龍湖2025年報(bào)：穿越行業(yè)周期，資管航道鑄就增長(zhǎng)新引擎

2026年3月27日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)報(bào)告。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場(chǎng)信心重塑的關(guān)鍵時(shí)期，龍湖集團(tuán)以973.1億元的營(yíng)業(yè)收入交出了一份穩(wěn)健答卷。

值得一提的是，龍湖集團(tuán)去年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)到267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占集團(tuán)總營(yíng)收比重提升至27.5%，核心權(quán)益后利潤(rùn)接近80億元，成為龍湖抵御風(fēng)險(xiǎn)、穿越周期的“壓艙石”。

現(xiàn)金流對(duì)于房企至關(guān)重要。2025年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入58億元，這已是連續(xù)第三年為正，標(biāo)志著集團(tuán)已從傳統(tǒng)的"融資驅(qū)動(dòng)"模式轉(zhuǎn)向"經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)"模式，實(shí)現(xiàn)了發(fā)展動(dòng)力的轉(zhuǎn)變。

摩根大通罕見表示，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍保持正向，龍湖已幾乎確定是主要民企開發(fā)商中抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的民營(yíng)企業(yè)。

這一轉(zhuǎn)變的背后，正是依賴于運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的強(qiáng)大支撐。

堅(jiān)守“不逾期、不展期、不違約”

2025年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言充滿挑戰(zhàn)，在這一背景下，龍湖集團(tuán)展現(xiàn)了強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)韌性和戰(zhàn)略定力。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入973.1億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入705.4億元，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.7億元。

尤為值得關(guān)注的是，龍湖集團(tuán)已安全度過償債高峰期，成為行業(yè)為數(shù)不多堅(jiān)守“不逾期、不展期、不違約”底線的企業(yè)。

截至2025年末，龍湖綜合借貸總額降至1528.1億元，較上年末減少235.1億元。平均融資成本降至3.51%的歷史低位，平均合同借貸年期拉長(zhǎng)至12.12年，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

在負(fù)債構(gòu)成方面，銀行融資占比接近90%，境內(nèi)貸款占比提升至83%，外幣負(fù)債余額降至約150億元，占比僅10%，供應(yīng)鏈融資基本清零，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸規(guī)模超過1000億元，占比達(dá)到66%。

從償債安排來看，2025年，集團(tuán)已如期或提前兌付境內(nèi)債券及境外銀團(tuán)共計(jì)約220億元債務(wù)；2026年剩余到期債務(wù)約60億元，2027年約69億元，至2029年將大幅降至約40億元，債務(wù)壓力逐年遞減。

截至2025年末，龍湖剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.7%，凈負(fù)債率為52.2%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金后現(xiàn)金短債倍數(shù)保持在1倍以上。

開發(fā)業(yè)務(wù)始終是房企的重要組成部分。根據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)商品房銷售面積為8.81億平方米，較2021年17.94億平方米的歷史高點(diǎn)累計(jì)回落超過50%。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，34個(gè)重點(diǎn)城市新房同盤同比價(jià)格較高點(diǎn)下跌31%，同比下滑10%。

短短四年，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的價(jià)格、規(guī)模等指標(biāo)都出現(xiàn)大幅下降。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)發(fā)展已從過去大規(guī)模增量擴(kuò)張為主，轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主。

2025年，面對(duì)市場(chǎng)下行壓力，龍湖開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額631.6億元，一二線城市銷售占比高達(dá)89%。

作為“優(yōu)供給”的著力點(diǎn)，“好房子”全鏈條推進(jìn)工作已經(jīng)起步成勢(shì)。2025年，龍湖發(fā)布了《龍湖集團(tuán)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，構(gòu)建了"好+社區(qū)、好+小區(qū)、好+房子、好+服務(wù)"的完整價(jià)值體系。

交付方面，2025年，龍湖在全國(guó)39座城市交付約7萬(wàn)套房源，建筑面積592.5萬(wàn)平方米，交付滿意度超過90%。

在土地投資方面，龍湖保持了極高的克制和精準(zhǔn)。全年僅在核心城市獲取了7個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約38萬(wàn)平方米，新增貨值約82億元，拿地銷售比僅約5.5%。截至目前，龍湖總土儲(chǔ)約2200多萬(wàn)平方米，未售貨值超2000億元，為未來的可持續(xù)發(fā)展提供了充足的資源保障。

