秦皇島福港御景十六年僵局 9.1億元毛地受讓有待破解

福港御景開發16年 去化之外困境猶存 （圖片來源：王少杰/攝）

中房報記者 王少杰 河北秦皇島報道

一道藍色圍擋，將秦皇島福港御景（四期）與近在咫尺的學校徹底隔開。

業主羅冰的孩子每天上下學，不得不繞行一公里。這條被寄予厚望的“規劃一路”，全長僅312.88米，合同工期90天，原定于2025年12月24日竣工。然而，如今工期已超期近四個月——中國房地產報記者現場探訪發現，路面主體雖已成形，兩端卻被圍擋牢牢封鎖，兩臺挖掘機靜置于裸露的路基上，機械臂低垂，毫無復工跡象。圍擋周邊不見一名工人，唯有寒風穿過鐵皮縫隙，發出嗚咽般的聲響。

圍擋未撤，困局難破。這道看似普通的施工屏障，不僅困住了數十戶業主的便捷歸家路，更撕開了這個樓盤長達十六年的開發謎局。從“名校學區”承諾落空，到“毛凈地”之爭拖累項目推進，再到政府會議紀要難以徹底化解歷史遺留問題——福港御景的困境，早已遠超一條斷頭路的范疇。

在這條三百余米斷頭路的背后，藏著一個總投資數十億元、總建筑面積41.6萬平方米的大型樓盤。這個2010年高調拿地的項目，如今為何陷入去化率不足10%的窘境？項目開發商秦皇島經安房地產開發有限公司（以下簡稱“經安地產”）究竟經歷了什么？是拿地時的預期接連落空，還是開發過程中屢屢受阻？是低估了政策執行的不確定性，還是多方博弈下的歷史包袱始終難以卸下？一道圍擋，困住的不僅是業主的出行路，更映照出一家房企在區域發展困局中的漫長掙扎。

秦皇島300余米規劃一路施工異常緩慢（圖片來源：受訪者提供）

學區承諾縮水 業主預期落空

福港御景曾憑借“十中+青云里小學”雙優學區概念，一度成為秦皇島市場的熱門樓盤。然而，2025年7月，項目四期288套住宅如期交付后，曾經承諾的名校學區卻大幅縮水：第十中學學區雖如期兌現，但青云里小學卻被替換為同屬青云里小學教育集團的耀華小學。

業主張明明告訴記者，當初購房的核心初衷就是為了孩子求學，如今學區承諾落空，“房子交了，孩子上學卻成了最大的難題”。

資料顯示，青云里小學始建于1928年，是一所擁有近百年歷史的老牌重點校，2017年獲評全國文明校園；而耀華小學前身為廠辦小學，2008年時外來務工人員子弟占比曾超過73%，近年來轉型為足球特色學校。2017年底，兩校組建教育集團，采取“名校+普通校”的幫扶模式。但在業主看來，簡單的集團化掛牌并未真正彌合兩校在師資力量、教學教研水平上的實際差距，且兩校施教區至今相互獨立，并未實現實質性融合。

記者查閱兩校2025年招生簡章發現，青云里小學的招生范圍并未包含福港御景，而耀華小學則明確將該項目納入招生范圍。業主據此質疑開發商存在虛假宣傳行為，經安地產隨后向秦皇島市海港區教育和體育局（以下簡稱“海港區教體局”）核實，得到的口頭答復為：項目對口小學確為耀華小學。

針對業主的質疑，海港區教體局相關負責人向記者作出四點解釋：一是按照學區劃片原則，福港御景所在區域原本就對應耀華小學學區；二是青云里小學在校生已超4000人，校容量趨于飽和，無法再新增生源；三是若單獨為該項目調整學區，極易引發周邊小區的連鎖訴求，影響區域教育秩序；四是相關會議紀要中提及的“青云里小學”，應理解為青云里小學教育集團，耀華小學作為集團成員校，在辦學性質上與青云里小學并無本質區別。

然而，這一解釋并未獲得業主認可。2026年3月5日，秦皇島市政府召開專題會議，明確指出相關紀要已明確項目對口青云里小學，海港區應設法落實紀要要求。會上提出的“分校區就讀方案”（如低年級在青云里校區、高年級在耀華校區），被海港區教體局否決。多位業主明確表示，無法接受孩子入讀耀華小學，堅持要求兌現最初的學區承諾。

海港區教體局相關負責人坦言，目前兩校教師交流調劑工作已啟動，但要真正彌合兩校差距、實現實質性合并，預計仍需1至2年時間。這意味著，福港御景業主期待的學區利好短期內無法兌現。受此影響，該項目開盤至今去化率不足10%，近2000套房源積壓在開發商手中，資金與運營困局進一步加劇。

