龍湖營(yíng)銷總再次流失，金茂撿漏

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

地產(chǎn)圈已經(jīng)呈現(xiàn)兩種不同的狀態(tài)，一邊是拿地拿到手軟的央國(guó)企巨頭，一邊是極限收縮戰(zhàn)略的民企巨頭，開(kāi)發(fā)賽道截然不同的玩法，形成了顯著的差異。

資金充裕的央國(guó)企巨頭占據(jù)土地市場(chǎng)最前端，也就預(yù)示著未來(lái)一二線核心城市新入市項(xiàng)目，基本都是由央國(guó)企主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)呈現(xiàn)一邊倒趨勢(shì)。

從土地供給端的持續(xù)壟斷，再到人才供給端就顯得更加集中化。大批量不拿地房企人才流失加劇，再次讓人才市場(chǎng)持續(xù)內(nèi)卷，競(jìng)爭(zhēng)加劇。

如今的地產(chǎn)江湖，各大渠道里充斥著求職待業(yè)的地產(chǎn)人，這里也包括很多中高管群體，擠破頭加盟央國(guó)企，也成為近兩年人才流向的基本面。

但無(wú)論行業(yè)如何變遷，總有那么一群人似乎總能快速找到新的平臺(tái)，市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)甚至都可以為其量身定制。這一點(diǎn)，很多人不服不行。

龍湖幫，就是地產(chǎn)圈最特殊的存在，無(wú)論你認(rèn)可不認(rèn)可，龍湖系出身的地產(chǎn)人總能找到合適的機(jī)會(huì)，甚至說(shuō)身邊的offer就沒(méi)有停止過(guò)。

剛剛過(guò)去的第一季度，龍湖系營(yíng)銷高管迎來(lái)了一波流動(dòng)熱潮，這與龍湖去年底開(kāi)始的一輪組織調(diào)整不無(wú)關(guān)系，特別是對(duì)于開(kāi)發(fā)賽道影響巨大，畢竟拿地在持續(xù)減少。

繼龍湖地產(chǎn)航道集團(tuán)營(yíng)銷總經(jīng)理范燊卸任之后，就在近期，龍湖地產(chǎn)滬蘇公司營(yíng)銷副總鞏師防與龍湖地產(chǎn)合寧公司營(yíng)銷總監(jiān)鄧萍雙雙選擇離職。

12年龍湖老將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國(guó)金茂

從2026年第一季度整體行業(yè)來(lái)看，各大房企拿地動(dòng)作越發(fā)謹(jǐn)慎，特別是很多熱門一線城市核心地塊，高價(jià)率成交越來(lái)越少，房企抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)逐步加強(qiáng)。

中國(guó)金茂，作為去年剛剛位居行業(yè)前十的超級(jí)央企之一，這兩年備受矚目，隨著各大城市金茂最新四大產(chǎn)品線的相繼落地，中國(guó)金茂已然走出了自家的獨(dú)立行情。

這家央企僅用短短兩年時(shí)間就直接扭虧為盈，甚至直接進(jìn)階行業(yè)頭部，其背后的戰(zhàn)略管控能力，確實(shí)值得同行仔細(xì)推敲。

有了備受行業(yè)認(rèn)可度的產(chǎn)品體系積累，加上央企本身的資金實(shí)力，2026年第一季度，中國(guó)金茂在土地市場(chǎng)上更加從容，拿出了該有的魄力。

2026年前四月，金茂在土地市場(chǎng)上火力全開(kāi)。尤其是在三，四月份，金茂的投資版圖超級(jí)集中化，并且對(duì)于產(chǎn)品研判也早已經(jīng)提前布局。

伴隨著多個(gè)新項(xiàng)目的加持，中國(guó)金茂這一輪的人才升級(jí)戰(zhàn)略仍在持續(xù)，特別是在產(chǎn)品與營(yíng)銷高管方面，中國(guó)金茂仍然還在持續(xù)“抄底”。

