張梓軒律師：農(nóng)村自建房買賣的法律困境與救濟路徑

隨著城鄉(xiāng)一體化進程的深入推進，農(nóng)村自建房交易糾紛呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢。諸多城鎮(zhèn)居民或外村村民在未充分了解法律風險的情況下購買農(nóng)村自建房，最終陷入“房財兩空”的被動境地。對于此種行為，北京市中恒信律師事務(wù)所張梓軒律師結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)范與最新司法裁判規(guī)則，系統(tǒng)梳理“農(nóng)村自建房買賣糾紛的法律風險與實務(wù)應(yīng)對”，供讀者參考。

農(nóng)村自建房買賣合同效力

自建房買賣糾紛的核心在于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體限制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款及第十一條的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。《民法典》第三百六十三條亦明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

宅基地使用權(quán)系與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份相聯(lián)系的權(quán)利，非本集體經(jīng)濟組織成員不得取得或以買賣房屋等方式變相取得。依據(jù)《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的民事法律行為無效。因此，買受人為城鎮(zhèn)居民或外村村民的農(nóng)村自建房買賣合同，因違反上述強制性規(guī)定，原則上應(yīng)認定為無效。

然而，司法實踐亦確立了有限度的例外情形。若買賣雙方均為同一集體經(jīng)濟組織成員，且買受人符合“一戶一宅”要求，則合同可認定為有效。《土地管理法》第六十二條明確，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，買受人已擁有宅基地的，其再行購買他人房屋的行為違反該強制性規(guī)定，合同無效。此外，若買受人在訴訟前已將戶口遷入房屋所在地集體經(jīng)濟組織，或集體經(jīng)濟組織已同意接收其戶口，亦可視為具備主體資格，合同效力得以補正。

合同無效后的財產(chǎn)返還與損失賠償

合同被確認無效后，當事人的權(quán)利義務(wù)如何處理，是實務(wù)中最具爭議的問題。根據(jù)《民法典》第一百五十七條的規(guī)定，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償；有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。

在自建房買賣糾紛中，出賣人應(yīng)當返還購房款，買受人應(yīng)當返還房屋。但單純適用“互返還”規(guī)則，往往導致利益失衡。人民法院案例庫入庫案例（入庫編號：2024-08-2-091-002）明確指出：農(nóng)村房屋買賣協(xié)議因違反法律禁止性規(guī)定而屬無效協(xié)議，協(xié)議無效后雙方負互返還義務(wù)，但是買方的信賴利益損失應(yīng)當根據(jù)涉案房屋的區(qū)位、買賣當時及目前周邊的房地產(chǎn)價格等因素予以酌情認定，并由賣方根據(jù)過錯程度負責賠償。最高人民法院在該案中認定，出賣人在轉(zhuǎn)讓宅基地房屋時即明知其行為違反法律禁止性規(guī)定，又在買受人占有使用多年后以合同違法為由主張無效，違背誠實信用原則，應(yīng)承擔合同無效的主要責任。

從過錯責任分配角度分析，出賣人作為本集體經(jīng)濟組織成員，理應(yīng)知曉宅基地流轉(zhuǎn)的法律限制，其主動出售房屋后又主張合同無效，通常被認定具有主要過錯，承擔70%左右的賠償責任；買受人未盡到審慎核查義務(wù)，亦存在一定過錯，承擔次要責任。對于信賴利益損失的具體認定，法院綜合考量涉案房屋的區(qū)位價值、買賣時點與糾紛發(fā)生時的市場價格差異、買受人的添附投入等因素，酌情確定賠償數(shù)額。

農(nóng)村自建房買賣糾紛的本質(zhì)，在于宅基地的福利保障屬性與市場經(jīng)濟條件下資產(chǎn)變現(xiàn)需求之間的制度張力。張梓軒律師認為，當事人在參與此類交易時，應(yīng)當充分認識到“身份紅線”不可逾越的基本法律邏輯，避免因追求低成本而忽視合法性的根本前提。對于已經(jīng)陷入糾紛的當事人，合同無效固然是最常見的裁判結(jié)果，但無效不等于無法救濟——基于過錯責任原則的信賴利益賠償制度，為守約方提供了實質(zhì)性的權(quán)利保護通道。