房者須準(zhǔn)確識別開發(fā)商的違約行為是否已達根本違約程度，是否符合法定解除權(quán)的適用條件；另一方面，解約決策須審慎權(quán)衡，一旦解除合同，購房者的債權(quán)受償順位將轉(zhuǎn)為普通債權(quán)，若開發(fā)商已陷入財務(wù)困境，解除合同未必能夠有效追回已付購房款。