青島海明 4711 萬啟動(dòng)新項(xiàng)目，八成資金為貸款，此前高價(jià)接盤百盛

3月26日，“城之南海之角場(chǎng)景提升工程（施工總承包）”招標(biāo)公告正式發(fā)布，項(xiàng)目建設(shè)及招標(biāo)單位均為青島海明城市發(fā)展有限公司，總投資額達(dá)4711萬元，資金結(jié)構(gòu)引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

據(jù)公告信息，該項(xiàng)目總建筑面積13297.04平方米，最大單體面積約3106.67平方米。4711萬元總投資中，企業(yè)自有資金僅942.2萬元，占比20%；剩余3768.8萬元為銀行貸款，占比高達(dá)80%，項(xiàng)目主要針對(duì)市南區(qū)相關(guān)區(qū)域開展場(chǎng)景提升改造，助力歷史城區(qū)風(fēng)貌優(yōu)化。

公開資料顯示，青島海明城市發(fā)展有限公司是市南區(qū)屬國(guó)企，為青島匯泉灣投資控股有限公司全資子公司，實(shí)際控制人為市南區(qū)財(cái)政局，近年來持續(xù)重金布局中山路及周邊歷史城區(qū)更新項(xiàng)目。2024年，該公司以2.8億元收購(gòu)中山路百盛大廈，而該物業(yè)2021年度租金總收入僅203.8萬元，百盛集團(tuán)披露此次交易賬面差價(jià)達(dá)1510萬元，屬于國(guó)資高位接盤。

此外，2025年5月，青島海明還投入2.16億元推進(jìn)太平路31號(hào)、33號(hào)改造項(xiàng)目，涉及棧橋王子飯店及北服青島時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園。值得關(guān)注的是，太平路33號(hào)北服青島時(shí)尚學(xué)院改造項(xiàng)目2020年剛開工，當(dāng)時(shí)投資近3000萬元，使用不足5年便啟動(dòng)重新改造，大額投資的投入產(chǎn)出比引發(fā)熱議。

市南區(qū)國(guó)資依托海明公司持續(xù)加碼歷史城區(qū)改造，初衷是盤活老城區(qū)資源、提升城市風(fēng)貌，但接連大手筆投入且依賴銀行貸款，疊加部分項(xiàng)目短期重復(fù)改造、存量物業(yè)盈利偏弱，后續(xù)資金回籠、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益面臨不小考驗(yàn)。國(guó)企投資既要兼顧城市更新使命，也需嚴(yán)控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、保障投資合理性，實(shí)現(xiàn)民生效益與經(jīng)濟(jì)效益平衡。

你覺得市南老城區(qū)接連大額改造，能真正盤活商業(yè)活力嗎？國(guó)企這類高貸款投資項(xiàng)目，該如何把控投入產(chǎn)出風(fēng)險(xiǎn)？歡迎留言討論。