就在近期，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，前龍湖地產(chǎn)滬蘇營(yíng)銷副總鞏師防已經(jīng)正式加盟中國(guó)金茂，并擔(dān)任蘇南公司副總，回到了自己最熟悉的地盤。

鞏師防，1984年出生，畢業(yè)之后直接加盟了中介公司，開(kāi)啟地產(chǎn)營(yíng)銷職業(yè)生涯，算是比較早期銷售出身的營(yíng)銷高管之一。

從2006年畢業(yè)開(kāi)始算起，鞏師防歷經(jīng)蘇州福鑫，上海同勝，蘇州高策三家地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司，深耕蘇州市場(chǎng)超過(guò)8年。

2014年鞏師防選擇加盟開(kāi)發(fā)商，也是當(dāng)年剛進(jìn)入華東市場(chǎng)不久的龍湖地產(chǎn)，從營(yíng)銷經(jīng)理做起，2017年就已經(jīng)是龍湖蘇州公司營(yíng)銷總監(jiān)。

隨后鞏師防又轉(zhuǎn)戰(zhàn)南京，無(wú)錫，等地，這一時(shí)期龍湖在華東地區(qū)規(guī)模也逐漸龐大，隨著近兩年龍湖組織構(gòu)架的一系列調(diào)整，龍湖在整個(gè)蘇滬兩地就只有一個(gè)公司：龍湖地產(chǎn)滬蘇公司。

龍湖滬蘇公司其中包括了上海，江蘇整個(gè)省域的布局，其實(shí)也算是龍湖地產(chǎn)占據(jù)了大片江山的區(qū)域公司了。

去年底與今年春節(jié)過(guò)后不久，隨著幾次組織調(diào)整過(guò)后，時(shí)任龍湖滬蘇公司營(yíng)銷副總的鞏師防接到外派總部的消息，內(nèi)部擬調(diào)任其出任龍湖冠寓航道總經(jīng)理。

不過(guò)沒(méi)想到的是，鞏師防直接拒絕安排，并選擇了離職。或許是不想去外地，又或許是在龍湖時(shí)間太長(zhǎng)，換一個(gè)央企平臺(tái)，并且常駐蘇州，更有性價(jià)比。

更何況，本身龍湖系加盟中國(guó)金茂的營(yíng)銷高管就比較多，其中總部，華中，華東等地區(qū)公司都有不少龍湖營(yíng)銷人的身影，溝通工作起來(lái)會(huì)比較容易上手。

龍湖式轉(zhuǎn)型：開(kāi)發(fā)賽道壓縮，經(jīng)營(yíng)賽道雄起

大家可以看到，近五年時(shí)間，市場(chǎng)上龍湖系高管離職的消息非常多，歸根結(jié)底仍然還是民營(yíng)房企的整體承壓。

與重資產(chǎn)投資持續(xù)減弱的同時(shí)，龍湖在代建領(lǐng)域的增量已經(jīng)走到了行業(yè)前列，可以預(yù)見(jiàn)，其開(kāi)發(fā)板塊的未來(lái)，必然錨定在代建賽道上。

從近半年龍湖組織調(diào)整的方向來(lái)看，龍湖地產(chǎn)航道與代建航道的職能合并是大勢(shì)所趨，特別是在總部，研發(fā)與投資已經(jīng)率先合并。

繼去年底到2026年初，龍湖地產(chǎn)迎來(lái)新一輪城市合并，龍湖在華東區(qū)域再次迎來(lái)了一次城市合并，這或許也是本輪一批龍湖系核心人才流失的直接誘因。

首當(dāng)其沖就是龍湖合寧公司與滬蘇公司的合并，原龍湖合寧公司總經(jīng)理王金林調(diào)任商業(yè)航道擔(dān)任建管總，原蘇南事業(yè)部營(yíng)銷總劉燁嫻提拔為新的龍湖地產(chǎn)滬蘇公司營(yíng)銷總。

