地產巨頭借酒店關停潮15億收購香港44年歷史地標老牌酒店

以15.18億港元的價格出售給中原集團旗下的麗天置業，這座見證了啟德機場興衰、承載著一代香港人集體記憶的老牌地標，即將告別酒店身份，迎來轉型新生。

2026年3月初，華潤集團也以9.53億港元收購新界葵涌悅品酒店·荃灣，計劃改造為學生宿舍，一時間，香港老牌酒店接連被地產企業收購、轉型的消息刷屏。

香港作為國際教育樞紐，全力打造“留學香港”品牌，吸引世界各地學子前來，非本地生規模已達7.9萬人，今年有望突破8萬大關。

龐大的學生群體催生旺盛住宿需求，而供給嚴重不足，形成鮮明的供需失衡，供需缺口日益突出，成為亟待解決的民生難題。

據預測，到2027年香港學生宿舍床位僅能增至5.5萬張，而需求高達17.2萬張，近12萬名學生面臨“一床難求”。

香港各高校宿舍分配嚴苛，授課型研究生基本不提供床位，本科生采用計分制分配，多數非本地學生只能自行解決住宿。

旺盛需求背后暗藏巨大市場機遇，學生公寓成為投資者青睞的方向。

與傳統商業項目相比，學生宿舍租期以學年為單位，租金多由家長承擔，現金流穩定，投資風險低。

中原投資董事總經理江若雯表示，學生公寓已不再是小眾市場，正成為香港國際教育樞紐不可或缺的基礎設施和機構級資產類別。

香港商業樓宇市場低迷，供應過剩、租金回落、資產貶值，社會信貸收縮加劇困境。

中原集團主席施永青直言，學生公寓為低迷的商業樓宇提供了新出路，這種市場困境與住宿剛需的碰撞，為老牌酒店轉型埋下伏筆。

面對學生住宿市場潛力與商業樓宇低迷現狀，以中原集團為代表的地產巨頭率先入局，開啟“低價撿漏”酒店、轉型學生公寓的布局，成為轉型浪潮的引領者。

中原集團的布局經過充分實踐驗證。2024年，中原以1.8億港元收購尖沙咀珀薈酒店，投入2000萬港元翻新為121個床位的學生公寓，出租率近99%，回報率4%-5%，驗證了商業模式的可行性，也積累了經驗與信心。

此后中原乘勝追擊，以15.18億港元收購44年歷史的富豪東方酒店。

該酒店494間客房平均每間價值約307萬港元，收購成本偏低，堪稱精準“撿漏”，中原計劃總投資20億港元翻新，最快2026年9月部分開業，打造約1500個學生床位。

此外，中原2025年斥資3.35億港元收購西半山般咸軒，計劃改造為約200個床位的學生公寓，。

三大項目全部運營后將累計提供1700-1800個床位，其未來2-3年目標已上調至6000個床位，正研究10余個改建項目。

其他地產巨頭也紛紛跟風入局，形成差異化布局。2026年3月，華潤以9.53億港元收購新界葵涌悅品酒店·荃灣，計劃改造為900余個床位的學生宿舍。

同月，恒生大學與宏安地產合作，預租牛頭角在建住宅作為學生宿舍，提供約300個宿位；還有營運商以每月近100萬港元租下旺角M1酒店全幢改造。

這些巨頭核心邏輯一致，均瞄準“酒店低價收購+學生宿舍轉型”模式，依托政策與供需缺口實現低風險穩定回報。

九龍城沙浦道30號的富豪東方酒店，是香港老牌酒店轉型的典型代表。

這棟棕色17層建筑矗立44年，其興衰折射香港數十年社會變遷，承載著一代香港人的集體記憶，每一次身份轉變都與時代同頻共振。

1982年酒店落成，因緊鄰啟德機場被命名為“富豪機場酒店”，專門修建天橋連通機場客運大樓，成為當時啟德機場周邊最具代表性的酒店。

啟德機場搬遷后，酒店更名為“富豪啟德酒店”，2002年定名為“富豪東方酒店”并沿用至今。

這座酒店曾承擔諸多社會使命，2009年作為東亞運動會運動員酒店，疫情期間承擔檢疫任務。

但象征意義難抵經營壓力，近年來持續虧損，2025年總收入3700萬港元，除稅后虧損達5668.1萬港元，出售轉型成為業主唯一止損選擇，中原集團的收購為這棟老建筑帶來新生。

按照規劃，中原總投資20億港元翻新，最快2026年9月部分開業，改造后提供約1500個學生床位，承接留學剛需。

對富豪東方酒店而言，這場轉型不是狼狽退場，而是順應時代的務實抉擇，延續了建筑的使命與價值。

香港老牌酒店向學生宿舍的轉型，并非簡單功能替換，而是兼顧多方利益、蘊含城市智慧的更新實踐，既盤活閑置資產，又破解民生難題。

對于土地稀缺的高密度國際都市，改造存量酒店為學生宿舍，是高效靈活的解決方案，遠比新建宿舍周期短、成本低。 轉型的價值首先體現在盤活老舊資產，讓陷入困境的老牌酒店重獲生命力與經濟價值。

老酒店多位于市區核心、交通便利地段，靠近多所高校，如富豪東方酒店步行5分鐘可達港鐵宋皇臺站。

25分鐘內可抵達多所高校，地理優勢顯著，能更好滿足學生需求，且改造周期短，可快速緩解住宿危機。

轉型的順利推進離不開港府政策支持，“城中學舍計劃”拓寬酒店用途，允許酒店改裝為學生宿舍且無需額外規劃程序，多數用地無需改契補地價，降低了企業轉型成本。

但機遇背后也有挑戰：酒店原有布局需適配學生長期居住需求，需針對性改造；投資者還需平衡投資回報與學生可負擔的租金，對運營能力提出更高要求。

此外，轉型產生廣泛行業聯動效應，推動酒店業結構優化，帶動學生公寓市場規范化，降低乙級寫字樓空置率，為地產行業多元化注入新動力，僅對住宅發展商市場空間有輕微擠壓，整體積極意義遠大于挑戰。

香港老牌酒店的轉型，從來不是時代淘汰下的狼狽退場，而是順應市場規律、承載城市溫度的務實抉擇，是城市舊資產的智慧重生。

從富豪東方酒店到悅品酒店·荃灣，這些城市地標褪去酒店光環，以學生宿舍的新身份，延續著“容納與安心”的核心價值。