戴德梁行：AI熱潮下，高科技持續支撐深圳甲級寫字樓去化

2026年伊始再掀起AI熱潮，深圳、蘇州、杭州相繼提出OPC社區計劃，培育高成長型企業，反哺寫字樓市場需求。今日,戴德梁行發布2026年一季度深圳寫字樓市場報告，研究顯示：

租賃成本降低刺激寫字樓多元化需求

2026年一季度，深圳甲級寫字樓市場錄得約20.1萬平方米的新增供應，推動全市存量攀升至928.3萬平方米。受新增供應及部分次新項目去化提速帶動，全市凈吸納量達到10.4萬平方米，為近五年同期最優水平。

圖1：深圳甲級寫字樓需求/供應

數據來源：戴德梁行研究部

不過，良好的吸納表現仍以租金下調為代價：截至一季度末，全市甲級寫字樓平均租金為每月每平方米146.4元，環比下降2.0%，同比下降10.2%。在新增供應影響下，全市空置率升至29.8%。部分散售樓宇的小業主租賃策略更為靈活，有效加快了樓宇去化節奏。相較于單一業權樓宇，該類樓宇租戶結構更趨多元，服裝店、牙科診所、醫美機構、健康管理、自習室等經營性業態占比更高。此外，可顯著降低租戶前期投入成本的帶裝修交付模式漸成趨勢，部分辦公空間憑借裝修及配套完善、空間利用率高、租約靈活等優勢，在市場中脫穎而出。

圖2：深圳甲級寫字樓租金&空置率

數據來源：戴德梁行研究部

AI相關企業租賃熱度延續

戴德梁行華南區項目及企業服務部副董事總經理、企業服務部主管黃書禮表示，一季度，TMT與專業服務業成為深圳甲級寫字樓市場的兩大租賃需求主力，按租賃面積計算，二者合計占比超50%。AI相關企業租賃熱度延續，租賃面積占TMT行業整體租賃面積三成以上，覆蓋全場景AI智能、計算機視覺、算力解決方案、多模態AI技術研發等領域。此外，智能制造、電子游戲、半導體等領域的企業亦貢獻了較大規模的租賃成交。

圖3：深圳2026年第一季度寫字樓租賃需求行業占比（按面積計）

數據來源：戴德梁行研究部

TMT行業連續多個季度位居租賃成交榜首，反映了深圳科技產業的強勁發展動能，亦表明高科技產業是近年來支撐深圳甲級寫字樓去化的主要驅動力。戴德梁行華南區項目及企業服務部副董事總經理、項目顧問及代理部主管楊薇表示，在市場競爭日趨激烈的背景下，引入商務空間運營商已成為寫字樓業主緩解運營壓力、提升項目競爭力的選擇之一。

本季度，商務空間運營商租賃面積占專業服務業租賃總面積約一半。除了上述兩大類別，物流及供應鏈類企業租賃活躍度亦較高，凸顯了深圳作為跨境貿易核心樞紐的重要地位。

未來甲級寫字樓項目表現或進一步分化

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端預測，在市場存量高企、未來供應持續放量，而需求端修復節奏趨于平緩的背景下，預計甲級寫字樓市場將持續分化。聚焦運營優化、持續提升產業服務能力的樓宇，有望實現更優的去化表現；反之，則可能在激烈競爭中逐步被邊緣化。

因此，從被動出租轉向主動運營，同時通過提升硬件品質、強化產業資源導入與配套支撐，打造差異化競爭力，有助于提升項目整體價值與市場話語權。