房東們惜售了！什么情況？

今年春節(jié)之后，很多城市的二手房的交易量出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，部分城市甚至說是暴增。

那么說二手房的掛牌量，也就是二手房的庫(kù)存，出現(xiàn)什么樣的運(yùn)行態(tài)勢(shì)呢？

今天我們就分享一下這方面的數(shù)據(jù)。

我先說說一般規(guī)律：在樓市繁榮期的時(shí)候，隨著二手房交易量的增長(zhǎng)，庫(kù)存基本平穩(wěn)，或者是庫(kù)存是下降的。

因?yàn)槎址抠u得快，但是業(yè)主比較惜售。

而在樓市低迷期的時(shí)候，部分時(shí)段，尤其是 3 月份、4 月份二手房交易量出現(xiàn)回升，但二手房掛牌量也是同步上升的，一般是 3 月份的增速非常高。

這也就意味著市場(chǎng)的需求和供應(yīng)雙向都比較活躍，但是供求關(guān)系可能沒有出現(xiàn)大幅的改善。

那么說房?jī)r(jià)也就很難止跌，而且小陽(yáng)春過后量能就會(huì)回落。

3 月份快過完了，我預(yù)計(jì)今年的 3 月全月，全國(guó)主要城市的二手房的交易量會(huì)大幅的增長(zhǎng)。

但是截止到目前，二手房的掛牌量相比 2 月份只是微幅的增長(zhǎng)。

我們看一下圖吧。

這個(gè)紅柱是過去的 3 年，每年的 3 月份的成交量，今年 3 月份環(huán)比 2 月份微增了 1.6%。

但是 2025 年和 2024 年 3 月份相比，2 月份都大增了 4%，也就是單看二手房的掛牌量的增長(zhǎng)，

今年要好于 2025 年和 2024 年 3 月份。

相較而言，今年小陽(yáng)春，部分城市的業(yè)主，出現(xiàn)了一定程度的惜售心態(tài)！這在過去三四年是比較少見的。

我們從這張圖也發(fā)現(xiàn)過去的 3 年，全國(guó) 50 個(gè)重點(diǎn)城市的二手房的掛牌量是震蕩往上走的。

也就是二手房市場(chǎng)拋壓是增長(zhǎng)的。

比如，今年 3 月份同比去年 3 月份增了 4%。

不過，今年的總體拋壓，估計(jì)要小于去年。

比較一下全國(guó)主要城市的不同情況。

今年 3 月份的二手房的掛牌量，同比去年的 3 月份的同比增速。

同比增速最高的深圳，增了 55%。

深圳樓市活躍是從 2024 年 9 月 26 號(hào)新政之后，二手房的交易量大增，但是掛牌量也同步大增。

另外，還有幾個(gè)城市同比增幅較大：

蘭州增長(zhǎng) 22%，沈陽(yáng)增長(zhǎng) 18%，貴陽(yáng)增長(zhǎng) 16%。

這幾個(gè)城市都是中西部、東北地區(qū)的二線城市，庫(kù)存壓力明顯增大，二手房供求關(guān)系較差。

同比去年的 3 月份出現(xiàn)下降的，也就是勢(shì)頭轉(zhuǎn)好的幾個(gè)城市：

合肥同比下降 11%，北京同比下降 9%，南京、蘇州、鄭州同比下降 8%；

廈門、天津、哈爾濱、大連、長(zhǎng)沙、廣州等小降，而上海基本持平。

接下來我們?cè)賮砜慈齻€(gè)城市的掛牌量的走勢(shì)。

首先看一下北京。

北京今年 3 月份的掛牌量相比 2 月份基本上持平，但是相比去年的 3 月份大降了 9%，而且相比 2024 年 3 月份降幅更大，所以北京的掛牌量的走勢(shì)是比較好看的。

這就說明，北京市的二手房的供求關(guān)系在改善，部分房東產(chǎn)生了惜售心理。

按目前這樣一個(gè)供求關(guān)系，北京的二手房?jī)r(jià)，尤其是中心區(qū)，應(yīng)該能夠基本企穩(wěn)。

再看一下長(zhǎng)三角的蘇州。

蘇州今年 3 月份的二手房掛牌量，相比 2 月份小降，相比去年的 3 月份同比降了 8%，同時(shí)也低于 2024 年的 3 月份。

總體來看，蘇州的情況呢要弱于北京，但強(qiáng)于多數(shù)二三線城市。

最后看看西部大城市成都。

成都 3 月份的掛牌量，相比 2 月份基本上持平，

但是相比去年 3 月份大增了 10%，也明顯高于 2024 年的 3 月份，這就意味著成都的二手房的庫(kù)存量是在震蕩往上走的。

這個(gè)也符合去年的 4 月份之后，成都的樓市出現(xiàn)了一個(gè)明顯的降溫，我稱它為是一個(gè)補(bǔ)跌。

就二手房的庫(kù)存量來看，目前成都的補(bǔ)跌進(jìn)程還沒有結(jié)束。

拿每個(gè)月的二手房的掛牌量，除以過去幾個(gè)月平均的二手房的交易量，可以得出去化周期。

去化周期能夠比較好的衡量一個(gè)城市二手房的庫(kù)存、供求關(guān)系的變化。

當(dāng)前50城總體的二手房掛牌量數(shù)據(jù)有了。

這里我們就推測(cè)一下，今年 3 月份我估計(jì)二手房的交易量相比 2 月份會(huì)明顯增長(zhǎng)。

據(jù)此推算出今年3月50城二手房去化周期。

由圖可知， 2023 年的 3、4 月份的時(shí)候去化周期呢只有 13 個(gè)月左右，處于相對(duì)比較低的水平，

那個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)是漲的。

2023 年下半年一直到 2024 年的上半年，基本上處于一個(gè)橫盤震蕩的區(qū)間，在 18 個(gè)月到 22 個(gè)月之間。

但是 2025 年的 4 月份之后去化周期持續(xù)增長(zhǎng)，一直到今年的 2 月份，最高達(dá)到 23 個(gè)月。

按照今年 3 月份的掛牌量和成交量推算，今年 3 月份的去化周期可能會(huì)明顯降低到 19 個(gè)月。

也就是相比過去 1 年出現(xiàn)了明顯改善，但是依然高于 2024 年的 3 月份、4 月份只有 17.6 個(gè)月的水平。

經(jīng)過上述數(shù)據(jù)分析，基本上可以得出結(jié)論：

今年 3 月份的成交量大幅的增長(zhǎng)，去化周期大幅的回落，市場(chǎng)供求關(guān)系改善了。

但就 50 城總體來看，目前的房?jī)r(jià)還在跌，因?yàn)槿セ芷谶€沒有降到讓房?jī)r(jià)能夠止跌的那個(gè)位置。

所以在目前這個(gè)情況之下，政策面最近比較淡定。

估計(jì)相關(guān)部門看到小陽(yáng)春成色還不錯(cuò)，暫時(shí)覺得沒必要出新政了。

但老楊的建議是，相關(guān)部門一定要知道，小陽(yáng)春過后樓市會(huì)回落；如果不能及時(shí)的出臺(tái)更有利的政策，那么最近及未來幾個(gè)月，想實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌困難還是比較大的。

不過，城市分化比較嚴(yán)重，少數(shù)城市的房?jī)r(jià)今年應(yīng)該會(huì)實(shí)現(xiàn)止跌。

所以不同地區(qū)的朋友們，要密切關(guān)注自己所在城市的二手房的銷量、庫(kù)存及去化周期走勢(shì)。