市長辦公會議紀要明確福港御景對口小學為青云里小學（圖片來源：受訪者提供）

9.1億元競得“毛地” 土地出讓合規性存疑

福港御景的開發困局，根源可追溯至2010年的土地出讓環節。

2010年10月22日，秦皇島市土地收購儲備交易中心掛牌出讓海港區三宗地塊，總面積達184.47畝。經過37輪激烈競價，經安地產以8.76億元成功競得，加上各類稅費，總支出高達9.1億元。同年11月，經安地產與原市國土局簽訂土地出讓合同，約定交地時間為2011年4月30日前，且明確約定為“凈地”交付。

然而，約定交地日期到期時，土地并未如期移交。經安地產進場核查后發現，三宗地塊的拆除、清理工作遠未完成——實際出讓的竟是“毛地”。值得注意的是，就在地塊拍賣前一個月，即2010年9月21日，原國土資源部與住房和城鄉建設部已聯合下發通知，明令禁止“毛地”出讓及多宗地塊捆綁出讓。

經安地產表示，在簽訂土地出讓合同的前一日，相關部門涉嫌違規將約定的“凈地”改為“毛地”，并實施捆綁出讓。知情人士透露，本地某企業曾對該地塊志在必得，經安地產最終競得的結果，或受到多重外部因素的復雜影響。

此后，經安地產開啟了漫長的催告之路。2011年至2012年間，公司先后五次發函，催告原市國土局履行交地義務。令人意外的是，2012年3月28日，原市國土局反而發函質問經安地產，為何未按合同約定按期開工。經安地產隨即回函，明確告知：“地塊內變電站及電纜未拆除，無法進場施工。”同年9月13日，原市國土局復函，首次以書面形式承認問題：“地塊一電力開閉所未拆除，土地未交付。”

2013年1月，經安地產、原市國土局及相關單位簽署變更協議，將交地時間調整至2013年6月30日，項目開工與竣工時間相應順延。這一協議的簽署，實質上等同于官方承認了此前未能按時交地的違約事實。

即便如此，土地交付仍無實質性進展。2013年12月、2014年1月，經安地產再次發函，催促交地并申請工期順延。而時至今日，當年阻礙施工的變電站依然矗立在項目現場，緊鄰五期西門，持續為周邊小區供電，成為項目推進的“攔路虎”。

2026年4月10日，記者就上述土地出讓合規性問題聯系秦皇島市自然資源和規劃局（以下簡稱“秦皇島市自規局”），該局以“分管領導外出”為由婉拒采訪后，記者又向主要負責人發送短信嘗試預約采訪，但截至發稿時同樣未獲回應。

三方變更協議載明土地延期交付原因（圖片來源：受訪者提供）

“毛凈地”之爭 官方與企業各執一詞

值得關注的是，針對經安地產的相關質疑，秦皇島市自規局曾于2025年6月25日作出書面說明，否認存在“毛地”出讓及捆綁出讓問題，稱該地塊出讓程序合規，并給出三點理由：一是出讓地塊權屬清晰、補償安置到位，符合出讓條件；二是三宗地塊按規劃道路自然劃分，并非人為捆綁出讓；三是國家明令禁止“毛地出讓”的政策文件，河北省于2010年12月2日才轉發執行，晚于該地塊的實際出讓時間（2010年10月22日）。

然而，記者核查相關資料后發現，上述說法與事實存在明顯矛盾。

首先，國家政策出臺時間早于土地出讓。原國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發的國土資發〔2010〕151號通知，發布日期為2010年9月21日，而經安地產競得地塊的時間為同年10月22日，政策出臺早于地塊出讓一個月。地方政府轉發政策滯后，不能成為規避國家部委強制性規章制度的正當理由。

其次，官方自身文件已承認土地并非“凈地”。記者調閱2012年至2014年間的相關資料發現，原市國土局的多份函件及變更協議，均明確記錄了土地未按約定凈地交付的事實：2012年9月，原市國土局復函明確承認“電力開閉所未拆除，土地未交付”；2013年1月簽署的變更協議，因地上附著物未完成拆除而調整交地時間；2014年1月，原市國土局再次因土地未完全交付，同意經安地產的工期順延申請。這些書面材料，構成了對“凈地出讓”說法的直接反證。

對于這場持續十六年的拉鋸戰，經安地產總經理潘麗莉向記者表示，公司累計投入已超過20億元。因地方政府未能按約定交付凈地，疊加規劃頻繁變更，項目錯失了多個房地產銷售的黃金窗口期。目前項目整體去化率不足10%，盡管銀行貸款獲得展期，但資金周轉困局依然難以破解。

上海璽浩（北京）律師事務所主任楊靜律師分析指出，國有土地出讓合同在性質上屬于行政協議，交付凈地是出讓方（政府部門）的核心法定義務。本案中的土地出讓行為，實質上違背了國家關于“禁止毛地出讓”的強制性規定，原市國土局已構成根本性違約。

