重慶灣重啟觀察：從“沉睡”到“重生”的盤活樣本

2026年3月底，重慶灣項目城市會客廳正式開放，其定位為“世界會客廳”，規(guī)劃涵蓋城市地標(biāo)、旗艦商業(yè)、國際酒店、頂奢豪宅等七大業(yè)態(tài)。從2022年項目全面停滯，到2025年12月在多方合力下正式重啟，重慶灣的重生之路，成為重慶核心區(qū)大型綜合體項目通過市場化路徑盤活的典型樣本。

PART·01

重慶灣的“前世今生”

·前世：項目最早由陽光100主導(dǎo)開發(fā)，2019年融創(chuàng)收購后正式定名“重慶灣”，總建筑面積約100萬平方米，定位高端商住綜合體，為兩江交匯處的稀缺核心資產(chǎn)。

·停滯：受行業(yè)及企業(yè)自身資金壓力影響，項目于2022年全面停工，建設(shè)停滯期間累積了大量債務(wù)，債權(quán)關(guān)系涉及多家金融機(jī)構(gòu)、施工單位，同時還存在部分建設(shè)手續(xù)缺失、周邊文保資源協(xié)調(diào)難度大等多重問題，盤活工作一度陷入僵局。

·重生：在南岸區(qū)政府牽頭下，融創(chuàng)聯(lián)合中國長城資產(chǎn)、中信信托推進(jìn)債務(wù)重組。中國長城資產(chǎn)注資不超24.76億元用于清償債務(wù)及新增開發(fā)。2025年9月首筆資金到位，項目正式復(fù)建。這是重慶首例“政府主導(dǎo)、市場化路徑”的地產(chǎn)債務(wù)重組案例，A3地塊率先啟動，將打造198米超高層，定位“世界都會人文生活范本”，預(yù)計2026年中亮相。

PART·02

政策護(hù)航、多方聯(lián)動助力資產(chǎn)盤活

重慶灣項目的重生，離不開日益完善的政策支持環(huán)境。近年來，重慶市圍繞“穩(wěn)地產(chǎn)、防風(fēng)險”，構(gòu)建了多層次的政策支持體系，核心要點包括：

1.“保交樓、穩(wěn)民生”專項借款與配套政策：積極對接國家專項借款工具，設(shè)立地方專項紓困基金，優(yōu)先用于支持已售逾期難交付住宅項目的建設(shè)交付。同時，配套出臺稅費緩繳、審批綠色通道等政策，加快項目復(fù)工進(jìn)程。

2.金融支持政策：引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，對遇到暫時困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持。鼓勵資產(chǎn)管理公司參與項目并購與債務(wù)化解。

3.盤活存量資產(chǎn)政策：鼓勵通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等多種方式，引入有實力的企業(yè)接手停工項目。優(yōu)化規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)權(quán)分割等審批流程，為項目轉(zhuǎn)型或改造創(chuàng)造條件。

4.司法保障與府院聯(lián)動：建立府院聯(lián)動機(jī)制，協(xié)調(diào)解決項目復(fù)工中涉及的司法查封、破產(chǎn)重整等問題，提高風(fēng)險處置效率，保護(hù)各方合法權(quán)益。

上述政策為停工項目的盤活創(chuàng)造了相對有利的外部條件，但具體項目的出路仍需結(jié)合其自身特質(zhì)、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜程度、市場定位等因素綜合判斷。

PART·03

存量資產(chǎn)盤活的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

重慶灣項目的重啟，標(biāo)志著重慶在化解核心區(qū)重大存量爛尾項目風(fēng)險上取得了突破性進(jìn)展，其示范效應(yīng)和心理提振作用顯著。然而，大型綜合體的盤活絕非易事，呈現(xiàn)出明顯的分化與個性化特征。

?“一盤一策”是根本原則：每個項目歷史、債務(wù)、資產(chǎn)、市場定位均獨特，需量身定制涉及金融、法律、商業(yè)、規(guī)劃的多維解決方案。

?政策引導(dǎo)與市場力量需有機(jī)結(jié)合：政府的角色在于搭建平臺、暢通機(jī)制、化解關(guān)鍵梗阻（如府院聯(lián)動解封、規(guī)劃優(yōu)化支持），但最終必須依靠有實力、有專業(yè)能力的市場化主體來接盤和運營。

?價值重塑是盤活的核心：對于停工項目，簡單的“接盤-續(xù)建-銷售”傳統(tǒng)模式已面臨巨大挑戰(zhàn)。成功盤活往往需對項目定位、功能、運營模式及客群進(jìn)行重新論證與價值重塑，轉(zhuǎn)向符合城市新發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)、消費或融合性空間。

?耐心與時間必不可少：如融創(chuàng)A-ONE等超級項目解決方案復(fù)雜，需更長醞釀周期；佳程廣場類項目需打破常規(guī)處置思維。市場需耐心，各方需在務(wù)實基礎(chǔ)上展現(xiàn)更大靈活性。

展望未來，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖、房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建以及存量資產(chǎn)盤活政策的深化落實，預(yù)計會有更多停工項目在“重慶灣模式”的鼓舞和各類創(chuàng)新工具的推動下，逐步走出僵局。但這個過程將是漸進(jìn)、分化且充滿挑戰(zhàn)的。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問智、AI報告功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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