一線樓市大變局！不靠杠桿，這才是真復(fù)蘇

70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)剛出爐，一線樓市直接炸了——北京、上海、廣州、深圳全線上漲。

很多粉絲后臺(tái)問(wèn)我：樓市到底觸底沒(méi)有？

別光盯著房?jī)r(jià)，先看一組更關(guān)鍵的數(shù)據(jù)：一季度居民信貸。

真相，藏在錢的流向里。

一季度居民新增貸款2967億，去年同期是1.04萬(wàn)億，同比暴跌71.5%。

居民存款反而猛增7.68萬(wàn)億，貸款增速跌到5.7%，歷史最低。

3月居民中長(zhǎng)期貸款，同比還是少了2094億。

一邊是成交量翻倍、樓市熱火朝天；

一邊是居民不借錢、貸款砍七成。

詭異嗎？一點(diǎn)都不詭異。

我直接給結(jié)論：這輪一線復(fù)蘇，是無(wú)杠桿復(fù)蘇。

不是放水催起來(lái)的，不是加杠桿炒起來(lái)的，是真金白銀、全款/高首付、置換改善撐起來(lái)的行情。

01

DICHAN SHIYIYAN

過(guò)去20年，樓市邏輯是：放水→加杠桿→房?jī)r(jià)漲。

利率一降、首付一降，大家搶著貸款上車。

現(xiàn)在呢？

LPR降到3.5%，首套利率低至2.6%-3.1%，首付最低15%，上百城取消限購(gòu)限貸。

政策松到天花板，但居民就是不借錢。

誰(shuí)在買？我給你拆透：

1.置換大軍：賣舊買新，用賣房錢+現(xiàn)金，幾乎不加杠桿，撐起成交主力。

2.現(xiàn)金改善客：房?jī)r(jià)回調(diào)20%-30%，覺(jué)得到位，直接全款，對(duì)利率無(wú)感。

3.高首付買家：政策允許15%首付，實(shí)際成交普遍40%-60%，主動(dòng)少貸款。

總結(jié)一句話：現(xiàn)在買房的人，花的是自己的錢。

02

DICHAN SHIYIYAN

再看供給端，信號(hào)更炸：

一季度新開(kāi)工同比-20.3%，地產(chǎn)投資-11.2%，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢拿地、沒(méi)錢開(kāi)工。

但一個(gè)被忽略的關(guān)鍵數(shù)據(jù)：商品房待售面積7.86億㎡，同比-0.1%。

別小看這0.1%，這是51個(gè)月以來(lái)首次下降。

庫(kù)存拐點(diǎn)，正式來(lái)了。

需求起來(lái)、供給收縮，供需剪刀差越拉越大。

按這個(gè)節(jié)奏，12-18個(gè)月后，一線與強(qiáng)二線會(huì)出現(xiàn)明顯供需缺口。

三四線依然過(guò)剩，但核心城市庫(kù)存，正在悄悄被吃掉。

價(jià)格支撐，已經(jīng)筑牢。

但復(fù)蘇能不能持續(xù)，這是很多人來(lái)咨詢我的問(wèn)題。對(duì)此，十一郎認(rèn)為，復(fù)蘇到底能持續(xù)，能持續(xù)多久，重點(diǎn)要看著四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1.置換鏈條不能斷：二手成交必須連續(xù)3-5個(gè)月站穩(wěn)，北京1.5萬(wàn)套+、上海2.5萬(wàn)套+，才算趨勢(shì)確立。

2.居民預(yù)期不能弱：居民的收入不用大漲，但一定不能惡化，信心比黃金重要。

3.政策不能收緊：現(xiàn)在是十年最松窗口，一收就涼。

4.利率不能反轉(zhuǎn)：外部變數(shù)大，低利率環(huán)境必須穩(wěn)住。

那怎么區(qū)分是“小陽(yáng)春持續(xù)”還是“趨勢(shì)性復(fù)蘇”呢？我的建議是，盯以下四個(gè)指標(biāo)：

• 4-5月一線二手成交量

• 居民中長(zhǎng)期貸款降幅是否收窄

• 新開(kāi)工降幅是否繼續(xù)擴(kuò)大

• 核心區(qū)二手房掛牌量是否收縮

03

DICHAN SHIYIYYAN

最近，一線樓市的復(fù)蘇收到了很多機(jī)構(gòu)的看多，高盛都發(fā)話了：上海、深圳到2028年底累計(jì)漲幅看15%。

外資不再看空，人民幣資產(chǎn)進(jìn)入避險(xiǎn)籃子。

再落到真實(shí)的人的層面。北京樓市交易量的上漲，帶動(dòng)著很多人的情緒。最近，十一郎身邊很多朋友都在問(wèn)我，今年的房子到底會(huì)不會(huì)漲？

關(guān)于今年要不要買房或者換房，我在這里統(tǒng)一回答一下。

第一，還是要看自己的需求，不要偏離需求買房。

第二，北京樓市無(wú)論是新房還是二手房，分化十分嚴(yán)重，同一個(gè)城市同一個(gè)一個(gè)板塊中，都會(huì)有東邊的小區(qū)會(huì)漲，隔壁西邊的小區(qū)會(huì)降的情況。所以，不要蒙著眼買房，一定要找身邊信任的房產(chǎn)老炮咨詢下，做客觀的分析評(píng)估。

第三，想投資的，不建議投房產(chǎn)，可以考慮其他資產(chǎn)。

第四，想改善的，建議置換，或者直接一步到位；剛需朋友，強(qiáng)烈建議今年入手。

想要買房的，信任十一郎的寶子們，可以添加微信咨詢：

對(duì)于真正有居住需求的寶子們，2026年的確是一個(gè)好時(shí)機(jī)，那至于房子到底會(huì)不會(huì)漲，我想說(shuō)，現(xiàn)在的房子最珍貴的不是漲價(jià)，是流動(dòng)性。

雖然是居住需求，但房?jī)r(jià)的漲跌決定著一個(gè)家庭的財(cái)富支柱，房子再漲，沒(méi)人接盤，照樣變不了現(xiàn)。所以，當(dāng)樓市從“掛兩年沒(méi)人看”，到“掛兩周有人約”，這才是復(fù)蘇的底氣。

經(jīng)過(guò)幾年的房?jī)r(jià)下跌通道，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌進(jìn)了人們的預(yù)期價(jià)位里。但在收入持續(xù)收窄的環(huán)境里，大家伙都是拿真金白銀在為自己安個(gè)家。

無(wú)杠桿，才是真健康。

真金白銀，才能走得遠(yuǎn)。

一線樓市，這波不一樣。

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