開學季：成都老破小的價值三要素...

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

你好，馬上春假和清明節了，我們提前在網上看好了一些青二錦二學區房，打算到時候看房，給老二做準備，老大以后也要小升初，預算有限看的房子感覺也沒個節奏，請問我們買這類房子，需要注意什么價值點呢？

房段子解答

因為分析需要，多研究研究成都的老破小會發現是很有意思的。除了本身的居住、地段以外，我覺得有三個附加屬性尤為加分。

學區屬性，基本可以溢價50%左右，比如普通老破小單價1萬，但學區老破小可以來到1.5萬+。別說什么泡沫大，那都是對自己盲目認知的安慰，這樣的中位數價格，搭配未來10年的學區需求，再加上確實是熟透了的核心地段，完全撐得起。

電梯屬性，屬于城市更新范疇，但需要樓棟自身條件，業主精力財力的配合以及相關部門的安排引導，所以可遇不可求。如果能安裝上電梯，價格肯定能明顯走高，尤其高樓層。

停車屬性，同上，也是市中心老破小的老大難問題了，能滿足停車需求，或者說滿足絕大多數業主停車需求的老小區，實屬罕見，這也是解決當代年輕家庭的痛點之一。不過也需要小區內部的先天資質，現在政府更多的是引導，在小區外面擴建尋找更大更穩定的公共停車場。

三者滿足其一，就及格；滿足其二，則手慢無；滿足其三，99成稀罕物。

粉絲提問

你好，我想付費咨詢一下賣二手房的價格設定及舊房小區房價的未來前景。本人在成都青羊區金沙**有一套72平兩室一廳（實得約50平），2017年以70萬購入，已置換新房擬出售；該房帶金沙小學學區且未占用，同戶型月租金約2200元，理想售價98萬被中介認為偏高，上月樓下同戶型6樓成交價92萬；房屋家具齊全，因曾出租致家具墻面損壞翻修，暫不打算出租，非急售。想咨詢：結合租售比、房價趨勢、區塊及小區情況，該房合理售價是多少；從宏微觀層面分析小區房價前景，該房應盡快脫手還是等待。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

金沙**這邊的大環境來說是文化宮，是青羊乃至整個成都二環中環非常成熟的區域，板塊的格局已定，生活氣息濃厚，交通配套完善，但也成熟過頭了，一方面沒有青五這樣的學區名氣加持，另一方面沒有新的樓市增長點，所以在整體的成都樓市大環境下，我覺得還是逐漸在走下坡路的，或者最好的情況下，就是保持平穩。未來要房價上漲，只能說經濟形勢大大好轉，樓市普漲，才會出現，但普漲的話，哪里不是漲呢，甚至別的地方、別的投資渠道會漲更多，所以從大環境的角度來說，我覺得文化宮以及差不多20年房齡的金沙**，是應該果斷出手了。

金沙**適合于周邊三五公里的常住人群，沒法發散擴散到更大的圈子，所以購買力還是相對緊湊的，需要更多的依托于當地線下中介的深耕撒網，讓他們多帶看本地生活的剛需客戶，最終才好成交。

金沙**小區本身雖然外部是很舒服的很成熟的，我都因為辦事經常去文化宮，我知道這周圍的整體環境，但金沙**一是房齡偏大，和板塊一起衰老了，二是小區本身比較剛需，主打的是小戶型（套一套二），得房率不高（套內56平，得房率77%），而且梯戶比很高。你這套我看都是4T15戶了，對挑剔的買家來說，比較折磨人。

現在72平的套二，掛牌2套，都是100萬報價，折合單價1.37萬左右（單價對于本小區來說是正常的價格，不浮夸，掛牌價格沒問題），相對于套一戶型，確實有功能上的優勢，因此不存在競爭（50多平的小套二，沒有客廳陽臺，實際上更像是套一改套二，你們可以以此為理由打壓小戶型，捧高本房源）。主要比對的就是掛牌和成交。

前面說了，掛牌的鄰居很默契，也是剛好100萬，和你鄰居的那套房優勢在于樓層更高視野更好，另外他好像是沒滿2年有增值稅？（待核實）。所以你的掛牌價格相對本小區，同戶型的房源來說是沒問題的。

