澳洲公寓市場(chǎng)惡化！維州房產(chǎn)稅大漲！澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重！

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澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化：高端豪宅領(lǐng)跌，入門級(jí)“撿漏房”遭瘋搶

最新數(shù)據(jù)顯示，澳洲房產(chǎn)價(jià)值的下跌主要集中在高端住宅市場(chǎng)。由于入門級(jí)房產(chǎn)依然供不應(yīng)求，這一細(xì)分市場(chǎng)不僅頂住了下行壓力，其價(jià)值甚至還在穩(wěn)步攀升。

CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，隨著利率上行及消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的擔(dān)憂，今年房產(chǎn)市場(chǎng)整體走軟，但不同檔次的住房受到的沖擊截然不同。

• 高端市場(chǎng)（前25%）： 價(jià)格受打擊最為嚴(yán)重。在截至3月的季度中，悉尼高端住宅（232萬(wàn)澳元及以上）價(jià)值下跌了2.4%；同期，墨爾本高端住宅（137萬(wàn)澳元及以上）下降了1.9%。

• 低端市場(chǎng)（可負(fù)擔(dān)住房）： 表現(xiàn)依然強(qiáng)勁。悉尼低端住宅逆勢(shì)上漲2.5%，墨爾本則微漲0.6%。

• 中型首府城市： 這種反差更加明顯。布里斯班高端住宅僅增長(zhǎng)3.7%，而低端房產(chǎn)則躍升6.2%。在珀斯，高端市場(chǎng)上漲5.7%，而低端住宅在短短三個(gè)月內(nèi)飆升了8.9%。

CoreLogic研究總監(jiān) Tim Lawless 指出，低端市場(chǎng)（尤其是獨(dú)立房屋）的增長(zhǎng)勢(shì)頭更為明顯，其核心驅(qū)動(dòng)力在于“住房負(fù)擔(dān)能力”的急劇惡化。

1. 借貸能力受限： Lawless指出，如果一名中位家庭收入的買家，以20%的首付購(gòu)買中位價(jià)房屋，其稅前收入的46%將用于支付月供。在實(shí)際操作中，銀行很難批準(zhǔn)此類貸款。因此，大量需求被擠壓到了低端市場(chǎng)，因?yàn)橹挥性谀抢铮I家才能證明自己的還款能力。

2. 政策扶持與投資者涌入： 投資者需求目前高于正常水平，且傾向于中低端房產(chǎn)。同時(shí)，首次置業(yè)者表現(xiàn)活躍，充分利用了聯(lián)邦政府的“5%首付計(jì)劃”（5% Deposit Scheme）以及共有產(chǎn)權(quán)的“幫買計(jì)”（Help to Buy Scheme）。這些政策進(jìn)一步放大了低端市場(chǎng)的上漲壓力。

3. 生活成本危機(jī)： 高端買家正受到名義房?jī)r(jià)和借貸成本的雙重打擊。此外，保險(xiǎn)、學(xué)費(fèi)、交通和食物等生活成本的增加，進(jìn)一步壓縮了高端市場(chǎng)的財(cái)務(wù)預(yù)算。

Westpac高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Matthew Hassan 認(rèn)為，這種市場(chǎng)背離源于買家被迫尋求價(jià)格更合適的替代方案。他觀察到，今年前幾個(gè)月的市場(chǎng)活躍可能與去年春季實(shí)施的5%首付計(jì)劃擴(kuò)容有關(guān)。

然而，Hassan 強(qiáng)調(diào)，3月份的季度表現(xiàn)尚未完全反映出地緣政治風(fēng)險(xiǎn)（如中東戰(zhàn)爭(zhēng)）的影響。這種負(fù)面影響已開始在4月的數(shù)據(jù)中顯現(xiàn)，表現(xiàn)為：

• 拍賣市場(chǎng)走弱。

• 房主撤回拍賣。

• 市場(chǎng)對(duì)RBA收緊政策的恐慌。

目前市場(chǎng)普遍意識(shí)到，澳洲聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（RBA）可能會(huì)采取更嚴(yán)厲的貨幣政策，且預(yù)示著不止一次的加息即將來(lái)臨。在利率預(yù)期走高的背景下，高端市場(chǎng)與低端市場(chǎng)的這種“冰火兩重天”趨勢(shì)預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)。

02

維州短租房稅征收超一年 房源增長(zhǎng)顯著放緩爭(zhēng)議仍在

維州政府推出短期住宿稅一年多，最新數(shù)據(jù)顯示該州短租房源增長(zhǎng)放緩，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為該稅項(xiàng)促使業(yè)主賣房，但利率上升等因素或也產(chǎn)生影響。

