信號已現(xiàn)，廣州樓市真的要好起來了

3月的最后一天，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會成立四十周年分享會活動舉辦。

這既是一場對過去四十年的回望，也是一次對未來的眺望。

到場的都是政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)專業(yè)、企業(yè)代表等，但現(xiàn)場并沒有現(xiàn)象中那么嚴(yán)肅，反而呈現(xiàn)出了一些松弛感。

“陽春三月，廣州的數(shù)據(jù)，應(yīng)該說是一路在向好。”廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長黃成軍的這句話，可能正是現(xiàn)場氣氛變化的關(guān)鍵。

在這樣的氛圍中，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長陸毅上臺回顧了過去四十年廣州房地產(chǎn)的發(fā)展，他說，這四十年是廣州從改革開放城市向現(xiàn)代化國際大都市跨越的歷程，也是房地產(chǎn)行業(yè)從探索起步、逐步邁向理性成熟與高質(zhì)量發(fā)展的四十年。

而廣州市房協(xié)，正是這條宏大敘事中的一條堅韌的紐帶——連接政府與市場，凝聚企業(yè)共識，見證并參與建設(shè)這座城市。

陸毅會長還說了一句讓我印象很深的話：“從珠江兩岸的春潮涌動，到城市天際線的不斷生長，廣州的每一次脈動都深刻影響著我們行業(yè)的發(fā)展方向。”

細(xì)想一下，確實(shí)如此，過去四十年，廣州每一條地鐵線的延伸、每一個新區(qū)的崛起，背后都有地產(chǎn)行業(yè)的深度參與，如今，這條紐帶正在被賦予新的使命。

PART.01

四十年，廣州房地產(chǎn)從無到有、從小到大，走過了一條不尋常的路，輝煌是它，不容易也是它。

廣州市社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長歐江波用一組數(shù)據(jù)講了這四十年的變遷：廣州商品房累計銷售面積，從早期一年十萬平方米的級別，到現(xiàn)在一手房年成交穩(wěn)定在800萬到1000萬平方米之間。

但更值得關(guān)注的，是這四十年的“波浪式前進(jìn)”。

歐所長把廣州樓市分成了四個階段：2000年之前是市場起步期，終結(jié)福利分房政策撕開了一個口子；2000年到2010年是黃金十年，交易量迅速翻番；2010年到2020年進(jìn)入成熟期，限購限貸限售這些行政手段開始成為常態(tài)；2020年之后，三條紅線把行業(yè)帶進(jìn)了深度調(diào)整。

這條時間線，踩過坑的人都知道分量，但今天臺上臺下，很少有人再提那些驚心動魄的時刻，大家更愿意聊的，是“以后怎么辦”。

歐所長給出了幾個判斷：房地產(chǎn)仍然是廣州十分重要的支柱產(chǎn)業(yè)；未來市場可以謹(jǐn)慎樂觀，但分化會持續(xù)加劇；改善型住宅正在成為主流，好房子建設(shè)正當(dāng)其時。

PART.02

如果說歐所長的分享是在梳理歷史，那山水比德董事長孫虎的發(fā)言，就是在指明方向。

孫虎講了一個核心觀點(diǎn)：當(dāng)下的房地產(chǎn)，拼的已經(jīng)不是資本積累，而是創(chuàng)新能力。

他舉了兩個例子，一個是河南商丘的金沙集團(tuán)，四線城市的小民企，硬是靠著不搞標(biāo)準(zhǔn)化、每個項目都量身定制，把房價做到了周邊均價的三倍，現(xiàn)在金沙一年的小區(qū)門票收入就有2000萬，全國地產(chǎn)同行排著隊去參觀。

另一個是西安的萬眾集團(tuán)，原本做五星級酒店，后來跨界做住宅，把華爾道夫、四季酒店的審美帶入住宅設(shè)計，成了西安的標(biāo)桿。

孫虎說，他這些年在全國做了145個城市的項目，發(fā)現(xiàn)活得好的企業(yè)，都是“不走尋常路”的那批。

他最后總結(jié)：“經(jīng)濟(jì)增長不再是資本的積累，而是一場永無休止的創(chuàng)新激勵。創(chuàng)新，是我們未來的戰(zhàn)略。”