從成交的角度來說，上個月同一戶型92萬（不清楚裝修等細節是否更好？我估計差不多），其實也是可以以此為錨點，讓中介把底價拉上來，最差也不至于差過92萬（實際是91.8萬），但是最高的話，你理想的98萬也算是最高了。

我估計喊中介盡力快速找客戶成交，行情大概是92-98萬之間，大概95萬左右，這個數字是尊重買家和賣家也尊重市場的結果。偶然的不誠心客戶除外。

從單價來說，1.3萬左右也是成交價，最近的一些套一套二，成交大多是定檔在1.26-1.44萬之間，所以也是符合市場大趨勢的。

從合理的租售比來說，這類房子應該要大于2.5%。0.22*12/95=大概是2.7%，這個數字不算夸張，是正常應該有的數字，從這個角度來說，也是可以支撐起95萬左右的市場價格的。

以上是基于當前的市場行情來分析，回顧小區的歷史價格波動，并不是很大，最高點是2018年大概是1.45萬的均價，后面長期維持在1.3萬左右，現在最新的大概是1.27萬，是24-25年來相對低位而且運行平穩的價格。接下來的話，我覺得價格也會區域平穩，小幅盤整在1.2-1.3萬之間，所以長期自持，期待房價大漲的可能性很低，反而及早出售，隨緣找客戶+堅持90多萬的底線，是你們當前應該做的事。

總的來看，當前掛牌合理，理想價位偏高，建議堅持90多萬的底線，在95萬左右成交。確實也沒必要為了一個月2k租金繼續出租（損壞房屋，還不好賣），長期自持（看不到新的價值爆發點）。

粉絲提問

你好，我工作地在市二醫院，預算 100-120 萬，購置大套一或小套二；通勤要求地鐵 / 開車 30 分鐘內，不考慮金牛區，意向青羊、錦江、成華、武侯，偏好近公園；需品質開發商次新盤，小區安靜、物業與配套成熟、出行便利，戶型端正帶陽臺、中樓層、采光佳、朝南 / 東南，避開臨高架 / 馬路、無中庭綠化的獨棟房源；已看翡翠城、瑞升橡樹林、華潤二十四城、上海東韻等；剛需過渡，兼顧 5-10 年置換與出租，要求配套完善、學區優質。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你的核心需求是120萬內的大套一小套二，然后半小時到市二醫院通勤，這個核心點是要抓住的，是我們分析的基石，一定要堅定下來，不然就會全盤推翻。

然后第二個核心點是在上述基礎上，尋找小區環境好，物業好，配套成熟，公園，采光好，樓層好，朝向好，學區好，品質開發商，次新樓盤，安靜不吵等等要求，說實話，我能理解你的想法，畢竟花了自己辛苦攢的那么多積蓄，肯定想買到一套完美的房子，只是不知道怎么去找找不找得到這種完美的買法。

但是呢，從客觀的角度來說，成都二手房中位數大概是一百四五十萬，你預算壓縮到120萬后，的確不高，而且還要比較優質的地段小區房源，更是難上加難，是比較依靠緣分（偶然的個別優質房源，需要中介及時推送）和線下實地了解（逐一踩盤對比）的。只能說盡量找尋這種兼顧性的答案和買房，在客觀的樓市里，來找到最兼顧你需求的買法。