自2025年1月起，維州政府對(duì)通過(guò)Airbnb和Stayz等平臺(tái)出租房產(chǎn)的短期住宿提供商，征收其收入7.5%的稅款。州政府原預(yù)計(jì)第一年創(chuàng)收7500萬(wàn)元用于住房建設(shè)，實(shí)際2025年創(chuàng)收8580萬(wàn)元，超出預(yù)期。

政府未說(shuō)明具體項(xiàng)目進(jìn)展，僅稱稅項(xiàng)「按預(yù)期發(fā)揮作用」，資金將用于為有需要者提供社會(huì)住房。

該稅種在公布之時(shí)便遭批評(píng)。 Airbnb認(rèn)為7.5%稅率「過(guò)高」，會(huì)給酒店業(yè)可乘之機(jī)；還有人擔(dān)憂轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者會(huì)沖擊區(qū)域旅游業(yè)。

短租行業(yè)分析機(jī)構(gòu)AirDNA的數(shù)據(jù)顯示，在維州短租房源連續(xù)數(shù)年增長(zhǎng)后，新稅種實(shí)施的第一年增長(zhǎng)顯著放緩。

2022年1月至2025年1月，維州短租房源數(shù)量逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)。 2023年1月，約37097套房源可供出租，高于前一年的31410套；2024年，這一數(shù)字躍升近22%，達(dá)45178套；2025年稅種生效時(shí)，僅小幅增長(zhǎng)2.6%（46342套）；2026年1月，較前一年下降約0.5%。

不過(guò)分析指出，很難將房源下降單純歸因于該稅種，利率上升等因素可能也影響了業(yè)主。

澳洲住房與城市研究所所長(zhǎng)福瑟林厄姆稱，多種因素在起作用，如今房?jī)r(jià)和生活成本高，人們投資更謹(jǐn)慎，且疫情后大量房產(chǎn)涌入短期租賃市場(chǎng)，此后市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。

Stayz政府與企業(yè)事務(wù)高級(jí)總監(jiān)庫(kù)里表示，自該稅種實(shí)施以來(lái)，公司在維州的短租房源供應(yīng)「穩(wěn)定」。 Stayz主張短期租賃住宿（STRA）行業(yè)應(yīng)公平貢獻(xiàn)，但稅項(xiàng)應(yīng)合理、由州政府管理且統(tǒng)一適用，隨意征稅可能損害行業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

該機(jī)構(gòu)此前稱此稅種「不太可能實(shí)現(xiàn)州政府解決住房問(wèn)題的預(yù)期目標(biāo)」。

Airbnb則拒絕置評(píng)。

不過(guò)，Apollo Bay的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人古德萊特稱，該稅項(xiàng)已對(duì)度假勝地造成「損害」，自實(shí)施后，用于短期住宿的房屋上市出售增加。過(guò)去她約80%的買家是度假屋投資者，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橥诵萑藛T或搬家家庭。

而投資房產(chǎn)業(yè)主哈拉普表示，該稅項(xiàng)對(duì)其生意無(wú)影響，他認(rèn)為選對(duì)地方和房產(chǎn)，短期住宿回報(bào)高，新稅項(xiàng)也常會(huì)通過(guò)預(yù)定網(wǎng)站轉(zhuǎn)嫁給度假者，不過(guò)他也擔(dān)心隨著價(jià)格上漲可能讓部分房客卻步，不過(guò)目前他更擔(dān)心汽油價(jià)格導(dǎo)致近期取消預(yù)訂。

03

澳洲華人開發(fā)商公寓項(xiàng)目“爆雷”？毀約、停牌、罰款連環(huán)炸

利用“日落條款”（sunset clauses）解除買賣合同、關(guān)聯(lián)建筑公司因缺陷整改問(wèn)題遭監(jiān)管扣分、以及分包商付款糾紛持續(xù)發(fā)酵——圍繞黃金海岸 Coomera 大型住宅項(xiàng)目 Urbana Heights 的開發(fā)商 Cadmium Development，近期因一連串爭(zhēng)議再度被推上風(fēng)口。根據(jù)《Gold Coast Bulletin》報(bào)道，該項(xiàng)目背后公司及關(guān)聯(lián)實(shí)體的歷史問(wèn)題，正引發(fā)買家、承包商和監(jiān)管層的多重關(guān)注。

首批買家中，有人稱自己的“首套房夢(mèng)想”被日落條款擊碎。媒體此前報(bào)道，買家 Samuel Amey 和 Anabel Djuric 等人在等待多年后，被開發(fā)商依據(jù) sunset clause 終止了聯(lián)排別墅購(gòu)買合同。需要說(shuō)明的是，公開報(bào)道使用的是買家和律師方面的說(shuō)法；截至相關(guān)報(bào)道發(fā)表時(shí)，雖有法律行動(dòng)準(zhǔn)備中，但尚未見正式 filed 的法庭訴訟。