楊靜進一步指出，經安地產依法可采取多種維權路徑：一是要求出讓方繼續履行合同，限期交付符合約定的凈地；二是向出讓方主張賠償因違約造成的全部實際損失；三是若合同目的已無法實現，可依法請求解除土地出讓合同，并要求返還已支付的土地價款及相關費用。她強調，凈地出讓是法定底線，不容任何突破，地方政府應主動擔當，加快解決歷史遺留問題，切實筑牢法治化營商環境的根基。

秦皇島市自規局發文回應稱出讓的“毛地”符合當時政策（圖片來源：受訪者提供）

規劃拉鋸五年 企業稱損失超十億元

土地交付難題尚未解決，規劃審批困局又接踵而至。

潘麗莉回憶，2013年7月，部分地塊終于交付。同年8月，經安地產迅速將項目規劃方案報送原市規劃局，卻意外被以“西港東遷”為由叫停。據悉，“西港東遷”是秦皇島市于2006年提出的遠期戰略構想，當時尚未形成正式批復文件，卻實質上成為項目規劃審批的“一票否決”理由。

2015年5月，原市規劃局復函，正式承認因西港片區規劃整體調整，該地塊已無法按出讓時的原條件進行開發。關鍵矛盾就此浮出水面：2010年土地出讓時，該地塊性質為完整的居住用地；而到2013年部分地塊交付時，地塊已被規劃道路和綠化帶切割成若干小塊，部分用地性質還被調整為商業用地。經安地產據此設計的規劃方案，因與現行規劃條件出入過大而屢屢被拒，被迫反復修改，每一次調整都意味著時間與資金的雙重消耗。

2015年8月，經安地產無奈提交退地申請。公司在申請中陳述，自2010年拿地近五年來，項目始終未能正式開工，僅銀行貸款利息一項損失就達3.1億元。對此，秦皇島市自規局回應稱，2015年12月市政府已召開專題會議，同意項目按原規劃條件繼續開發，并于2016年1月函告經安地產，但企業未及時申報相關手續。經安地產方面則表示，由于當時規劃條件始終不穩定，公司對能否真正按原規劃推進項目存有疑慮，因此未貿然申報。

2018年8月，秦皇島市政府再次召開專題會議并形成紀要，明確認定項目開發受阻“非企業自身原因”，要求相關部門“維持原規劃條件”推進項目開發。這被視為對經安地產合理訴求的重要回應。然而，同年11月，當經安地產再次報送規劃方案后，又被要求按照“打通城市中心軸線”的新理念修改方案，需調整項目容積率，并在項目內預留40米寬的開敞空間，此舉直接導致項目部分樓間距被大幅壓縮。

記者現場探訪發現，福港御景部分樓宇之間的間距已不足十米。低樓層住戶普遍反映，采光、通風及居家隱私均受到明顯影響。一位業主指著緊鄰的兩棟樓抱怨：“當初在沙盤上看，樓間距很寬敞，實際收房后才發現這么擁擠。”業內人士分析認為，樓間距縮水嚴重削弱了項目的市場競爭力，在當前改善型需求主導的房地產市場環境下，這一硬傷直接影響了購房者的選擇意愿，進一步加劇了項目去化困難。

從2013年首次報規被叫停，到2019年經安地產最終拿到工程規劃許可證和施工許可證，項目規劃報批前后耗時長達五年。而這五年，恰恰是中國房地產市場的黃金發展窗口期。潘麗莉表示，截至2018年10月28日，因政府相關部門原因導致的違約金及各項損失賠償合計已達約10.06億元，這一數字尚不包括此后數年間新增的資金成本與市場機會損失。

困局待解 營商環境亟待優化

截至2026年4月，福港御景在土地交付、規劃審批、學區兌現、道路修建等方面積壓的歷史遺留問題，仍未取得實質性進展。一場持續十六年的漫長糾葛，不僅困住了經安地產這家開發企業，也困住了數百戶翹首以盼的業主，更讓地方營商環境的建設水平面臨嚴峻拷問。

一道藍色圍擋，隔開的不僅是一條312.88米的規劃道路，更隔絕了居民日常的生活便利、孩子就近上學的基本權利，以及企業對契約精神的樸素信仰。當白紙黑字的土地出讓合同、市長辦公會議紀要，屢屢在落地環節遭遇梗阻，暴露出的已不僅是單個項目的執行偏差，更是政策傳導、部門協同、政府誠信履約等一系列深層制度性命題。

圍擋未撤，困局未解。對于福港御景而言，十六年的未了局已不能再拖。無論是經安地產累計超20億元的沉沒成本，還是業主們對“名校學區、凈地交付、通路便捷”的基本期待，都急需一個負責任、可落地、有明確時間表的解決方案。這不僅是對一個項目、一家企業、一群業主的交代，更是地方政府以實際行動修復公信力、筑牢法治化營商環境根基的必答題。

（應受訪者要求，文中羅冰、張明明均為化名。）