柏文喜：萬科高管"被帶走"：一場遲到的清算與房地產舊范式的終結

萬科高管"被帶走"：一場遲到的清算與房地產舊范式的終結

一、風暴眼中的萬科：從"活下去"到"大清算"

2026年3月，萬科再度成為輿論焦點。繼前總裁祝九勝2025年10月被采取刑事強制措施后，本月又有數位區域高管相繼被帶走調查——西南萬科原貴陽公司總經理吳忠友、云南萬科原總經理王潤川、深圳萬科臻山府項目操盤手等核心人物相繼落馬。尤為引人注目的是，這些被調查者中不乏已離職多年的"舊將"，吳忠友離職數年仍因十余年前的土地獲取和工程發包問題被翻出舊賬；王潤川2024年以"赴港深造"體面離任，終究未能逃脫追責。

這場波及面極廣的"大清算"，與萬科觸目驚心的財務數據形成殘酷對照：2024年虧損494億元，2025年預虧820億元，兩年累計虧損超1300億元，毛利率跌至2%的歷史冰點。當行業上行期的房價上漲潮水退去，曾經掩蓋在"白銀時代"光環下的所有違規操作與風險隱患，正以一種極具震撼力的方式暴露于公眾視野。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜曾指出，萬科危機并非孤立事件，而是行業長期矛盾的集中爆發——需求端萎縮、土地財政依賴、債務循環斷裂三重壓力共振的結果。而當市場機制無法化解系統性風險時，政府主導的救助與清算成為必然選擇。萬科今日的"大清算"，正是這一邏輯的殘酷演繹。

二、"影子帝國"的崩塌：表外融資與內部人控制的惡果

此次清算的核心指向，是萬科多年來精心構建的"影子帝國"——以博商資管、鵬金所為核心的表外融資體系。這一體系的運作邏輯堪稱瘋狂：員工被迫借錢跟投項目，貸款來自萬科自有的互聯網金融平臺，資金在內部循環空轉，風險卻轉嫁給員工與供應商。前總裁祝九勝的落馬，正是牽出了這條涉及十余名核心人員的利益輸送鏈條。

柏文喜在分析萬科跟投制度時曾指出，萬科的跟投機制"從管理層激勵還是風險控制方面"在早期是"相對成功的"，"強化了管理層的凝聚力與話語權"。然而，這一制度在后續演變中逐漸異化為內部人控制的工具。當深鐵集團作為國資大股東入駐后，本應強化監督，但實際情況是，深鐵對萬科"影子銀行"體系的運作并非不知情——這本是萬科董事會決策通過的制度安排，也是深鐵入駐前盡調過并在多年來所認可的。

問題的關鍵在于，當"職業經理人自治"遭遇"國資大股東管控"，兩種治理邏輯的沖突從未真正解決。2017年深鐵成為第一大股東時承諾"不干預經營"，這一承諾在2025年被徹底終結——十余名深圳國資系統高管全面入駐核心崗位，董事會主席郁亮卸任，深鐵董事長辛杰接棒。然而，深鐵系高管辛杰本人也在2025年9月開會時被直接帶走調查，據傳問題甚至可能追溯到深鐵時期。這種"監管者亦被調查"的戲劇性轉折，暴露出混合所有制改革中監督機制的全面失靈。

三、混合所有制迷思：從"萬科模式"到"國資主導"的范式轉換

萬科曾被視為中國混合所有制企業的標桿——國資大股東、市場化職業經理人、現代企業制度三者有機結合。然而，今日的"大清算"無情地揭示了這一模式的內在缺陷。

柏文喜深刻指出，萬科困局揭示了治理機制創新的迫切性：需建立"國資戰略管控+職業經理人運營"的雙層架構，將土地開發權與資產運營權分離，由國資控股平臺負責融資，職業經理人團隊專注產品力提升。然而，現實的演變遠比理論推演更為殘酷——萬科正在從"職業經理人說了算"的混合所有制標桿，急速蛻變為"國資深度管控"的準國企。

這種轉變的代價是沉重的。一年多來，超25位核心高管離職或"被帶走"，總部職能壓縮，區域權力收回，深鐵系國資高管全面上位。2025年7月，萬科徹底取消所有區域公司，將"集團-區域-城市"三級管控體系轉變為"集團-片區"兩級架構，這種"從放權搞活到集權提效"的戰略轉身，標志著市場化擴張時代的終結。

更值得深思的是，深鐵入駐后的萬科實質上已成為深圳市重要的"土地財政"創收平臺。在市場下行期依然大量拿地并集中高價在深圳拿地，這種違背市場規律的行為，恰恰成為萬科深陷困境和出現巨虧的重要推手。柏文喜所言的"資源依賴悖論"在此顯現——萬科2024年獲得深鐵借款118.52億元，但98.9%用于償債而非經營，暴露"輸血續命"模式的不可持續性。

