秦虹：新模式下，2026百強房企發展的“新三角”戰略

秦 虹 中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、中國宏觀經濟論壇（CMF）主要成員

本文轉載自3月27日中指研究院微信公眾號。

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新模式下房企發展的新三角戰略，核心在于兩個點：一個是從當前的政策信號看中國房地產的未來圖景，第二個是構建“產品力+運營力+金融力”新三角戰略，重塑房企核心競爭力。

今年是“十五五”的開局之年，回望過去的“十四五”這五年，“十四五”時期房地產市場從高速增長轉入深度調整。百強房企數據也發生了巨大變化，銷售規模、凈利率均大幅下滑，央國企占比明顯提升，民企房企批量違約出清。經過“十四五”顯著調整，市場大幅度調整時期已經過去，市場的邊際改善正在顯現，“十五五”相對于“十四五”將有很大不同。

一、從政策信號，看中國房地產的未來圖景

影響房地產行業的因素有很多，今天將從政策的層面來分析怎么看未來的房地產行業。今年最重要的政策有兩個，一個是今年兩會報告中關于房地產的表述，一共是185個字，政策延續了上一年的基調，今年將在前一年探索經驗的基礎上，進一步加大落實力度。另外一個是“十五五”規劃綱要，“十五五”規劃綱要里面有一個獨立的章節，推動房產高質量發展這一節是寫在保障民生板塊里面，“十四五”規劃房地產相關內容寫在新型城鎮化的板塊里。

“十五五”規劃綱要的政策和兩會的房地產政策在內容上是高度一致的，它的核心都明確提出要加快構建房地產發展的新模式。政策層面的制度重構背后指向一個根本性轉變：中國房地產正從“增量擴張”時代轉向“存量主導、全面提質”的新階段。

怎么實現構建房地產發展的新模式呢？首先，兩會報告和“十五五”規劃綱要都提出來好房子是共同抓手，兩份文件都明確提出建設“安全舒適綠色智慧”的“好房子”，并配套實施房屋品質和物業服務提升行動。其次，保障體系都得到了強化升級。過去住房保障主要是從補短板來提的，現在轉向精準化、體系化。保障對象從“困難家庭”拓展到初婚初育、多子女、城鎮工薪群體，保障方式從“新建”拓展到收購存量房、公積金支持，形成 “租購并舉、保障與市場雙軌” 的住房體系。另外，這兩份文件關于房地產的部分都強調了風險防控的底線思維。房地產新模式是未來行業高質量發展的底層邏輯。

那么到底什么是房地產發展新模式？自從2021年底中央經濟工作會第一次提出房地產要走新的發展模式以來，這5年來中央的重大政策文件會議在涉及房地產時都提到要加快向新模式轉型。經過多年討論研究，新模式主要包括以下5個方面的制度，一是供需匹配制，包括了人、地、房、錢聯動機制，還包括保障房、租賃住房、好房子等精準的供需匹配。二是主辦銀行制，以一個主辦銀行為主為項目提供合理的融資需求，意味著銀行也為這個項目的竣工交付進行資金的兜底作用。三是項目公司制，過去企業集團統一調配投資融資回款，新模式就要求每個開發項目要獨立行使法人權利，項目從拿地、融資、開發到銷售全流程的資金只能進到項目賬戶中去，集團公司只能作為財務投資人，到項目交付之后撤回投資。四是現房銷售制，保障商品房不再出現爛尾，有效地保障消費者權益。目前現房銷售在開發項目中占比不高，它是未來房地產發展新模式的核心制度之一，大家要有這個認識或有所準備。五是全生命周期品質保障制，涵蓋新建“好房子”和存量住房服務、體檢、維護、更新。

二、構建“產品力+運營力+金融力”新三角戰略，重塑房企核心競爭力

在新模式下，核心就是要告別過去的資源依賴，走向未來，構建能力壁壘。過去房地產開發也有三角，就是高負債高杠桿高周轉，這是舊模式的底層邏輯。經過“十四五”這五年的調整，未來是不可實施的。

未來就要構建新三角，即產品力、運營力和金融力，這是未來開發企業在新模式下的競爭力核心。產品力就是要構建有需求的房子，即真實的使用需求，居住需求回歸住房本質，不是為炒房服務，不是為投資服務，而是為居住與使用服務。運營力主要是要提升資產的價值最大化。金融力就是要告別過去的高杠桿，轉向多元化來構建穩健的公司。

