公共區域豎起收費桿，業主連知情權都沒有？

權 益 保 護

公共區域豎起收費桿，
業主連知情權都沒有？

南昌某大型小區：物業一言不合就裝桿收費，業主怒了

南昌，高新區，某大型商品房小區。

小區業主出門，發現公共區域多了幾根停車收費桿。

沒有提前告知，沒有業主大會表決，沒有合作協議公示，沒有收費審批文件，沒有收益分配方案——什么都沒有，桿子就已經立起來了，收費已經開始了。

業主的原話：

"我們直到看到收費桿立起來，才知道這件事！"

這句話聽著是不是很耳熟？

物業單方面引入第三方停車管理公司，把業主共有的公共區域劃為收費車位，安裝停車收費桿，開始向進出車輛收費。業主多次反對，物業拒絕整改。

最后，業主通過問政平臺投訴，屬地鎮政府介入——收費桿才終于停了。

一個本該由業主自己決定的事，愣是鬧到政府出面才解決。

這背后暴露的，不只是某一家物業的問題，而是整個行業對業主權利的漠視。

先搞清楚：公共區域歸誰？

這個問題，答案非常明確，法律寫得清清楚楚。

《民法典》第二百七十四條：

"建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。"

《民法典》第二百七十八條：

"下列事項由業主共同決定……（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。"——需要專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

翻譯成人話：小區公共區域是全體業主的，在公共區域設收費車位，必須經業主大會表決通過。

物業有建議權，有執行權，但沒有決定權。

這家物業，跳過了業主大會表決，跳過了業委會同意，跳過了任何形式的公示和征求意見，直接拉來一家第三方公司就把桿子立上了。

這不是管理，這是擅闖。

物業的辯解：初衷是好的？

被業主投訴后，物業和鎮政府是這樣回應的：

物業說法：

"為規范停車秩序、管控外來車輛占用業主資源、緩解停車擁堵及亂停亂放問題，在部分業主代表建議下設置了停車收費桿。"

"初衷是通過規范化管理維護小區正常停車秩序，保障全體業主停車權益。"

看清楚了，這個說法里有一個非常關鍵的詞——"部分業主代表建議"。

"部分業主代表"不等于"業主大會"。三個五個業主代表點頭，就能代表全體業主拍板了嗎？今天這幾個代表同意裝桿收費，明天那幾個代表能不能同意拆圍墻開商鋪？

程序正義，是法律底線，不是可以隨意跳過的"小節"。

再說"初衷是好的"這件事。

初衷再好，程序違法就是違法。小偷還說初衷是養家糊口呢。如果"初衷好"就能繞過法律規定，那法律的存在還有什么意義？管理小區停車秩序，方法有很多——加強巡邏、貼違停通知、來訪登記制度——唯獨不能繞過業主大會直接上收費桿。這是態度問題，更是法律意識問題。

而且，這個"初衷"背后有沒有別的考量？引進第三方停車公司，合作協議內容是什么？收費標準怎么定的？收的錢進了誰的口袋？收益怎么分配？

這些問題，一個都沒公示。

沒有公示的合作協議，誰知道這家第三方公司和物業之間有沒有利益輸送？沒有公示的收費標準，誰知道定價是否合理？沒有公示的收益分配方案，誰知道這筆錢是進了全體業主的公共收益賬戶，還是進了別人的腰包？

這不是個案，
而是行業的"標準操作"