據(jù)報(bào)道，Cadmium Development 推進(jìn)的 Urbana Heights 已于 2026年2月 獲黃金海岸市議會(huì)批準(zhǔn)，項(xiàng)目為 四棟住宅塔樓、總計(jì)600多套公寓。在更早的規(guī)劃階段，該方案曾以約 720套住宅 的版本進(jìn)入公眾視野，后經(jīng)歷高度和體量調(diào)整。

然而，首批買家的不滿并未隨著新審批消失。去年多篇報(bào)道提到，開發(fā)商向至少20名 Urbana Village 聯(lián)排別墅買家發(fā)出終止合同通知。ABC 在 2025 年關(guān)于 sunset clauses 的報(bào)道中也提到，相關(guān)買家指稱開發(fā)商拖慢項(xiàng)目進(jìn)度，以便在市場(chǎng)上漲后重新出售房產(chǎn)，但這屬于買家一方的 allegation。

媒體走訪顯示，項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏也引發(fā)質(zhì)疑。報(bào)道稱，Urbana Waters 另一處地塊在 2026 年 4 月仍處于幾乎未實(shí)質(zhì)推進(jìn)的狀態(tài)，而之前項(xiàng)目營(yíng)銷曾提到相關(guān)建設(shè)應(yīng)在更早階段完成。就現(xiàn)場(chǎng)狀態(tài)而言，這是媒體觀察結(jié)果，不等于官方認(rèn)定違約，但無(wú)疑加重了市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目交付節(jié)奏的擔(dān)憂。

記錄顯示，Cadmium Development 的注冊(cè)董事為 Lirui “Leroy” Zhu。媒體還披露，相關(guān)公司網(wǎng)絡(luò)與多家澳洲實(shí)體、離岸貸款安排以及財(cái)富管理機(jī)構(gòu) MGD Wealth 的注冊(cè)地址存在聯(lián)系。報(bào)道提到，部分資金通過(guò)英屬維爾京群島公司流入澳洲實(shí)體；不過(guò)，這些安排本身并不等于違法，公開報(bào)道中也未顯示監(jiān)管機(jī)構(gòu)就此作出違法認(rèn)定。

在 earlier response 中，ADGCON 一名發(fā)言人曾為開發(fā)商使用 sunset clause 辯護(hù)，稱建筑行業(yè)正遭遇嚴(yán)重的勞動(dòng)力短缺和材料漲價(jià)，而 sunset clauses 本質(zhì)上是為了保護(hù)交易雙方應(yīng)對(duì)不可預(yù)見的成本 blowout。這個(gè)解釋代表開發(fā)方立場(chǎng)，并非司法結(jié)論。

真正更硬的壓力，來(lái)自昆州建筑監(jiān)管機(jī)構(gòu) QBCC。根據(jù)媒體報(bào)道和 QBCC 公開規(guī)則，ADGCON Constructions 在 2024年7月16日至2025年3月12日 之間，因未遵守 defect rectification direction，累計(jì)拿到 30個(gè) demerit points。QBCC 的官方規(guī)則明確規(guī)定：3年內(nèi)累計(jì)30分，可導(dǎo)致3年內(nèi)不得持有牌照。

報(bào)道還稱，ADGCON 在 2024 年因未遵守 defect rectification direction 收到 三張 infringement notices，罰款合計(jì)接近 9548澳元；QBCC licence history 顯示，相關(guān) defects direction 包括 三項(xiàng)結(jié)構(gòu)性缺陷 和 一項(xiàng)非結(jié)構(gòu)性缺陷。QBCC 因保密義務(wù)未公開每宗個(gè)案細(xì)節(jié)，但確認(rèn)了當(dāng)公司累積 30 分后，監(jiān)管程序必須啟動(dòng)。

需要特別注意的是，報(bào)道同時(shí)強(qiáng)調(diào)：對(duì)于 Jim Raptis、Michael Chan 和 Paul Tseng，并無(wú)任何 wrongdoing allegation or finding。報(bào)道只是提到，這些人士曾在不同階段與相關(guān)項(xiàng)目或公司角色發(fā)生聯(lián)系。

除了監(jiān)管扣分，付款糾紛也在累積。根據(jù)《Gold Coast Bulletin》報(bào)道，自2022年以來(lái)，ADGCON 被裁定向兩家分包商支付合計(jì) 203,833 澳元，涉及多宗 adjudication claims，分包商包括 Australian Framing Solutions 和 Nextstep Electrical。這一部分屬于已有 adjudication outcome 的事項(xiàng)，不只是市場(chǎng)傳聞。

