傳統購房旺季下，廣州樓市“小陽春”成色幾何？

眾所周知，三月作為傳統的購房旺季，市場上對于三月廣州房地產市場表現作出了不同的評價。究竟廣州有沒有迎來傳統意義上的“小陽春 "？接下來我們以廣州 2026 年 1-2 月新房數據表現為基底 ，結合 AI 問知和 AI 任務來對廣州“小陽春”樓市進行研判分析。

一、政策端

全國層面： 1 月全國層面明確 2026 年房地產調控“穩字當頭、穩中求進”主調、錨定“止跌回穩”短期目標 ，率先穩定市場整體預期。

廣州端：控增量、去庫存、優供給 ，精準匹配市場痛點

2026 年廣州房地產調控圍繞“控增量、去庫存、優供給”總基調精準施策，從短-中-長期三個層面來看：

1. 短期需求端支持政策

自 2024 年以來廣州先后落地落地多項核心需求端支持政策，降低居民購房成本，激活合理住房消費需求 ，部分政策如下：

2.中長期供給端支持政策

(1) 有序推進“好房子”建設：引導房企建設多元面積段、多元價位的高品質住房，以產品升級適配改善性需求 ，扭轉行業重規模輕品質的發展傾向。

(2) 存量商品房收儲為保障性住房、城中村改造安置房：打通存量商品住房去庫存通道，降低待售庫存壓力 ， 同時快速擴充保障性住房、安置房源供給 ，減少重復建設浪費。

(3) 帶動剛需及改善性需求有序釋放 ：降低改善性群體置換成本 ，打通一二手房聯動通道，加快存量房源流通 ，推動住房需求進一步釋放。

(4) 系統推進“好房子、好小區、好社區、好城區”四好建設：從房屋品質、物業服務、社區配套、城區功能多層級提升居住供給質量 ， 匹配居民高品質居住需求。(5) 住房發展“十五五”規劃編制：明確未來五年廣州住房發展的目標、結構與布局，為市場主體提供清晰長期指引 ，穩定行業發展預期。

(6) “人、房、地、錢”要素聯動機制建立：落實“以人定房、以房定地、以房定錢”的精準調控邏輯 ，從源頭匹配住房供給與人口流入需求 ，避免供需錯配引發的市場波動。

(7) 房地產發展新模式構建 ：推動行業向租購并舉、保障與商品住房協同供給的模式轉型，實現供需平衡、結構優化 ，筑牢行業長期平穩發展基礎。

二、廣州房地產市場供需核心數據表現

1.成交端回暖

克而瑞數據監測顯示 ，2026 年 1-2 月廣州商品住宅成交面積68.11萬㎡，較2025年12 月（春節前高點）環比下降 4% ，較去年同時期減少 19% ，市場整體處于調整區間。

值得注意的是 ，同比下滑并非市場需求走弱 ，主要受高基數效應影響 ：2025 年同期正處于 2024 年末全面取消限購等政策松綁后的成交沖高階段 ，成交基數顯著高于常規水平，因此同比回落屬于階段性數據偏差 ，不代表市場基本面下行。

此外 ，克而瑞數據監測顯示 ，得益于遠郊性價比項目寧西家園的集中網簽，3 月截止20 日 ，廣州新房成交面積 33.23 萬 m2 , 環比 2 月增長 17.42% ，成交均價 27641 元/m2 ,環比 2 月下跌 10.56%。

與之相反的是 ，克而瑞數據監測顯示 ，3 月截止 20 日廣州新房套均價217 萬元/套 ，環比 2 月增長 19.23%，主要原因在于核心區高價房源成交占比的提升，受益于優質資源聚集、政策松綁及城市更新推進 ，價格支撐力充足。

在二手房上 ，克而瑞數據監測顯示 ，3 月上半月二手房網簽 4471套 ，預計整月成交可達 9825 套 ，環比上漲 43% ，其中 3 月 9-15 日單周網簽 2442 套 ，環比上漲 36.96%。此輪成交回暖主要受春節后返城置業需求集中釋放 ，疊加 4 項需求端支持政策共同推動。

2.土地市場

2026 年 1-2 月廣州土地市場供應節奏受春節假期影響相對平穩，核心交易集中于核心區優質地塊出讓。據克而瑞監測 ，2 月25 日越秀地產以 236 億元競得珠江新城馬場地塊，創下廣州十年來土地總價與單價雙紀錄，該地塊吸引多家房企參與競拍，反映出房企對核心區位物業價值的高度認可 ，成為開年市場預期轉向的重要信號。

從累計數據來看，2026 年 1-3 月廣州土地成交總價達 252.85 億元，溢價率達 24.4%，較 2025 年同期0.47%的溢價水平大幅提升；其中 1-2 月核心地塊的高熱度出讓 ，為后續土地市場熱度延續及核心區樓市預期修復提供了重要支撐。

三、廣州“小陽春”市場研判結論特征

整體來看 ，2026 年 3 月廣州已出現結構性房地產小陽春 ，但行情僅集中于核心區域，其中改善型、頂豪物業有望熱度延續；外圍區仍以去庫存為主，非優質剛需房源去化壓力較大，仍需通過讓利實現走量，整體市場預期仍處于謹慎狀態，后續市場將延續結構性分化特征 ，具體表現在：

(1) 核心區高端物業熱度領先，海珠區、珠江新城等核心區域及板塊豪宅項目到訪量、去化率均處于市場高位 ，是本輪回暖的核心支撐板塊。

(2) 剛需項目需通過讓利實現走量，外圍城區剛需樓盤普遍需推出折扣、購房補貼等促銷政策才能達到預期去化目標 ，無讓利的平價項目去化速度遲緩。

(3) 二手房成交表現領跑新房，無論單周還是上半月累計成交的環比漲幅，二手房均高于新房 ，置換需求釋放節奏快于首次置業需求。

(4) 核心區優質學區房去化加速，天河、越秀等區域帶優質學區屬性的房源掛牌后去化周期明顯縮短 ，部分熱門學區房源掛牌一周內即可成交。

(5) 遠郊非優質房源去化壓力較大，從化、增城等遠郊區域無配套、無學區的非核心房源去化周期仍處高位 ，即便降價促銷也難以實現快速走量。

(6) 市場預期的修復存在分化 ，呈現出核心區快、外圍區慢的結構性特征。

上述研究成果由克而瑞廣佛分析師趙仁婕，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞廣佛分析師趙仁婕，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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