PART.03

隨后上臺的幾家房企代表，則是在用自己的項目，回答一個更具體的問題：在這個時代，到底什么才算“好房子”？

中建玖合把“好房子”拆解成了一個又一個具體的居住痛點(diǎn)，他們在廣州調(diào)研了1000多戶家庭，發(fā)現(xiàn)回南天是大家最頭疼的問題，于是專門研發(fā)了一套“四維一體防潮系統(tǒng)”。

從結(jié)構(gòu)防水到智能新風(fēng)，把室內(nèi)濕度控制在合理范圍，防水系統(tǒng)也做了五重處理，結(jié)構(gòu)防水、三道防水層、高強(qiáng)度外窗、陽臺雙重防水，外加8小時淋水實(shí)驗(yàn)，這些都能在黃埔文沖的未來方洲項目可以體現(xiàn)。

新城市集團(tuán)在推動行政審批改革上發(fā)力，2013年，新城市用一張“萬里長征圖”，把投資項目從拿地到開工的審批環(huán)節(jié)從799個工作日壓縮到百日以內(nèi)，這個提案被采納之后，影響的不僅是新城市自己的項目，更是整個行業(yè)的開發(fā)效率。

他們開發(fā)的的新城市·領(lǐng)院，把這種“體系化”思維延續(xù)到了產(chǎn)品上，3.3到3.6米的層高、交付標(biāo)準(zhǔn)超過1萬元/平方米。

越秀地產(chǎn)把“好房子”拆成了四個維度：品質(zhì)、溫度、智慧、成長，品質(zhì)是骨骼，溫度是血液，智慧是工具，成長是目標(biāo)。

在“智慧”這條線上，他們做了很多細(xì)致的事。比如甲醛控制，從材料端嚴(yán)控到施工端監(jiān)測，交付時能做到甲醛含量低于0.04mg/m3；隔音系統(tǒng)更是跟中國電研聯(lián)合研發(fā)，白天噪音低于45分貝，晚上低于35分貝。

廣州地鐵地產(chǎn)的視角，天然帶著一種“城市運(yùn)營商”的底色，他們的好房子邏輯，是從“人如何在這座城市里高效、體面地生活”出發(fā)。

就比如安全，他們用的是百年地鐵標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)從工程到社區(qū)、從建造到運(yùn)維的全周期韌性；又比如人文，引入優(yōu)質(zhì)教育資源、打造社區(qū)共享空間、用社群運(yùn)營凝聚鄰里關(guān)系；當(dāng)然最擅長的還是便捷，TOD的優(yōu)勢被發(fā)揮到了極致，很多項目的業(yè)主可以通過專屬通道實(shí)現(xiàn)“家門到車門”的無縫接駁，通勤時間變得可預(yù)期、可掌控。

新鴻基的分享，讓人印象最深的是他們對香港客戶的洞察。

廣州南站ICC項目，70%的業(yè)主來自香港，這群人長期兩地往返，需要的不是簡單的居住空間，而是一套完整的服務(wù)體系，包括家具清潔、空置房托管、代租代售等，新鴻基把物業(yè)從后期服務(wù)變成了前期設(shè)計的核心考量。

把這些企業(yè)的發(fā)言放在一起看，不難發(fā)現(xiàn)，如今“好房子”的比拼，已經(jīng)不單單聚焦于用料上，而更是在比，誰更能理解用戶，誰更愿意在看不見的地方下功夫，誰能把居住這件事從空間延伸到生活。

PART.04

在這場活動上，可以很欣慰地看到幾個積極的信號。

第一，信心在回來。

從黃局到陸會長，從專家到企業(yè)代表，沒有一個人回避過去兩年的艱難，但所有人都把目光投向了前方，這不是盲目的樂觀，而是基于數(shù)據(jù)的判斷、基于行動的底氣。

第二，產(chǎn)品的升級迭代在加速。

無論是設(shè)計企業(yè)還是開發(fā)商，都已經(jīng)形成新共識：房地產(chǎn)的下半場，拼的不是規(guī)模，是產(chǎn)品力；不是速度，是理解力。

第三，廣州還是那個廣州。

這座城市骨子里的務(wù)實(shí)和開放，四十年來沒有變過，歐江波說的“波浪式前進(jìn)”也好，陸毅會長講的“堅韌紐帶”也罷，背后都是同一股勁兒：不怕風(fēng)浪，敢為人先。

我們可以相信，廣州樓市，真的要好起來了。