新增地鐵站點(diǎn)，宿舍賣3萬+？深圳封了20年的最大垃圾場規(guī)劃曝光

投資21.7億

連片騰出30萬m2凈地

在寸土寸金的羅湖核心區(qū)，有一座“隱形”的垃圾山，埋著250萬立方米的垃圾，足 夠裝滿1000個(gè)國際比賽標(biāo)準(zhǔn)泳池。

它已經(jīng)安靜地躺了20年，而今年底，將被徹底“搬走”。

今天壹地產(chǎn)來扒一扒深圳最大垃圾場，看看深圳將如何在核心區(qū)變廢為寶。

01.

沉封20年

約110米高的垃圾山

豪擲21.7億連片騰出30萬m2凈地

玉龍?zhí)盥駡龅墓适?，是深圳早期高速發(fā)展的縮影。

早在1983年，位于羅湖區(qū)清水河片區(qū)的玉龍坑被啟用為臨時(shí)垃圾受納場。

彼時(shí)的深圳正處于“三天一層樓”的狂飆基建期，而玉龍垃圾場也是特區(qū)內(nèi)較大的簡易填埋場之一。

直至1997年停止受納，2005年正式封場復(fù)綠，這里累計(jì)堆填了約250萬立方米的生活垃圾和建筑垃圾。

表面看，這里是一片郁郁蔥蔥的綠地，但植被之下，卻是一座約110米的隱形“垃圾山”。

圖源深圳晚報(bào)

隨著城市不斷的發(fā)展，環(huán)境的污染的隱患，彼時(shí)的“功臣”成為了“達(dá)摩克利斯之劍”。

2024年深圳決定進(jìn)行迭代，位于羅湖核心區(qū)、緊鄰筍崗-清水河重點(diǎn)片區(qū)的這片寶貴土地，曾因承載巨量垃圾而沉睡二十年的地方，將全量開挖，徹底根治。

據(jù)了解，玉龍?zhí)盥駡鲋卫砉こ炭偼顿Y高達(dá)21.7億，是全國首個(gè)采用“全量開挖+原位篩分+資源利用”模式的大型存量垃圾治理項(xiàng)目。

即便是現(xiàn)在在清理，都沒有異味，且 在清空垃圾后，對原址土壤和地下水進(jìn)行深度修復(fù)，確保地塊達(dá)到建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，徹底消除環(huán)境隱患。

隨著今年年底工程的全面完工，玉龍?zhí)盥駡鲈愤B接南側(cè)發(fā)展備用地一共將騰退出約 30萬m2 的連片凈地。

圖源在深圳城市號

02.

羅湖“中環(huán)”崛起

宿舍賣3.3萬/m2？

地鐵25號線增設(shè)站點(diǎn)？

這片位于羅湖“中環(huán)”核心地帶的新土地，其規(guī)劃定位自然矚目。

壹地產(chǎn)查詢該連片的規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)早在2023年時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)就在同步進(jìn)行，最終 由 Aedas+蕾奧規(guī)劃+深圳綜交市政院提交的方案勝出。

片區(qū)將緊扣深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略，打造“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”三生融合的總部園區(qū)，重點(diǎn)聚焦三大新興產(chǎn)業(yè)。

?Aedas+蕾奧規(guī)劃+深圳綜交市政院

從規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，長條形地塊分為三個(gè)組團(tuán)：

（以下文稿均為規(guī)劃基準(zhǔn)撰寫，具體措施以官方發(fā)布為準(zhǔn)）

1、玉龍創(chuàng)新園：該板塊地勢最高，主要以企業(yè)總部、眾創(chuàng)社區(qū)、中央實(shí)驗(yàn)室等核心設(shè)施為主，除了兼容實(shí)驗(yàn)-研發(fā)-生產(chǎn)之外， 園區(qū)宿舍也將坐落于此；

2、玉龍核心區(qū)： 該板塊內(nèi)設(shè)會(huì)議中心、科技展場等，覆蓋租賃型中試場館、金融與政務(wù)平臺，為清水河總部新城提供一站式服務(wù)支撐， 算是該板塊的門戶位置 ；

3、聯(lián)合總部： 該板塊融合研發(fā)與中試、生產(chǎn)與休閑的立體城市，會(huì)有品牌酒店、城市綠島、運(yùn)動(dòng)場地等設(shè)在此處，能滿足生產(chǎn)、生活等多種功能。

且從官方公布的信 息來看，片區(qū)已吸引 多家上市企業(yè)和龍頭企業(yè) 啟動(dòng)落地談判，并由區(qū)屬國企聯(lián)合特區(qū)建工集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營。

?Aedas+蕾奧規(guī)劃+深圳綜交市政院

毋庸置疑，片區(qū)內(nèi)以產(chǎn)業(yè)為主，但研讀規(guī)劃會(huì)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)亮點(diǎn)：

“ 其一、 宿舍銷售面積約15.15萬m2，均價(jià)3.3萬/m2？

從地理位置來看，宿舍地塊位于地塊最高處，背靠雞公山，旁邊有銀湖半山、長龍花園等小區(qū)，環(huán)境優(yōu)越。

圖 源百度地圖

本次方案中，從空間布局與交通評估的角度來看，明確測算了宿舍的規(guī)模與職住平衡關(guān)系，當(dāng)宿舍面積在12-18萬m2，職住平衡才能達(dá)到50%以上。

而當(dāng)視角從“規(guī)劃圖紙”轉(zhuǎn)向“盈利測算表”時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一組有趣的數(shù)據(jù)：宿舍標(biāo)記的可售面積約15.15萬m2， 對應(yīng)的銷售均價(jià)預(yù)估為3.3萬/㎡。