1、產品力

產品力是基礎。為什么新模式下產品力重要？當房地產作為投資品時，人們買的是漲幅預期、板塊紅利、貨幣寬松、土地增值、轉手價差。當房子從“投資品”回歸“使用品”，人們為真實居住價值和使用價值買單。產品力，本質是對人而不是物的尊重。當市場褪去投機情緒，這份尊重便成了唯一的硬通貨。所以無論是新建商品房還是存量更新，未來的企業如果沒有極致優秀產品力，可以說就沒有入局資格。

產品力至少包括兩個方面，一個方面就是極致的兌現力，要求所見即所得，以硬核的實力來兌現品質承諾；另一方面是分層的定制能力，開發企業未來可能面臨的是多層次的市場，如保障房未來是政府托底、覆蓋范圍更廣的產品，那么打造保障房開發企業的核心產品力就要有極致的成本管控能力和標準化的快速復制能力，在有限的造價內鑄就舒適耐力的宜居空間。在極剛性需求由保障房滿足的情況下，未來的改善商品房主要是改善性需求，打造商品房就要考驗開發企業的極致的產品創新能力，差異化的議價能力，實現高附加價值的有效轉化。城市更新的存量房通過“精準定位”“智能化改造”，提升品質，滿足不同層次的居住需求。未來產品力極端考驗開發企業對成本、品質的管控精度以及和生活場景溫度進行圓滿的結合。

2、運營力

運營力是適應房產企業適應新模式的護城河。為什么運營力非常重要呢？對新建開發來說，未來不是賣房子，而是賣生活。光有好房子是不夠的，必須要打造好的住區。從“好房子”升級至“好住區”,是住房發展從滿足基本生存需求到承載全面發展需求的必然演進，而好住區靠強大運營力。“好房子”回答的是“居住在什么樣的空間里”，“好住區”回答的是“如何在此處生活”的問題。對城市更新更是如此，城市更新和新建開發有很大的不同，它要求持有運營力，運營力決定更新的成敗，城市更新不是蓋房子賣房子的邏輯，而是持有運營的邏輯，要求穩定現金流，因此沒有運營能力就不要做城市更新。運營力是項目融資的底層基礎，從根本上來說，項目真正缺的不是 “錢”，而是穩定、可持續的現金流。城市更新困擾大家的一個很大的問題就是錢，城市更新沒有錢是個偽命題，社會上有大量的錢都會要涌向那些有穩定收益、穩定現金流的項目，所以運營力是決定了項目融資的底層基礎。

3、金融力

金融力是保障。不管新建開發還是存量更新，基本上都是資金的游戲，金融力是房產企業轉型和項目成功的核心支撐力量。在過去房地產高速增長的時代，房地產企業的三高模式其實是必然，因為債務融資模式簡潔、盈利模式清晰，資金易獲取，適配房企短周期閉環；而權益融資程序復雜、周期長、成本還高，與高周轉相悖。現在政策指向未來房地產要轉向存量更新，過去高增長時代的融資模式需要發生改變。在去杠桿的環境下，房地產需要多元金融工具給予選擇和支持。目前金融工具體系不斷完善，政策支持力度不斷加強。除了傳統的融資方式之外，當前權益類融資更加豐富，比如說商業不動產Reits在去年12月31號證監會已經發布試點；基礎設施公募Reits已經在2021年已經開始試點，現在已經發行了若干單；不動產私募投資基金也在2023年開始試點，債券類融資還有CMBS、持有型ABS，政策系統的金融支持如房地產融資協調機制、保障性住房貸款，還有綠色金融如綠色信貸、碳減排工具，這些金融工具在政策層面不斷完善，已成為債權融資的重要補充，形成“多元協同”格局。

未來房產開發不要僅固守過去熟悉的銀行貸款、債券，而要考慮多元化的權益類、債權類、政策類、綠色類金融，這些工具都可以為房地產未來高質量發展進行賦能。所以未來金融力特別考驗開發企業在眾多金融工具里運用組合能力，首先能夠認識到這些金融工具，其次這些金融工具在不同的場景、不同的發展階段如何把它有效的運用起來。比如說Reits，要想利用Reits工具，要以終為始，從做項目開始就要按照Reits的要求來搭建底層資產。

房地產進入新的發展階段，過去的時代已經過去。未來要擁抱新時代，從紅利依賴到能力的建設。告別舊時代，從紅利驅動轉向能力驅動；擁抱新時代，整個房產行業的要回歸載體本質，要以新三角為翼來穿越周期、重塑價值。

總而言之，房產企業這幾年的轉型探索都非常有意義，未來塑造開發企業的核心競爭力就是要有產品力、運營力和金融力。