類似的事情，在多地反復上演：

? 江西某地一大型商品房小區（2026年2月）——業主投訴公共區域停車位違規收費，惡意封閉共有車位。

? 某品牌開發商旗下小區（2026年3月）——物業無手續擅自收取停車費，官方責令立即停止。

? 某設區市全市專項整治（2025年6月）——住建、發改、市監三部門聯合出手，重拳整治住宅小區"亂停車、亂收費"問題。

同一個問題，在不同城市反復出現，甚至到了需要政府部門聯合整治的地步。

為什么？因為對很多物業公司來說，在公共區域設停車收費桿，已經成了一種"創收手段"，甚至是一種"行業慣例"。做法基本相同：

Step 1：找幾個"業主代表"背書，營造"業主有需求"的假象。

Step 2：引入第三方停車公司（這樣出了事可以甩鍋給第三方）。

Step 3：趁業主不注意，連夜裝桿，先上車后補票。

Step 4：開始收費。不公示合同、不公示標準、不公示收益去向。

Step 5：業主投訴 → 能拖就拖 → 實在拖不過去就"暫停" → 風頭過了再來。

這套流程，已經不是"管理方式不當"可以解釋的了，這就是在侵占業主的共有權益。

那些"暫停"的收費桿，
后來怎樣了？

屬地鎮政府回復說：該點位現已停止停車收費，相關設備暫停運行。后續是否繼續設置，將征求三分之二以上業主意見。

注意措辭——"暫停運行"，不是"拆除"。

"暫停"意味著什么？意味著桿子還在那里，設備還在那里，只要風頭一過，隨時可以重新啟動。很多小區的業主都有類似的經歷：投訴了，停了；過了一段時間，又悄悄開了；再投訴，再停；再過一陣，又來了……貓鼠游戲，周而復始。

更關鍵的是，收費桿"暫停"了，但之前收的錢怎么辦？

這家小區從一年前就開始裝桿收費，到被投訴停收，這中間收了多少錢？這筆錢是進了全體業主的公共收益賬戶，還是被第三方公司和物業分了？

違規收取的錢，該退還得退還，該歸入公共收益的歸入公共收益。這不是"暫停運行"就能一筆帶過的。

之前我們寫過某知名物業撤場后被判返還168萬公共收益的案例。如果物業覺得可以悄悄裝桿收費、被抓了就"暫停"、之前收的錢不了了之，那法律教育的代價遲早會來。

業主怎么維權？
記住這四條底線

底線一：涉及公共區域的經營事項，必須業主大會表決。

不只是停車收費，還包括電梯廣告、外墻廣告、公共區域擺攤設點等。任何將公共區域用于經營的行為，都必須經業主大會表決同意。沒有表決，就是違規。業主有權要求立即停止。

底線二：物業公司有建議權，沒有決定權。

物業可以提出停車管理方案，但方案必須經業主大會表決通過后才能執行。物業單方面決定裝桿、定價、收費，性質等同于未經同意擅自處分他人財產。

底線三：公共收益必須公開透明。

即便業主大會同意設停車收費，收費標準、合作協議、收益分配方案必須全部公示，接受全體業主監督。這筆錢屬于全體業主的公共收益，任何物業無權私下處置。

底線四：維權渠道要選對，投訴要趁早。

先向物業書面提出異議（保留證據），然后向業委會反映（如有），再向屬地住建部門、12345熱線投訴，必要時通過問政平臺曝光。不要等收費運行了幾個月甚至幾年才想起來維權，越拖越被動。

物業的"自作聰明"，
正在透支最后的信任

平心而論，小區停車秩序確實是很多小區的痛點。外來車輛占用、亂停亂放、消防通道被堵——這些問題真實存在，業主也確實有怨言。

規范停車秩序，是應該做的事。

但做正確的事，必須用正確的方式。

正確的方式是什么？

第一步：物業起草停車管理方案，明確車位劃定、收費標準、收益分配。

第二步：方案全文公示不少于15天，讓每一位業主知情。

第三步：組織業主大會表決，達到法定通過比例。

第四步：按規定向發改部門辦理收費備案，向市監部門辦理相關手續。

第五步：公示全部審批文件，然后才能開始執行。

這套流程麻煩嗎？確實麻煩。但法律就是這樣規定的，麻煩本身就是對業主權利的保護。

怕麻煩就不走程序，跟怕堵車就闖紅燈有什么區別？

物業管理行業現在最缺的，不是"管理手段"，而是對業主權利的基本尊重。很多物業企業的思維方式還停留在"我管我的，業主交錢就行"的階段，把業主當被管理對象，而不是平等的服務對象和合作方。

在公共區域上做文章、搞創收，看似是"聰明"，實際上是在一點點透支業主的信任。今天你偷偷裝了停車收費桿，明天業主憑什么相信你公示的公共收益是真的？后天你要求漲價的時候，業主憑什么同意？

信任崩塌之后，重建的成本是裝一百根收費桿都賺不回來的。

業主的公共區域，業主說了算。

這不是一句口號，
這是法律賦予每一位業主的權利。
物業想動這塊蛋糕？
先過業主大會這一關。

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讓更多人知道：
公共區域的每一寸，都屬于全體業主。

這里是「物業管理的那些事」，
以案例說話，用數據驅動，
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本文案例基于公開媒體報道整理，為保護當事人隱私，
小區名稱及物業公司名稱均已做化名處理。
不構成法律意見。