成都“寬窄巷子”二期南區(qū)要求3000萬(wàn)+的“保底租金”，是不是有點(diǎn)高了？

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楔子

前段時(shí)間，我刷到了一則成都寬窄巷子的新聞，說(shuō)的是：“寬窄巷子”二期南區(qū)公開(kāi)招商，要求保底租金每年高達(dá)3000萬(wàn)元，結(jié)果一家叫做成都阿發(fā)奇商業(yè)管理有限公司的企業(yè)中標(biāo)，而這家公司正是麓湖CPI的運(yùn)營(yíng)商。

而我剛寫(xiě)過(guò)麓湖的豪宅項(xiàng)目，所以對(duì)于這則新聞就格外好奇。

在查找了一番資料之后，我個(gè)人覺(jué)得招商要求的保底租金有些高了，即使寬窄巷子是全國(guó)知名的品牌，但也很難說(shuō)到底能不能撐起這個(gè)租金。

所以今天這篇文章，就來(lái)聊聊：成都“寬窄巷子”二期南區(qū)3000萬(wàn)+的“保底租金”，要求是不是有點(diǎn)高了？

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招商公告

我們先來(lái)了解一下招商公告的具體內(nèi)容，然后再來(lái)聊聊租金要求是不是高了。

一、招租范圍

寬窄巷子二期南區(qū)（38分部地塊），出租面積約：23292.71㎡，包含地上商業(yè)、地下商業(yè)、地下車(chē)庫(kù)及配套，不含需移交政府等部門(mén)的物業(yè)區(qū)域。

二、租金要求

以“保底租金+浮動(dòng)租金”的方式進(jìn)行整體租賃和租金收取。保底底價(jià)為地上商業(yè)239元/㎡/月、地下商業(yè)129元/㎡/月。浮動(dòng)部分按年總收入的2%起抽成，以年總營(yíng)收扣除保底租金后作為基數(shù)。

所以，按地上約7156㎡、地下約8124㎡粗略測(cè)算，年保底租金大于3000萬(wàn)元就是這么得來(lái)的。

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對(duì)標(biāo)

這個(gè)租金要求到底是高了還是低了，我覺(jué)得得橫向比較一下，大家才會(huì)有概念！

先來(lái)看看一路之隔的寬窄巷子一期租金。

1.普通獨(dú)立院落（核心區(qū)）：約 130 - 270 元/㎡/月

獨(dú)立院子或主力店面積約幾百平米，所以單價(jià)看起來(lái)比較“親民”。但通常綁定了嚴(yán)格的業(yè)態(tài)要求，比如指定做品牌輕餐、高端中餐、非遺零售、茶文化體驗(yàn)。

2.幾平米的小鋪面：1200 - 14000+ 元/㎡/月

而幾個(gè)核心入口、流量必經(jīng)之路上的極小鋪面，才真的是“寸土寸金”。

因?yàn)槠胀í?dú)立院落是項(xiàng)目的面積主體。所以從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，二期要求的地上商業(yè)239元/㎡/月，并不算便宜，給運(yùn)營(yíng)方預(yù)留的利潤(rùn)空間并不多。

那么寬窄一期和二期，建筑設(shè)計(jì)上到底有什么區(qū)別？

感興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《 》

因?yàn)閷捳镒邮浅啥寂f改商業(yè)的“天花板”，所以我想用上海的“新天地”來(lái)對(duì)標(biāo)下，也能看出這個(gè)保底租金是高是低？

對(duì)標(biāo)的口徑統(tǒng)一之后，我們可以得到如下對(duì)比的數(shù)據(jù)。（如下圖）

從整體上看，新天地的租金水平要比寬窄巷子的高。但是在小面積的黃金鋪位上，差距并不大，但這無(wú)關(guān)對(duì)比的結(jié)果。

而當(dāng)前新天地最受招商歡迎的業(yè)態(tài)，主要集中在以下幾類(lèi)：

1、高端餐飲與酒吧

香港精品酒吧PARAGON正在籌備內(nèi)地首店；多家日料品牌（如KAKU角關(guān)東煮釜飯Bistro、跳珠Sushi&Handroll）新近開(kāi)業(yè)。

2、美妝護(hù)膚

CPB、SKINCEUTICALS等國(guó)際一線美妝品牌已在新天地東臺(tái)里開(kāi)業(yè)。

3、運(yùn)動(dòng)與戶外品牌

The North Face北面亞太區(qū)首家會(huì)員中心、安德瑪戶外中國(guó)首家旗艦店、Onitsuka Tiger鬼塚虎全新形象店等聚集。

4、設(shè)計(jì)師服裝

本土品牌集絲坊、新銳設(shè)計(jì)師女裝品牌RicoVea等陸續(xù)亮相。

5、生活方式與手作

十八字金等手作業(yè)態(tài)品牌入駐。

而寬窄一期的消費(fèi)也是分層的，大致可以分為三類(lèi)。

1、經(jīng)濟(jì)型體驗(yàn)：30-100元（小吃+簡(jiǎn)單體驗(yàn)）

2、典型游客消費(fèi)：150-300元（餐飲+文化體驗(yàn)）

3、深度游消費(fèi)：500-1000元（含住宿+全方位體驗(yàn)）

這么大的消費(fèi)水平波動(dòng)，關(guān)鍵在于選擇消費(fèi)地點(diǎn)和方式，支巷和周邊街道的性價(jià)比遠(yuǎn)高于主街網(wǎng)紅店。而主街（寬巷子、窄巷子）在社交媒體上被稱(chēng)為"物價(jià)刺客"重災(zāi)區(qū)。

