北京
周三下午，美國(guó)樓市傳來(lái)一個(gè)略顯矛盾的信號(hào)。盡管最新就業(yè)數(shù)據(jù)強(qiáng)勁、通脹意外加速，30年期固定房貸利率卻幾乎原地踏步。這種"該漲不漲"的走勢(shì)，讓不少準(zhǔn)備買(mǎi)房的人既困惑又僥幸。
據(jù)房地美（Freddie Mac）調(diào)查數(shù)據(jù)，截至本周三，30年期固定房貸利率為6.36%，僅比前一周的6.37%微跌1個(gè)基點(diǎn)。但另一項(xiàng)來(lái)自Mortgage News Daily的追蹤顯示，周二消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）公布3.8%的三年新高后，30年期利率已沖高至6.57%，創(chuàng)下六周以來(lái)峰值。
這種數(shù)據(jù)分歧背后，是市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)政策路徑的激烈重估。CME FedWatch工具顯示，交易員押注12月前降息的概率已暴跌至1.6%。更激進(jìn)的預(yù)期認(rèn)為，為遏制通脹，美聯(lián)儲(chǔ)今年非但不會(huì)降息，甚至可能重啟加息。雖然美聯(lián)儲(chǔ)并不直接設(shè)定房貸利率，但基準(zhǔn)利率預(yù)期向來(lái)是抵押貸款利率的風(fēng)向標(biāo)。
當(dāng)前具體利率水平如何？Zillow最新數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房端30年固定利率為6.34%，20年固定6.19%，15年固定5.67%。可調(diào)利率產(chǎn)品中，5/1 ARM為6.16%，7/1 ARM為6.10%。VA貸款方面，30年期5.86%，15年期5.41%。
再融資市場(chǎng)呈現(xiàn)微妙差異。30年固定再融資利率6.33%，與購(gòu)房利率幾乎持平；但20年固定（6.29%）和15年固定（5.80%）均高于同期購(gòu)房利率。7/1 ARM再融資利率6.40%，也比購(gòu)房端高出30個(gè)基點(diǎn)。這種倒掛并不常見(jiàn)，通常折射出借方對(duì)存量房貸置換風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)。
對(duì)于持幣觀望的購(gòu)房者，當(dāng)下最現(xiàn)實(shí)的策略或許是鎖定利率而非預(yù)測(cè)拐點(diǎn)。利率計(jì)算器顯示，每0.25%的利率差異，在30年周期內(nèi)對(duì)總還款額的影響可達(dá)數(shù)萬(wàn)美元。而通脹數(shù)據(jù)反復(fù)、政策預(yù)期搖擺的宏觀環(huán)境下，"精確抄底"的難度正在指數(shù)級(jí)上升。
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