最后第三個角度則是對整個成都樓市的預判，尤其是對這類120萬的剛需產品，房價走勢的分析建議。

由于你只考慮青羊、錦江、武侯、成華，所以我們挨個盤——

青羊區——很難找，主要是受限于青羊整體處于西門，在通勤上略遠于偏東門的市二醫院，加之三環內老房子居多，所以匹配度不是很高。唯一的答案我覺得是看看人民公園這邊的匯廈少城系列（文墨閣、琴臺府、百花里和錦官郡），目前有50平多點的大套一在售，砍價下來，基本上還是可以滿足120萬上車的。優勢是挨著公園，地鐵，位于市中心，各種配套都很好，去哪都方便，整體保值性也比較強，而且是青二學區房，也很好出租。不過缺點在于大多是超高層，3T8戶，單價比較高，面積不算大，只適合單身蝸居或者小兩口自住，等未來有孩子要讀書了，都住不太下，所以到時候還需要置換或者純粹當做學區房來讀書，平時租出去，都是可行的。我覺得只要你對梯戶比，樓層這些要求不太高的話，匯廈少城系列算是青羊這邊很符合你預期的買法了。可以實地去看看小區品質，鄰里關系（大多是帶孩子讀書的，所以比較有素質），戶型套內采光視野等，也是不錯的買法。

再往西，通勤極限在三環內的青五片區，可以看看內金沙的中大君悅金沙系列，比如五期的62平套一，七期君逸院的65平套一都可以考慮上手，樓盤基本面來說的話，我覺得也和前面說的匯廈少城差不多，學區，公園，地鐵，生活氣息都是應有盡有的，但缺點也差不多，只不過中大君悅金沙這邊稍微樓層低一些，18-23F為主，且是2T6戶。

然后第二個，武侯，武侯整體位于西南方位，和偏東北一點的市二醫院也是背道而馳，西南這邊的基本面和青羊類似，但還缺乏一個學區要素。省骨科醫院這邊有個孤盤，天朗錦邸，3T9戶的37F，可以買55平套一，挨著武侯祠，游人如織，也很熱鬧，但是要注意小區環境，租客較多的問題。來到紅牌樓，這也算是通勤極限了，可以考慮南山御峯，非常次新，3T9戶的高層產品，2022年才交房的，當前120萬也能買到，主打一個次新+小區環境概念，周邊也有武侯的教育，麗都公園，紅牌樓商業，地鐵的加持，算是武侯這邊能考慮的極限了哈。

旁邊的麗都板塊還有麗都世家、交大萬通格外可以考慮上車，但是房齡稍大，板塊成熟但又略顯老氣，適合武侯西南方位周邊上班的客群，對你年輕人而言，反而有點不是很合適。

然后是錦江區，這個區的特點是環境好，生活氣息好，學區商業公園文化等都挺好的，只不過，房價也偏貴一些。從可選的角度來說，其實前面你已經看了一些了，比較典型的我覺得可以看看上海東韻（68平大套一，沒學區溢價，地段好）；瑞升望江橡樹林二期三期（56-65平的套一戶型，勉強算學區房，挨著萬達，樓盤規模大，環境好，但是三期有些房源挨著高架要規避）。

塔子山這邊推薦看看萬科金潤華府，65平套二戶型可以直接上車，挨著塔子山公園不遠，萬科品牌房企，華宇廣場商業，都還算是周圍比較不錯的買法了。但缺點在于地鐵稍遠，平時依靠自駕出行更合適。

最后的重頭戲還是在于成華區，學區特色不明顯，但是對你個人來說匹配度是很高的。要環境好小區很漂亮的話，可以看看槐樹店的御龍山二期，63平的套一個改套二，小區是滿足你對品質要求的，但是缺點在于2個，一是距離地鐵稍遠，自駕更合適一些，二是小區也以超高層，4梯6戶為主（電梯還是夠用的）。

然后槐樹店雙地鐵口可以看看魯能公館1區，51-67平的套一，小區本身地段，小區品質，房齡來說，我覺得都還是很不錯的一個買法，我有個粉絲，賣了房子又買了本小區的，就是因為小區很舒服，地段有潛力，所以忍不住賣了又買，如果你側重地鐵口的話，魯能公館1區應該把握下。

最后一個更大膽的買法，我建議去看看動物園，3號線直接南下市二醫院，目前可以看看比較次新的泛悅城市廣場，78平小套三，120多萬即可拿下，戶型更大功能性更強，周邊的動物園、商業氣息都很濃厚，自住和保值也很方便。

以上這些算是我從中午篩選到現在來看的各區確實最優質的買法建議了，當然他們都不完美，但是從核心訴求來說，如果你能不追...

更多分析內容，太長，具體略...