2026年計(jì)劃新開9座購(gòu)物中心

龍湖集團(tuán)的轉(zhuǎn)型之路并非偶然。如今的“開花結(jié)果”，源于前瞻性布局。

早在多年前，龍湖便提出了“地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)、智慧營(yíng)造”五大航道協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。這一戰(zhàn)略布局已結(jié)出碩果，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)正成為集團(tuán)增長(zhǎng)的新引擎。

2025年，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入141.9億元，其中資產(chǎn)管理收入總額29.8億元，為龍湖帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流及利潤(rùn)貢獻(xiàn)的同時(shí)，占全集團(tuán)整體營(yíng)收、利潤(rùn)的比例不斷提升。

商業(yè)投資方面，2025年，龍湖商業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入112.1億元，同比增長(zhǎng)4%。全年商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)額超過820億元，出租率保持97%的高位，營(yíng)業(yè)額、客流均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，日均客流約380萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)16%。

2025年全年，龍湖商業(yè)新開業(yè)購(gòu)物中心13座，其中自持項(xiàng)目8個(gè)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)。

具體來看，武漢濱江天街、重慶江岸天街等商場(chǎng)開業(yè)即成為區(qū)域消費(fèi)地標(biāo)，客流銷售穩(wěn)居高位；此外，重慶北城天街、蘇州獅山天街等頭部商場(chǎng)也在年內(nèi)完成改造，有效提升了消費(fèi)體驗(yàn)與資產(chǎn)價(jià)值。

面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的新變化，龍湖商業(yè)不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)化體驗(yàn)式消費(fèi)，提升數(shù)字化運(yùn)營(yíng)水平，使商場(chǎng)始終保持高出租率和穩(wěn)定增長(zhǎng)。

截至2025年末，龍湖累計(jì)開業(yè)商場(chǎng)總數(shù)達(dá)到99座，總建筑面約1050萬(wàn)平方米，覆蓋25個(gè)重點(diǎn)城市，合作品牌超7400家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，以“一店一策”的差異化運(yùn)營(yíng)思路，持續(xù)輸出獨(dú)有的創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景與體驗(yàn)。

此外，以物業(yè)服務(wù)、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)收入為125.8億元。

物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)全年總收入為112.3億元，在管項(xiàng)目超2100個(gè)，在管面積約3.6億平方米，外拓占比約55%。這意味著龍湖物業(yè)在鞏固內(nèi)生增長(zhǎng)的同時(shí)，積極拓展市場(chǎng)化外拓，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與質(zhì)量的雙重提升。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，預(yù)計(jì)最晚到2028年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入并同時(shí)完成債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，徹底完成新發(fā)展模式的“地基”建設(shè)。

對(duì)于2026年，龍湖集團(tuán)計(jì)劃新開約9座購(gòu)物中心，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)同店同比5%以上增長(zhǎng)。在利潤(rùn)方面，集團(tuán)希望運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)利潤(rùn)在2026年實(shí)現(xiàn)約10%的增長(zhǎng)，在未來盡快達(dá)到百億規(guī)模。

資產(chǎn)管理航道成為新支柱

截至2025年末，龍湖資產(chǎn)管理在管資產(chǎn)近300億元，與商業(yè)投資航道同為龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的重要構(gòu)成。

具體來看，龍湖旗下長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”，去年全年實(shí)現(xiàn)租金收入24.8億元，開業(yè)滿6個(gè)月的項(xiàng)目出租率高達(dá)95.7%，這一水平在長(zhǎng)租公寓行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。

青年租房，始終是居住領(lǐng)域的痛點(diǎn)。為此，冠寓應(yīng)運(yùn)而生，如今已經(jīng)走過了十個(gè)春秋。

作為龍湖資產(chǎn)管理航道的基本盤，從過往的1.0產(chǎn)品開始，到如今已大量鋪開的4.0產(chǎn)品，龍湖冠寓始終以青年人的居住需求、痛點(diǎn)為依據(jù)，持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品的系統(tǒng)升級(jí)和封裝。功能豐富的公區(qū)、巨大的收納空間、舒心便捷的生活服務(wù)，讓冠寓持續(xù)為客戶帶來“安心、品質(zhì)、便捷、溫暖”的租住體驗(yàn)。

2025年，龍湖冠寓在努力提升租住品質(zhì)的同時(shí)，也持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)盤面，基于“投融建管退”的資產(chǎn)管理能力閉環(huán)，完成核心城市新項(xiàng)目的高品質(zhì)落地、低效資產(chǎn)的退出轉(zhuǎn)讓以及存量項(xiàng)目的煥新改造，持續(xù)提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、影響力。

