吉林
東哥第861篇原創。
我琢磨著，想提前還一些房貸。
現在每個月現金流壓力還是蠻大的。
你怎么看這事兒？
星巴克，對面的妹子問東哥。
東哥樂了，得回你問了我一句。
很多人以為這是個理財問題，其實是人生路徑問題。
背后承載的，就是大額的金融決策。
好在金融決策，99%不是靠感覺，是靠計算。
所以我們可以一起做下測算。
算清楚成本收益，后面的決策，就簡單了。
你的房子，是前幾年買的，那么大概率，貸款利率是有上浮。
咱先按加點50BP考慮。
現在的LPR，是3.5%，那就等于你的貸款利息，是4%。
現在計劃還款金額，是100萬。
那么提前還貸這件事，本質上就可以理解為
用100萬，鎖定一個大概4%左右的“無風險收益”
這個無風險收益，就是對應少付的利息。
邏輯完全成立，而且是確定的收益的。
但是這個做法，是唯一的做法么？
不是。
就比如另一種做法，是把這100萬不去還貸，而是做長期配置。
那么本質是在做一件事，用時間去換一個更高的收益區間。
比如5-6%左右的長期復利。
這么聊，有點干，我們可以具體量化一下。
也就是前面說的，算個賬。
具體計算過程，咱這里就不羅列了。
都是一堆公式，是顧問應該解決的。
東哥專門編了個程序，可以方便的做測算。
咱用一個中性假設測一下，就會發現，很驚人。
在提前還款前，一共所需支付的利息，是約110萬。
我們暫時忽略以后LPR可能得進一步下降。
那么這個計算，已經把提前房貸的收益最大化了。
提前還款后，我們設定還款期不變，每月月供降低，符合你說的減少現金流壓力。
25年后，房貸還完。一共還了多少利息？
約52萬。
那么一共少還的利息，就是110萬 - 52萬 = 58萬。
也就是說
這100萬，用了25年的時間，減少了58萬應付的利息。
或者說對應的收益。
而如果我們將這100萬，配置成長期復利的儲蓄型資產呢？
在整個周期拉完之后，在第25年，儲蓄保單的價值是多少？
413萬。
去掉本金100萬，還有313萬。
也就是
313萬 VS 58萬
兩種路徑，差異之大，遠超我們預期。
更進一步，關鍵的差別還在這之后。
25年后，房貸還完，一切歸于塵埃。
而保單的話，越滾越大，還可以繼續按復利效應增值。
你以為還房貸節省利息，其實是在放棄時間。
本來可以沉淀到復利資產里面的時間。
妹子吸了口氣，盯著手機沉思了一會兒。
妹子說，怎么會有這么大的差異。
東哥說，底層資產的差異。
房貸本身，是債權，尤其內地的房貸，本身利率也不算高。
香港的保險，是一部分股權資產，加一部分債權資產。
兼之金融自由港，可以投資全世界，所以底層資產上，就勝出好多。
一個是省錢邏輯，一個是賺錢邏輯。
所以這個事，其實不是一個“對錯問題”，而是一個很典型的資產配置選擇：
要確定性，提前還貸，心理感受會好一些；
還是要長期收益空間，做資產配置，后期收益更澎湃一些；
站在東哥的角度，我建議分層處理。
什么意思？
你說現在現金流有壓力，所以這100萬，也不能都放到長期配置里。
可以拆一部分出來，先把你晚上能睡得著的錢留下來，做現金流補充。
放在一些相對穩健、同時流動性還不錯的品類上。
有壓力的時候，就從里面取一些應對。
其他的，再放到長期配置里，去賺未來的錢。
至于具體比例，東哥再幫你詳細規劃下。
很多人卡住，一方面是不會算；
二方面也是不知道怎么同時兼顧安全感和收益。
這也是我作為顧問的價值。
資產配置、節奏管理、流動性和風險性匹配。
而不僅僅是，賣一份保單。
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