?Aedas+蕾奧規(guī)劃+深圳綜交市政院

從土地規(guī)劃性質(zhì)來看，宿舍用地處標(biāo)記為M0新型產(chǎn)業(yè)用地，在符合一定條件下可以用作宿舍。

不同于市面上大家熟知的 丹華公館、玖裕茗苑、旭生和韻華庭、TATA公寓這類 R3地塊。

雖然都是宿舍，但 按照規(guī)定，M0的單間宿舍面積不超過35m2，套間宿舍面積不超過70 m2 ，且套間宿舍占比不得超過宿舍總面積的30%，且該宿舍只 用于滿足產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的居住需求，不得面世出售。

但值得一提的是，該方案是2023年提出的，近兩年深圳核心區(qū)域不乏更改屬性的地塊，該項(xiàng)目未來是否存在用地性質(zhì)變更的可能性，還有待觀察。

?Aedas+蕾奧規(guī)劃+深圳綜交市政院

“ 其二、增設(shè)25號線玉龍站？建立地下通道直達(dá)城際樞紐。

除了住，當(dāng)然是行。

整個(gè)板塊的內(nèi)部，黑科技走廊貫穿全域，以高低錯(cuò)落的立體廊橋串聯(lián)核心場所與產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，全長900米的無障礙電動(dòng)扶梯破解垂直50米高差難題，高效緩解通勤壓力。

估計(jì)屆時(shí)又將成為深圳一大打卡點(diǎn)。

?Aedas+蕾奧規(guī)劃+深圳綜交市政院

對外，片區(qū) 直線 距離高鐵站羅湖北站約800米，按照規(guī)劃深汕高鐵、 地鐵14號線（已開通）、17號線（在建中）、25號線在此交會(huì)，但其實(shí)距離片區(qū)的實(shí)際距離較遠(yuǎn)。

所以方案建議中提到，因 25號線羅湖段未納入深圳市軌道交通五期，可借此機(jī)會(huì)優(yōu)化25號線“獨(dú)樹-羅湖北-何屋”"三站兩區(qū)間”的線位，增加 “ 玉龍站”，建設(shè)玉龍地鐵站到城際站的地下通道。

?Aedas+蕾奧規(guī)劃+深圳綜交市政院

根據(jù)公開信息，目前25號線的一期已經(jīng)動(dòng)工（石龍站-吉華醫(yī)院站），二期規(guī)劃目前處于研究階段。

早在去年3月，網(wǎng)上有就有流傳25號線改道玉龍站的規(guī)劃圖，5月羅湖區(qū)東曉街道人大工委召開代表建議辦理面商會(huì)，研究推動(dòng)《關(guān)于加快推進(jìn)24號線北延、25號線線站位調(diào)整并南延至香港的建議》落地見效。

且從留言板信息來看，深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)也表示，25號線二期后續(xù)將綜合軌道覆蓋、客流需求、產(chǎn)業(yè)布局、申報(bào)規(guī)模等進(jìn)一步明確上報(bào)線路和方案。

所以25號線今后會(huì)怎么走，還沒有蓋棺定論，也是同步期待一下。

網(wǎng)傳25號線走勢圖；圖源網(wǎng)絡(luò)

03.

占地3.5平方公里

相當(dāng)于3個(gè)深圳灣超級總部基地

遠(yuǎn)期釋放200萬+m2產(chǎn)業(yè)空間

羅湖作為深圳最早建成的城區(qū)及改革開放的先行區(qū)，其可開發(fā)用地已極為稀缺。

而土地存量的限制恰恰凸顯了“城市更新”作為羅湖發(fā)展重頭戲的戰(zhàn)略地位。從規(guī)劃藍(lán)圖來看，整個(gè)清水河片區(qū)涵蓋玉龍片區(qū)在內(nèi)的全域正迎來重磅升級。

清水河數(shù)字新城是由紅崗路、廣深鐵路、泥崗路圍合區(qū)域以及玉龍片區(qū)、小坑片區(qū)組成。

整個(gè)新城占地3.5平方公里，相當(dāng)于3個(gè)深圳灣超級總部，按照規(guī)劃，5年內(nèi)預(yù)計(jì)釋放100萬m2的產(chǎn)業(yè)空間，遠(yuǎn)期釋放280萬m2產(chǎn)業(yè)空間，是深圳市22個(gè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域之一。

?Aedas+蕾奧規(guī)劃+深圳綜交市政院

從近期規(guī)劃來看，清水河數(shù)字新城的集中連片產(chǎn)業(yè)用地為紅崗國際創(chuàng)新廣場，該項(xiàng)目分3期展開：

一期：為核心啟動(dòng)區(qū)，目前所有地塊均已完成出讓，已經(jīng)有多家行業(yè)總部 入 駐。中金嶺南的新材料大廈、周六福的正德大廈、軟通動(dòng)力的數(shù)科大廈預(yù)計(jì)在2025-2026年間相繼完工；

二期：總面積約 6.3公頃，已進(jìn)入施工和遴選出讓階段，預(yù)計(jì)將打造成 復(fù)合型、定制型聯(lián)合總部園區(qū)

圖源羅湖發(fā)布

三期：則是玉龍片區(qū)30萬m2的凈地規(guī)劃。

隨著舊改項(xiàng)目的加速落地與高端產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，這些片區(qū)將從傳統(tǒng)的邊緣地帶蛻變?yōu)榧偛拷?jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新與現(xiàn)代居住于一體的城市新中心。

寫到最后

從1983年為建設(shè)接納，到2026年為進(jìn)步重生。

玉龍坑的變遷，或許就是深圳讓人反復(fù)愛上的答案，它永遠(yuǎn)在向上生長，永遠(yuǎn)有勇氣推倒重來，給未來留出無限可能。

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