央企做酒店，招商伊敦再不發力就晚了

客房從3726套升至4367套，酒店收入由9.82億元漲至10.55億元——2025年，在招商蛇口整個大盤出現下跌的大背景下，旗下酒店業務多少還算是一個亮點。

只是，招商蛇口自主酒店品牌——招商伊敦，在成立5年后，國內開業項目依然寥寥無幾。截至當下，前者在酒店領域的業主身份明顯要強于品牌管理方角色。

對比隔壁央企華潤置地與凱悅之間的合作，以及諸多地產系酒店的先行者，招商伊敦可能真得把步子邁得更快一些了。

自有酒店品牌聲量仍然不大

當大家談到招商蛇口時，幾乎很難在第一時間想到它的酒店業務。因為后者收入占比不及總營收的1%。

在招商蛇口的主營業務中，包括開發業務、資產運營和物業業務。而酒店板塊只是資產運營業務中八個分支之一而已。

甚至，當我們聽到“招商伊敦”時，可能首先想到的是“招商伊敦號”豪華郵輪。事實上，在整個招商局旗下，“招商伊敦”還是旗下的自有酒店品牌。

具體來看：

在2025年，招商蛇口實現營收1547.28億元，同比下降13.53%，凈利潤10.24億元，同比下降74.65%。

在酒店業務方面，公司實現運營收入為11.1億元。截至2025年底，公司在深圳、北京、上海、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安、白俄羅斯等地擁有酒店客房4367套，酒店收入10.55億。

圖源：招商局2025年年度報告

而在2024年，招商蛇口管理范圍內的酒店業務實現運營收入為10.18億元。在深圳、北京、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安等地擁有酒店客房3726套，酒店收入9.82億元。

不難看出，招商蛇口酒店業務增幅跑贏了公司大盤。最為重要的是，在2025年，有一個新的自有酒店品牌項目開業了。

就在幾個月前，深圳南山伊敦酒店正式開業。其前身是承載改革開放歷史的地標性建筑。

在招商蛇口的財報中如此表述這一項目，“歷經3年改造、功能調整及空間擴容后蛻變為伊敦酒店品牌的旗艦之作。”

要知道，在該酒店開業之前，上一家國內同品牌的酒店就要追溯到2012年的杭州千島湖伊敦度假酒店了。

坦言之，對比同類的央企或地產企業的動作，招商蛇口自有酒店品牌的影響力，與其自身地位的確不太匹配。

這與其起步較晚有很大關系。

2025年11月2日，招商伊敦迎來5周年紀念日。相比之下，同為央企的保利，在2003年就成了酒店公司；萬達集團甚至早在2016年就已籌劃酒管業務的輕資產路徑。

《酒管財經》梳理相關財報，招商蛇口酒店業務收入從2021年的6.1億元增至2025年的11.1億元，年均復合增長率約16%。

不過，其客房增長更多在于業主身份持有的諸多酒店項目，比如希爾頓、康萊德等高端國際品牌，其自有酒店品牌數量始終未呈現明顯增長。

深圳南山伊敦酒店 圖源：攜程

招商伊敦是招商蛇口從“重開發”向“輕運營”轉型的載體之一，與公寓、會展、郵輪等業務共同構成資產運營板塊的核心矩陣，承擔著優化集團業務結構、創造持續現金流的重要使命。

截至目前，招商伊敦產品矩陣中只有兩張牌：伊敦和伊敦睿選。

伊敦品牌定位高端全服務酒店，主打城市核心地段的地標性物業，目標客群為高端商務人士及高凈值旅行者。其產品特點是“一店一設”，強調與在地文化的深度融合，而非標準化的復制。

伊敦睿選強調標準化的產品模型與可復制的運營體系，以便于規模擴張。

只是，實際情況是，招商伊敦的門店始終未有突破。

進入招商伊敦官方預定小程序后就會發現，目前國內能夠預訂的伊敦酒店有且僅有三家：千島湖伊敦度假酒店、深圳南山伊敦酒店、深圳太子伊敦睿選酒店。

當行業都在規模擴張、跑馬圈地時，這樣的速度顯然太過遲緩。

同行們走了有多遠？

招商蛇口背后的招商局集團，是我國知名的四大央企之一。招商伊敦所屬的招商蛇口，也是我國知名的房企。

相比之下，招商伊敦的“同行們”，在酒店業務板塊上，顯然已經領先了若干個身位。

先來看華潤。

早在2024年，華潤置地與凱悅成立合資公司——潤凱控股有限公司，將開發和管理位于北京、深圳、成都、杭州和日照的六家現有木棉花品牌酒店，以及位于紹興和上海的兩家全新木棉花酒店。