從去年下半年的10家地區(qū)公司到現(xiàn)有的9家地產(chǎn)公司，龍湖地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)就迎來(lái)了全新地區(qū)管理層班底，小編也匯總?cè)缦拢?/p>

龍湖滬蘇公司營(yíng)銷總劉燁嫻

龍湖浙江公司營(yíng)銷總沈筱婷

龍湖華北公司營(yíng)銷總 李汶炎

龍湖山東公司營(yíng)銷總 任東東

龍湖東北公司營(yíng)銷總 趙鵬

龍湖華中公司營(yíng)銷總 郭文龍

龍湖華西公司營(yíng)銷總 劉青松

龍湖重慶公司營(yíng)銷總 李全

龍湖華南公司營(yíng)銷總 高藝文

在地產(chǎn)航道城市公司布局方面，未來(lái)仍然不排除還會(huì)持續(xù)合并，這種經(jīng)營(yíng)生態(tài)已經(jīng)不僅僅是房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是關(guān)乎未來(lái)生存問(wèn)題，對(duì)此，龍湖的態(tài)度已然堅(jiān)定。

反觀大資管賽道，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入?yún)s在穩(wěn)步攀升。這才是它真正憋著的大招——一個(gè)不顯山露水、卻足夠厚重的戰(zhàn)略底牌。

不僅如此，經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)的高毛利是遙遙領(lǐng)先，比如龍湖運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率約77.7%、服務(wù)約30%，2025 年上半年貢獻(xiàn)約40 億元核心凈利潤(rùn)，有效對(duì)沖開(kāi)發(fā)端虧損

對(duì)比之下，龍湖集團(tuán)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率在2022-2024年分別為17.9%、11%、6.1%，至2025年中期進(jìn)一步降至0.2%。

隨著前地產(chǎn)航道營(yíng)銷總經(jīng)理范燊的離職，龍湖地產(chǎn)前期的營(yíng)銷四大金剛僅僅只有一人在職，目前的龍湖營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)幾乎都是清一色的90后軍團(tuán)。

行業(yè)分水嶺已經(jīng)開(kāi)啟

回歸近兩年，地產(chǎn)行業(yè)的割裂從未像此刻這般清晰。如果說(shuō)土地市場(chǎng)的天平已完全倒向央國(guó)企，那么人才市場(chǎng)的流動(dòng)，則像一面鏡子，照出了兩種生存法則的底層邏輯分野。

在核心城市核心地塊的牌桌上，資金優(yōu)勢(shì)只是入場(chǎng)券，產(chǎn)品溢價(jià)能力才是決勝牌。央國(guó)企不缺錢，但缺“把好地變成好產(chǎn)品、再把好產(chǎn)品賣出好價(jià)格”的閉環(huán)能力。

縱觀行業(yè)底層邏輯，這幾年肯定會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)多個(gè)“中國(guó)金茂們”，或是出現(xiàn)一批正在努力靠近中國(guó)金茂的友商，他們之間的分水嶺，歸根到底仍在于核心人才戰(zhàn)略。

塔尖是手握資金與土地的央國(guó)企，吸納成熟期“即戰(zhàn)力”；塔基是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的民企，依靠高潛力的“內(nèi)生軍團(tuán)”

而連接二者的，是那些穿越過(guò)周期、又能精準(zhǔn)卡位新生態(tài)的職業(yè)經(jīng)理人。

江湖已變，水向低處流，人往高處走。這里的“高”，不再只是職位與薪酬，更是能力與當(dāng)下行業(yè)生存法則的匹配精度

能看清這一點(diǎn)的人，才能在這輪殘酷的洗牌中，找到那扇依然敞開(kāi)的門。

今天就聊到這里，對(duì)今天的內(nèi)容大家有什么評(píng)價(jià)？歡迎留言討論。