82輪競價、9家競買人爭搶 上海土拍釋放積極信號

好鋼用在刀刃上。

中房報記者 付珊珊 上海報道

上海土地市場終于熱鬧起來了。

4月21日，上海2026年第三批次住宅用地集中出讓（以下簡稱“土拍”）落幕。三宗純宅地分別位于徐匯長橋、普陀石泉和金山新城，起始總價65.49億元，最終成交總價72.09億元。最讓市場興奮的不是這場土拍攬金多少，而是徐匯長橋地塊的競拍——這是自去年7月以來，上海土拍市場第一次出現(xiàn)這么多頭部房企同臺爭搶一宗地塊的場面。

9家競買人，幾乎囊括了所有主流央企、國企：上海城投、招商蛇口、中海地產(chǎn)、建發(fā)和象嶼聯(lián)合體、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展和西岸聯(lián)合體、華潤置地、綠城中國、中國金茂和湖北清能聯(lián)合體。

但競價的過程，卻并不像上述陣容那樣火花四濺。

開拍之初，現(xiàn)場彌漫著一種微妙的矜持。幾乎每一位競買人舉牌前，都要思量一兩分鐘，主持人不得不頻繁提醒企業(yè)出價。加價幅度維持在500萬元一次時，各家開發(fā)商更像是在謹慎試探，直到主持人宣布將加價幅度上調(diào)至1000萬元一次，競拍節(jié)奏才開始加快。最終歷經(jīng)82輪競價，招商蛇口以33億元將徐匯地塊收入囊中，成交樓板價87150元/平方米，溢價率25%。

有意思的是，中海地產(chǎn)雖然報了名，但全程未出價。一位業(yè)內(nèi)人士笑稱：“別人是出錢拍地，中海地產(chǎn)是出錢看拍地。”

徐匯地塊為何會成為房企爭搶的“香餑餑”？根本原因還在于地塊優(yōu)質(zhì)。

這宗地塊位于龍吳路百色路口，原為商辦性質(zhì)，于今年2月剛剛調(diào)整為純住宅用地。地塊占地約2.1萬平方米，容積率僅為1.8，限高36米。按照這些條件，市場預(yù)計該項目未來可打造10至11層的低密度小高層住宅，精準對標高端改善客群。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認為，這宗地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯。交通方面，地塊緊鄰龍吳路、上中路等城市主干道，南接中環(huán)高架，可快速聯(lián)通徐家匯、漕河涇、西岸、前灘等商務(wù)及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；同時毗鄰在建的軌道交通23號線站點，周邊公交線路密布，形成“軌交+主干道+公交”三維立體交通體系。生態(tài)資源尤為突出，地塊距上海植物園僅約300米，東側(cè)距黃浦江岸線約500米，坐擁不可復(fù)制的城市綠肺與濱江景觀。總體來看，該地塊位于內(nèi)中環(huán)黃金節(jié)點、西岸中央公園區(qū)域，交通便捷，資源稟賦優(yōu)越，具備打造集生態(tài)居住、休閑康養(yǎng)于一體的高品質(zhì)社區(qū)的理想條件。

有業(yè)內(nèi)人士進一步分析，這塊地之所以吸引9家競買人，除了自身條件較好之外，還有兩個深層原因：一是稀缺性，徐匯低密純宅地的供應(yīng)在過去十年里屈指可數(shù)；二是確定性，徐匯的信用溢價依然堅挺，不只是濱江，整個中環(huán)內(nèi)對開發(fā)商而言就是“賣得掉、賣得好”的保障。

值得一提的是，此次徐匯地塊開拍前，保利發(fā)展、保利置業(yè)與上海城投三家房企先后公開發(fā)布了地塊的招標計劃，彼時，“雙保利同臺”也成為此次土拍一大看點。這得益于上海前不久調(diào)整的土拍規(guī)則。舊規(guī)要求，只要股權(quán)鏈條上存在直接或間接的參股、控股關(guān)系，就會被視作同一申請人，同集團公司無法同時報名同一地塊。這意味著，同屬保利集團旗下的保利發(fā)展、保利置業(yè)，即使是獨立上市、獨立運營的主體，也會被認定為關(guān)聯(lián)方，不能同臺競爭。新規(guī)大幅放寬了關(guān)聯(lián)方限制：只要投資決策主體不同，就可以參拍。然而最終，保利置業(yè)并未出現(xiàn)在徐匯地塊的競拍現(xiàn)場。倒是保利發(fā)展與西岸集團組成聯(lián)合體，與招商蛇口在后半程展開了激烈對決，不過最后還是不敵招商蛇口。

而本次土拍最大贏家，也非招商蛇口莫屬。

除了以33億元拿下徐匯長橋地塊，招商蛇口還與中建八局（中建東孚）組成聯(lián)合體，以底價30.29億元競得普陀區(qū)W060401單元A17B-01地塊，樓面價62077元/平方米。半天拿下兩宗地，斥資近50億元再度加倉上海。

實際上，招商蛇口對徐匯長橋板塊并不陌生。此前已在板塊內(nèi)布局海上清和璽項目，市場去化良好，均價約11.5萬元/平方米。盧文曦認為，招商蛇口再度加倉徐匯，說明其對區(qū)域內(nèi)消費群體有很強的信心。

與此同時，招商蛇口在上海的布局版圖也在加速擴張。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年，招商蛇口在上海斥資258億元拿地，拿地金額排名上海第二；但從貨值維度來看，招商蛇口在上海已位居頭部房企之首，持續(xù)重倉上海的戰(zhàn)略意圖很明顯。

就在拿地當天下午，招商蛇口上海公司還發(fā)布了針對新拿兩個項目的專場招聘廣告，可見其對上海市場的信心與執(zhí)行力。

此外，此次土拍中出讓的金山新城地塊則由上海金濱海房地產(chǎn)以8.8億元底價托底摘得。

實際上，今年以來上海土地市場整體較為平淡，底價成交是常態(tài)，雖然此前的青浦徐涇地塊和長寧中山公園地塊有些溢價，但溢價率不高。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，從土拍態(tài)勢來看，房企拿地更趨理性，即便前兩月樓市數(shù)據(jù)回暖，仍堅持“好鋼用在刀刃上”，將資金投向核心優(yōu)質(zhì)地塊。這也是徐匯地塊拍出高溢價、其余地塊底價成交的核心原因。

但積極信號已然釋放。3月以來，上海二手房成交量突破3.1萬套，創(chuàng)近五年單月成交量新高。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，核心城市優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏加快，徐匯地塊的高熱度競拍為后續(xù)上海土地市場釋放了積極信號。當市場回歸理性，其實房企的投資邏輯也變得高度趨同，即聚焦上海，聚焦上海最具有確定性的板塊。這些參拍企業(yè)持續(xù)在上海拿地即是這一邏輯的最好說明。