木棉花酒店成立于2003年，是華潤置地自有酒店品牌，目前有8家酒店開業。上述合資酒店的初期目標為新開50家酒店。

圖源：上海世博木棉花凱悅臻選酒店

再說萬達酒管。

該公司已經形成了完善且具有影響力的品牌矩陣，覆蓋高端、中高端、中端等品牌。同時，正在全力進行輕資產輸出。

截至2024年底，萬達酒管在營酒店共計204家，另有376家酒店已簽約待開業。尤其是在被同程收購之后，其發展前景充滿確定性。

脫胎于碧桂園的鳳悅酒店及度假村。同樣建立了完善的品牌矩陣，覆蓋全服務到精選服務品牌。

同時，該酒管公司還與多家國際酒店集團合作，聯合開發、推廣國際酒店品牌。

最為重要的是，在輕資產輸出的維度來看，招商伊敦更是被甩在身后。

萬達酒管早就實現輕重分離，鳳悅酒店及度假村的諸多新簽項目，也多為品牌輸出。

事實上，上述企業在探索自有酒店品牌的路徑上也走過彎路。甚至，直到現在，我們都不能去認定這些探索是成功或者是可復制的。

就比如，

保利酒管旗下擁有以生活藝術為特色的精品酒店雅途，以倡導新商旅文化目的地的高端酒店郡雅，以健康生活理念打造的輕時尚酒店悅雅，以極致品質為特色的奢華酒店諾雅；

華僑城旗下擁有“睿途”和“嘉途”等——盡管它們建立了自有品牌矩陣，但實際上市場聲音并不強。

另外，中青旅收購山水酒店之后，后者同樣并未表現出足夠的增長態勢。

不過，從整個行業來看，這些探索是積極且有意義的。相對來講，招商伊敦的步調略顯保守和遲緩

“大象轉身”的想象空間

作為國內一家巨無霸企業，酒店業務很難成為招商蛇口的重要發展戰略。但是，當整個地產類企業尋求轉型，包括酒店業態在內的資產管理，勢必會擺在更加重要的位置。

如果招商蛇口在酒店領域投入更多關注，其自有酒店品牌或許會迎來更多的發展機遇。

首先，招商蛇口在全國核心城市的核心地段持有大量優質物業，涵蓋歷史建筑、產業園區配套、城市更新項目等多種類型，這些物業具備改造為酒店的先天條件。

圖源：深圳太子伊敦睿選酒店

以深圳為例，其在蛇口、太子灣、前海等核心區域擁有豐富的待開發資源，為伊敦品牌的本地化擴張提供了堅實基礎。

這種內部物業轉化模式，不僅降低了項目獲取成本，更能實現與集團其他業務的深度協同。

隨著招商蛇口持續推進城市更新與產業園區開發，未來仍有大量物業具備轉化為酒店的潛力，為伊敦品牌的規模擴張提供長期支撐。

《酒管財經》認為，招商伊敦可借鑒華潤置地，同國際或本土酒店集團成立合資公司，以此發展自有酒店項目，先以自持物業開拓跑量，后逐漸進行輕資產輸出。

同時，在產品矩陣上，招商伊敦還需持續豐富，在旅居、度假、生活方式品牌上發力。亦可考慮通過收購的形式擴大酒店品牌版圖。

當然，在其擴張過程中，短板依然非常明顯。門店規模、會員體系、團隊打造等都將實打實地限制自身發展節奏。

招商伊敦的發展軌跡，是諸多擁有地產背景的酒店品牌轉型的一個縮影。

從行業趨勢來看，那些能夠實現規模擴張+運營升級+資本賦能的品牌，有望成為行業新勢力；而缺乏戰略支撐、運營能力薄弱的品牌，或將逐漸被市場淘汰。

招商伊敦作為央企背景的酒店代表，具備成為行業領軍者的潛力，但仍需在規模、運營、品牌等方面持續發力，走出一條屬于地產系酒店的高質量發展之路。