消費(fèi)類(lèi)型

消費(fèi)范圍（人均）

具體說(shuō)明

小吃零食

10-50元

三大炮10元、糖油果子10元/3串、蛋烘糕3-15元、巷子酸奶15元

正餐餐飲

40-120元

馬旺子川小館70元、百年蹄花館50元、冒椒火辣串串50-85元、饕林餐廳60-80元

文化體驗(yàn)

15-80元

蓋碗茶15元、川劇變臉30-80元、采耳15-20元

住宿費(fèi)用

150-500元/晚

經(jīng)濟(jì)型酒店150元、主題民宿200元、舒適型酒店280元

紀(jì)念品文創(chuàng)

50-200元

手工藝品、熊貓周邊、蜀繡等

但即便寬窄一期的物價(jià)不便宜，但還是擋不住絡(luò)繹不絕的游客，據(jù)2025年旅游數(shù)據(jù)顯示：寬窄一期，年客流量已穩(wěn)定在3500萬(wàn)人次以上。

寬窄一期的建筑面積約為：44000㎡，二期面積約為23292.71㎡，那么二期建成之后，游客量會(huì)顯著增加嗎？

經(jīng)過(guò)上面兩輪對(duì)標(biāo)，你可能也有自己的判斷了吧！

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中標(biāo)者

而這次公開(kāi)招標(biāo)，只有一家公司參與，就是成都阿發(fā)奇商業(yè)管理有限公司，而他們的代表作，則是近兩年火出圈的成都非標(biāo)商業(yè)代表——麓湖CPI。

根據(jù)晚點(diǎn)latepost數(shù)據(jù)，CPI開(kāi)業(yè)至今，每?jī)蓚€(gè)來(lái)此的顧客，有一個(gè)愿意在這消費(fèi)，人均零售消費(fèi)額超過(guò) 2000 元；原本只有30分鐘的平均逗留時(shí)間，現(xiàn)在延長(zhǎng)到了5小時(shí)。

麓湖 CPI（Chinoiserie Part Inn）

是一個(gè)集城市文化、藝術(shù)和時(shí)尚生活方式于一體，由眾多餐飲、零售、生活方式、藝術(shù)畫(huà)廊和買(mǎi)手店組成的非標(biāo)商業(yè)社區(qū)。由麓湖異地樣板間的一個(gè)集合島經(jīng)改造而成。

整個(gè)商業(yè)建筑面積約1.3萬(wàn)平方米，綠化景觀面積約3.1萬(wàn)平方米，是一個(gè)集“獨(dú)棟建筑+湖面+花園”為特色的商業(yè)體。（如上圖）

項(xiàng)目一期于2024年3月31日對(duì)外試營(yíng)業(yè)，二期“Koko Market”于2025年5月投入運(yùn)營(yíng)，三期于2025年10月起陸續(xù)面客。

麓湖CP已引入約70個(gè)品牌，包含服裝品牌jajain the moment、家居品牌urban living、香氛品牌在野南雜等，業(yè)態(tài)聚焦時(shí)尚零售、生活美學(xué)與設(shè)計(jì)選品，餐飲配套約占20%。

在CPI的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)看來(lái)，他們選品牌，是看重這個(gè)品牌能不能和消費(fèi)者產(chǎn)生真實(shí)的連接，而不是夠不夠有名。

CPI的團(tuán)隊(duì)很會(huì)營(yíng)造“松弛感”，比如說(shuō)CPI中心有一片12個(gè)空間組成的慢閃區(qū)域，每季度換一次主題。這樣的慢閃，不僅吸引了更多的品牌來(lái)此落地，也吸引了諸多城市的時(shí)尚青年來(lái)此打卡出片。

2024年累計(jì)接待客流約180萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約6000萬(wàn)元，客群轉(zhuǎn)化率近50%，本地與外地客群比例約為3:7。

而大家比較好奇的是：針對(duì)寬窄二期和麓湖完全不同的空間形式，以及不同的客群，阿發(fā)奇團(tuán)隊(duì)會(huì)采取什么樣的招商策略？

面對(duì)保底3000萬(wàn)元+的租金要求，又會(huì)引入怎么樣的品牌來(lái)支撐？

而且寬窄二期還有8124㎡的地下商業(yè)，如何把人流導(dǎo)入地下進(jìn)行消費(fèi)？或者如何將地鐵人流轉(zhuǎn)換成“進(jìn)店”的消費(fèi)人流？

讓我們拭目以待吧！

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結(jié)束語(yǔ)

寬窄巷子雖然是成都的城市更新項(xiàng)目，但在全國(guó)也非常知名。這就為其二期的招商運(yùn)營(yíng)，奠定了很好的基礎(chǔ)。

但“3000萬(wàn)+”的保底租金，并不是一個(gè)輕松的任務(wù)，從參與招標(biāo)的公司只有一家，就可見(jiàn)一斑了。

成都是一個(gè)出了名的“慢生活”城市，但是保底租金越高，對(duì)于商業(yè)的節(jié)奏要求就越快。如何平衡“快和慢”，這是寬窄二期南區(qū)要解決的核心問(wèn)題！