大摩：房東信心再度惡化

大摩最近發(fā)布了一篇報(bào)告，內(nèi)容是關(guān)于購房者信心變化。我一直比較喜歡看外資研報(bào)這類草根調(diào)研，真實(shí)性很強(qiáng)。這篇報(bào)告的數(shù)據(jù)來源就是3月中旬收集的很多房東反饋表，我們從中可以看到房東信心再度惡化。

首先是關(guān)于購房意愿的，在所有受訪者中，表示自己會(huì)在未來6個(gè)月、12個(gè)月購房的占比依然偏低，分別只有1%和3%。還是那句話，買漲不買跌，房價(jià)跌了，大家就會(huì)突然發(fā)現(xiàn)好像自己也不是剛需，再等兩三年買房也不是不可以。

不過即便如此，未來一年只有4%的人有購房需求，這個(gè)數(shù)字還是很低的。與之對應(yīng)的是，大概6%的人打算未來2~3年再買房。這就代表了一件事，大部分剛需用戶都還在觀望，想等房價(jià)企穩(wěn)后再購買。

接著是對房價(jià)的預(yù)期，47%的潛在購房者（注：在采訪中表示自己極有可能買房的）認(rèn)為未來12個(gè)月房價(jià)會(huì)下跌，這比去年10月調(diào)查的凈42%更惡化。這也對應(yīng)了我上面說的，剛需都在壓制自己的購房需求，至少是把需求往后拖，躲過目前房價(jià)下跌階段。

不過也可以看出一件事，現(xiàn)在買房的人已經(jīng)有一半抱有房價(jià)會(huì)繼續(xù)跌的覺悟了，也就是說，他們是真的把房子當(dāng)作消耗品，而非投資品。這件事情就顯得很悲壯，他們知道自己要接盤，但是卻無能為力，時(shí)代的洪流面前，個(gè)人是非常微不足道的。之后如果有人說自己買房虧了，別急著嘲諷對方愿賭服輸，很多人確實(shí)是被迫買房的。

分城市來看，一線城市凈46%的潛在購房者認(rèn)為未來12個(gè)月房價(jià)會(huì)下跌，明顯優(yōu)于去年10月調(diào)查的凈67%。這也很正常，去年下半年一線有一波補(bǔ)跌，所以那段時(shí)間一線城市的居民對房價(jià)的悲觀態(tài)度達(dá)到了頂點(diǎn)。今年開春迎來了一波小陽春，大家突然又有了“房價(jià)又行了”的錯(cuò)覺。

歸根結(jié)底，還是因?yàn)榇蟛糠秩酥荒芸吹窖矍暗膬r(jià)格波動(dòng)，而無法分析資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格。追漲殺跌，不管是股市還是樓市，都是這樣。

接著看想要賣房的人，表示自己迫于壓力而賣房的業(yè)主比例進(jìn)一步上升。在潛在賣房者中，49%表示自己會(huì)在未來6個(gè)月把房子拋掉，高于去年10月調(diào)查的41%；另有8%表示自己已經(jīng)掛牌。

2020年左右，很多人買房的杠桿是非常高的，直接鎖死未來30年的收入。但是現(xiàn)在一旦遇到行業(yè)發(fā)展不順（這是大概率事件），那么當(dāng)手上存有的現(xiàn)金被消耗掉之后，似乎就只剩下賣房這一個(gè)選項(xiàng)。遺憾的是，很多家庭賣房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，隨著房價(jià)蒸發(fā)掉一半的泡沫，房子賣掉后可能也就僅夠還銀行剩余的貸款。這就意味著，自己之前還的房貸和首付都沒了，白干這么多年，都是免費(fèi)給銀行打工。

但其實(shí)銀行也就賺個(gè)中介費(fèi)，雖然這筆中介費(fèi)并不低，但是大頭還是被買家拿走了。財(cái)富并沒有消失，只是發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

然后房東在確定賣價(jià)時(shí)，高達(dá)61%的業(yè)主愿意虧損賣房，對比去年10月的52%，去年7月的56%。其中有48%的業(yè)主，愿意接受10%以內(nèi)的虧損幅度；有10%的業(yè)主，愿意接受20%以內(nèi)的虧損幅度。另外有3%的業(yè)主，表示無論價(jià)格如何，都愿意盡快售出。

小陽春之后，很多人說房價(jià)企穩(wěn)了。如果我們來看真實(shí)的調(diào)研數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，就算是賣家都不覺得房價(jià)能夠企穩(wěn)，更何況是買家。判斷房價(jià)企穩(wěn)的指標(biāo)有兩個(gè)：第一是范圍要大，一線和絕大多數(shù)二線要大面積企穩(wěn)，像小陽春這樣只有上海房價(jià)反彈是不夠的；第二是時(shí)間要久，最起碼要有半年以上吧，小陽春就持續(xù)一兩個(gè)月，目前看已經(jīng)有穩(wěn)不住的跡象了。

目前看，只有香港一個(gè)城市真正是實(shí)現(xiàn)了房價(jià)企穩(wěn)。至于核心原因嘛，跟租金回報(bào)率有關(guān)，之前在知識(shí)星球發(fā)過一些判斷租金回報(bào)率的標(biāo)準(zhǔn)，大家可以比照各自的房子算一算。

總的來說，大摩給出的觀點(diǎn)和論證方法都是很靠譜的，數(shù)據(jù)也是非常詳實(shí)。像這種草根調(diào)研也就只有外資研報(bào)才有，內(nèi)資研報(bào)根本不可能做這些事情，一是沒有預(yù)算，二是帶不來派點(diǎn)。內(nèi)資券商研究所更多還是在搞能夠直接賺錢的勾兌，這類費(fèi)力不討好的深度研究是比較欠缺的。

不過現(xiàn)在房價(jià)調(diào)整幅度確實(shí)很大了，目前國內(nèi)已經(jīng)有少部分房子具備了一定的性價(jià)比。之后隨著房價(jià)繼續(xù)下跌，這類我覺得“能夠買”的房子應(yīng)該會(huì)越來越多，甚至?xí)霈F(xiàn)“值得買”的房子。

我的知識(shí)星球《譚談財(cái)經(jīng)》，內(nèi)容包括：

（1）金融、房產(chǎn)、時(shí)政、職場和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知