報(bào)道還提到，項(xiàng)目存在至少 兩宗 statutory insurance claims 記錄。這類記錄本身說(shuō)明爭(zhēng)議程度不低，但公開報(bào)道沒(méi)有把它描述成開發(fā)商已經(jīng)“崩盤”或公司已進(jìn)入外部托管，因此“爆雷”更像輿論標(biāo)題語(yǔ)言，而不是法律或監(jiān)管上的正式定性。

目前，Cadmium 及相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體詢問(wèn)保持沉默。與此同時(shí)，項(xiàng)目審批已經(jīng)獲得推進(jìn)、監(jiān)管壓力正在累積、買家爭(zhēng)議尚未完全出清，這讓 Urbana 系列項(xiàng)目處于一種非常尷尬的狀態(tài)：規(guī)劃在往前走，信任卻在往后退。

04

成本高公寓市場(chǎng)漸轉(zhuǎn)向高端 需多管齊下防問(wèn)題繼續(xù)惡化

澳洲正大量興建公寓，但專家警告，這些新項(xiàng)目并非面向真正需要住房的人，而是嚴(yán)重偏向高端買家。

專家指出，面對(duì)勞動(dòng)力短缺、建筑成本飆升，以及來(lái)自郊區(qū)居民反對(duì)高密度開發(fā)阻力，開發(fā)商難以讓價(jià)格更低的項(xiàng)目盈利，全國(guó)各地（尤其是在首府城市）涌現(xiàn)的新公寓開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)重偏向高端買家。

這一趨勢(shì)也讓入門級(jí)購(gòu)房者被拒諸門外，無(wú)法獲得本應(yīng)緩解住房危機(jī)的房源，而隨著地緣政治緊張局勢(shì)影響關(guān)鍵進(jìn)口，建筑成本預(yù)計(jì)將進(jìn)一步上漲。

澳洲住房與城市研究所（AHURI）開發(fā)主管阿爾維斯說(shuō)，購(gòu)房者承受能力與開發(fā)商實(shí)際交付能力之間的差距日益擴(kuò)大，低收入家庭難以找到可負(fù)擔(dān)的住房，房地產(chǎn)開發(fā)商也很難以可負(fù)擔(dān)的價(jià)格提供住房，解決住房可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題需要全國(guó)協(xié)調(diào)行動(dòng)，從增加供應(yīng)、支持購(gòu)房者到增加社會(huì)住房。

布里斯本作為入門級(jí)住房?jī)r(jià)格最高的首府城市，所受沖擊尤為顯著，其新公寓項(xiàng)目幾乎全屬高端住宅，即使價(jià)格較低的樓盤也只提供少量一房單位，該市公寓中位數(shù)在去年12月季度上漲近20%，入門級(jí)房?jī)r(jià)更已超越悉尼，成為全國(guó)最貴。

阿爾維斯說(shuō)，布里斯本房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)其他南部首府，過(guò)去15年新建公寓數(shù)量也遠(yuǎn)少于墨爾本，除了高端市場(chǎng)外，開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)重不足，導(dǎo)致房源嚴(yán)重不足。

PRD首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬迪亞斯莫博士指出，一房公寓售價(jià)超過(guò)75萬(wàn)元，兩房超過(guò)100萬(wàn)元，高昂的建設(shè)成本意味著真正能以可負(fù)擔(dān)價(jià)格推出的公寓寥寥無(wú)幾，而對(duì)開發(fā)商而言，現(xiàn)在售價(jià)低于100萬(wàn)的項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)不可行。

昆州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)執(zhí)行長(zhǎng)梅爾科雷拉說(shuō)，公寓歷來(lái)是通往置業(yè)的跳板，但現(xiàn)在這條道路正在迅速變窄，豪華公寓加劇了低端市場(chǎng)壓力，如果每年持續(xù)出現(xiàn)數(shù)萬(wàn)套的供應(yīng)缺口，整整一代人都會(huì)感到失望。

馬迪亞斯認(rèn)為，解決這個(gè)問(wèn)題不僅是建造更多房屋，還需要改變生活方式和居住地點(diǎn)，重視中環(huán)郊區(qū)的中等密度發(fā)展，改變社區(qū)對(duì)高密度住宅的抵觸情緒，同時(shí)需要更多創(chuàng)新建造方法，以降低成本及時(shí)間。

Domain首席研究與經(jīng)濟(jì)專家鮑威爾博士警告，源危機(jī)將進(jìn)一步推高建筑成本，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，若不進(jìn)行實(shí)質(zhì)改革，全國(guó)公寓開發(fā)只會(huì)惡化。

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