在康養(yǎng)領(lǐng)域，其健康養(yǎng)老品牌——椿山萬(wàn)樹聚焦以北京、重慶、成都等核心的一二線城市群，為長(zhǎng)者提供專業(yè)、品質(zhì)、溫暖、自在的健康養(yǎng)老服務(wù)。目前，龍湖椿山萬(wàn)樹頤年公寓已在北京、重慶、成都開業(yè)運(yùn)營(yíng)5個(gè)項(xiàng)目，均獲得良好表現(xiàn)。陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來3年內(nèi)將有10個(gè)椿山萬(wàn)樹項(xiàng)目面市。

此外，龍湖資產(chǎn)管理旗下還有服務(wù)式公寓品牌——霞菲公館。目前霞菲公館已開業(yè)運(yùn)營(yíng)上海虹橋店、杭州濱江店兩家標(biāo)桿門店，分別由上海虹橋英迪格酒店及杭州龍湖濱江天街假日酒店改造升級(jí)而來。

“藍(lán)海引擎”是龍湖資產(chǎn)管理旗下的產(chǎn)業(yè)辦公品牌。藍(lán)海引擎持續(xù)參與重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目的建設(shè)，包括位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園、上海閔行區(qū)的龍湖藍(lán)海引擎淡水河畔科創(chuàng)園等，均成為所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)煥新發(fā)展的樞紐。

在醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域，重慶佑佑寶貝婦兒醫(yī)院是一家為社會(huì)提供差異化醫(yī)療服務(wù)的婦兒醫(yī)院，是重慶醫(yī)科大學(xué)附屬兒童醫(yī)院醫(yī)聯(lián)體醫(yī)院。成立以來，全院累計(jì)服務(wù)門診及住院超122萬(wàn)人次。

活力街區(qū)品牌“歡肆”是龍湖集團(tuán)依托“Hybrid Space”理念，全新打造的城市創(chuàng)新混合空間產(chǎn)品，通常由品質(zhì)公寓疊加街區(qū)式商業(yè)混合而成，通過打造“居住引流-消費(fèi)閉環(huán)-價(jià)值互哺”的生態(tài)體系，精準(zhǔn)破解3萬(wàn)-5萬(wàn)平方米中小體量商業(yè)地塊的運(yùn)營(yíng)尷尬。

如今，龍湖在活力街區(qū)“歡肆”項(xiàng)目上也取得了積極進(jìn)展。2025年，歡肆已在上海、杭州、合肥、成都四城成功落地。其中的代表項(xiàng)目，合肥及杭州項(xiàng)目中的街區(qū)商業(yè)及長(zhǎng)租公寓出租率雙雙突破95%。

值得注意的是，存量資產(chǎn)的價(jià)值瓶頸，往往源于業(yè)態(tài)單一與需求錯(cuò)配的雙重桎梏。于是，“混合業(yè)態(tài)”的新模式被認(rèn)為是破解困局最行之有效的方案之一。

依托龍湖集團(tuán)多年來積累的空間資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，龍湖資產(chǎn)管理已構(gòu)建支撐資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)兌現(xiàn)的全鏈條能力，針對(duì)市面上的存量資產(chǎn)進(jìn)行前期研策定位、中期品質(zhì)建造兌現(xiàn)和后期數(shù)智化高效運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)一張藍(lán)圖下的資產(chǎn)價(jià)值提增。

“品質(zhì)公寓+活力街區(qū)”的組合僅是龍湖資產(chǎn)管理眾多解題方案中的一類，通過精準(zhǔn)投研，靈活配置長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、健康養(yǎng)老等多業(yè)態(tài)組合，龍湖資產(chǎn)管理為每個(gè)項(xiàng)目定制化策略，找到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)更優(yōu)解，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)確定性和資產(chǎn)價(jià)值。

在此基礎(chǔ)上，自2026年3月起，龍湖資產(chǎn)管理正式開啟運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目煥新升級(jí)行動(dòng)，覆蓋全國(guó)40余個(gè)項(xiàng)目，從“被動(dòng)翻新”到“主動(dòng)升級(jí)”，以精準(zhǔn)投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力躍升，是龍湖資產(chǎn)管理迄今規(guī)模最廣、業(yè)態(tài)覆蓋最全的一次存量資產(chǎn)系統(tǒng)性煥新。

從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)，從銷售到服務(wù)，從單一到多元，龍湖集團(tuán)的轉(zhuǎn)型不僅是一家企業(yè)的成長(zhǎng)史，更是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的縮影。

而龍湖集團(tuán)的發(fā)展路徑，也為房地產(chǎn)行業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和啟示。