四、舊賬清算與制度重構：房地產行業的時代隱喻

此次"大清算"的深刻之處在于"離任不等于追責"的倒查邏輯。吳忠友十余年前的土地獲取問題被翻出，王潤川離職后的體面未能保全，甚至連創始人王石似乎也面臨出境限制。這種穿透式的追責，打破了"平安著陸"的潛規則，釋放出強烈的制度重構信號。

柏文喜強調，萬科需要的不是王石的回歸，而是一個能兼容國資戰略、市場效率、社會價值的新型契約框架。在這個框架下，"英雄主義敘事終將退場，契約理性才是永恒的王道"。然而，當前這場清算是否真的能建立起"契約理性"，還是僅僅淪為權力更迭的清洗工具，仍需觀察。

從更宏觀的視角看，萬科的遭遇濃縮了過去十年中國房地產的三重幻覺：規模神話、土地紅利、金融杠桿的永續擴張。當2024年萬科存貨周轉天數從2019年的683天延長至972天，當"高周轉"模式被證明已死，當開發商從"造富機器"淪為"資金管道"，整個行業的舊范式已然系統性失效。

柏文喜曾預警，萬科與深鐵的故事可能走向三種終局：政策底與市場底同步出現的軟著陸（概率20%）、債務重組加國資全面接管（概率50%）、破產清算或資產包甩賣（概率30%）。如今看來，第二種情景正成為現實——萬科正在蛻變為"深圳國資城市開發平臺"，民營時代落幕，一個以國資主導、風險化解、結構調整為特征的新周期已經開啟。

五、超越萬科：信心重建與制度韌性的考驗

萬科當前的問題不只是一個行業和一個企業的問題，還與當前的大環境密切相關。能否妥善處理好，可能涉及未來的市場信心與民營企業投資信心問題。

柏文喜指出，只有盡快推動市場回暖并讓萬科等房地產企業擺脫流動性困境，才能實現房地產行業的預期改善與信心修復，而房地產行業的預期改善與信心修復對于中國宏觀經濟運行的重要性不言而喻。然而，當前的"大清算"雖然在短期內可能起到"刮骨療毒"的效果，但長期來看，如果不能建立起清晰的產權保護預期和穩定的治理框架，反而可能加劇民營資本的恐慌情緒。

深鐵對萬科的接管，從國資保值增值的視角看有其合理性——2024年萬科巨額虧損導致深鐵持股賬面價值大幅縮水，職業經理人無法繼續以業績證明自己的價值，大股東自然有動力、有理由換掉現任管理層。但這種"管資本"的邏輯能否真正轉化為"管企業"的能力，能否在風險管控與運營效率之間找到平衡，仍是未知數。

王石與萬科的故事，本質是一場關于契約精神的現代性實驗。當創始人選擇將股權捐給清華而非保留控制權時，他親手解構了"股權即權力"的傳統契約；而當國資用借款而非股權對話時，又構建起新的"債權即話語權"體系。如今的"大清算"，或許正是這一破立過程中的必要陣痛。

結語：在廢墟上重建契約

萬科的"大清算"還在繼續，子彈仍在飛。這場波及25位以上核心高管的追責風暴，既是對過去"高杠桿、高負債、高增長"模式下所有違規操作的清算，也是深鐵集團全面接管前的人事掃清。它標志著中國房地產一個時代的終結——那個依靠杠桿與鉆空子的黃金時代真的結束了。

然而，清算只是第一步。正如柏文喜所言，萬科需要在廢墟上重建契約——一個能兼容國資戰略、市場效率、社會價值的新型治理框架。這不僅關乎萬科能否重生，更關乎中國房地產行業能否在"后暴雷時代"找到可持續發展的路徑。

對于市場而言，萬科的命運將成為觀察高層對房地產行業態度和未來趨勢的重要參考。如果這場"大清算"最終能導向更透明的公司治理、更清晰的權責邊界、更健全的監督機制，那么它或許能成為中國企業制度演進的一個標志性事件；反之，如果僅僅停留在權力更迭和人事清洗的層面，那么"制度韌性"仍將是一個遙遠的命題。

無論如何，可以確定的是：曾經那個"最市場化"的萬科已經死去，而一個"國資深度管控"的新萬科正在陣痛中誕生。這場大清算，既是舊范式的葬禮，也可能是新契約的助產士——前提是，我們能在廢墟中真正學會敬畏規則、尊重契約。

作者系中房研究院ICR首席評論員