富力90家酒店，這次真的快賣光了！

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

過去一年，富力地產的酒店資產在法拍與流拍中加速縮水——16家酒店被擺上拍賣桌，7家成交、2家流拍。此外，鄭州萬達文華、南通富都國際、上海安達仕等地產系酒店紛紛易主國企，“國資接盤潮”正從被動紓困轉向主動布局。當千億債務壓頂、資產化門檻高企，地產酒店“想賣賣不掉”的困局背后，一場關于存量資產所有權重構的行業(yè)變局已然啟幕。

從"全球最大"到僅剩19家，富力還在甩賣

過去一年，富力地產一直在加速甩賣酒店。以倒敘的手法鋪陳開富力的“出售之旅”，“折價”“流拍”“被動”“批量”是屢見不鮮的關鍵詞。

2月27日，湖北省匯智管理咨詢有限公司以3.39億元競得武漢富力萬達嘉華酒店；同日，內蒙古蒙泰集團有限公司以2.74億元的低價競得呼和浩特富力萬達文華酒店。然而，同日二拍的太原富力萬達文華酒店則流拍，流拍價格為2.3億元。

這一態(tài)勢同樣貫穿2025全年。去年9月，長沙富力萬達文華酒店以5.13億元拍出；11月，泉州富力萬達文華酒店以3.31億元底價成交，較市場參考價低30%；12月，鄭州富力萬達文華酒店以3.28億元成交，僅為評估價的7折。

流拍同樣頻繁。河北廊坊、福建寧德兩地的富力萬達嘉華酒店于2025年11月啟動拍賣，起拍價分別為1.55億元和2.22億元，均大幅低于評估價，但最終以流拍收場。

進入2026年，富力的處置力度依舊不減。3月17日，廣州市中級人民法院宣布將于4月7日在京東司法拍賣平臺對成都富力麗思卡爾頓酒店相關房產進行公開拍賣，起拍價8.6億元，約為此前評估價9.62億元的九折。

此外，富力旗下的大連希爾頓酒店和康萊德酒店也將于3月30日開拍，起拍價格17.49億元。有業(yè)內人士表示，這兩個酒店在同一棟建筑中，總價和單價均較高，預計即使二拍也難以成交。

2025下半年開始，銀行啟動了對68家酒店的司法處置，目前已有16家酒店被上架拍賣，其中長沙文華、鄭州文華、泉州文華、武漢嘉華、無錫喜來登、合肥威斯汀等7家酒店已經成交，廊坊嘉華、寧德嘉華仍在變賣階段流拍，預計將在降價后迎來新一輪拍賣。

2017年，富力以199億元總對價收購了萬達持有的77家酒店，銀行為這筆交易提供了并購貸；然而，到了2025年中期，富力的酒店營運營業(yè)額由2024年同期的27.62億元下降70%至8.27億元，酒店資產規(guī)模也大幅縮水。

在出售酒店的品牌層級上，既有麗思卡爾頓這樣的超高端品牌，也有萬達文華、萬達嘉華等中高端品牌，多為2017年富力這場“世紀并購案”中的核心標的。當年，富力憑此一躍成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”；如今，這些曾經被寄予厚望的資產卻成為了富力債務危機下“甩包袱”的對象。

空間秘探根據(jù)市場案例和數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2026年3月，富力地產自主控制酒店約19家，相較于巔峰時期的90家，縮減幅度超70%；這一數(shù)字還將持續(xù)縮減。

彈指一揮間，富力的酒店重資產殘夢

回溯富力酒店業(yè)務的發(fā)展歷程，其崛起與衰落始終與企業(yè)擴張戰(zhàn)略、行業(yè)周期深度綁定。

對于富力而言，酒店業(yè)務曾是實現(xiàn)其在地產及其附屬行業(yè)多元化布局的重要支柱，帶來過短期紅利；但從長期來看，重資產運營模式又最終成為了壓垮業(yè)務的重擔，與債務困局形成惡性循環(huán)。

毋庸置疑的是，酒店業(yè)務曾為富力創(chuàng)造多重價值。自2017年收購萬達酒店資產包后，富力以極快的速度切入了中國的酒店市場，借助萬達布局基礎與自身地產資源，迅速擴大品牌影響力，成為國內高端酒店領域的“頭號玩家”。

2017年，富力地產的酒店板塊營業(yè)額同比增長逾190%至70億元，一度成為企業(yè)最重要的營收補充。

此時，富力的酒店資產板塊和地產板塊可謂相輔相成。作為優(yōu)質不動產，酒店資產曾是富力獲取銀行貸款、優(yōu)化資產負債表的重要籌碼，在房地產行業(yè)高速發(fā)展期為擴張?zhí)峁┵Y金支撐。

不過，酒店業(yè)務所帶來的紅利期并不持久。作為富力地產的重資產板塊，其巨大的前期投入、漫長的運營和回本周期，以及建設、裝修及運營等，均需要充足的時間和持續(xù)且大量資金投入。

彼時，富力在收購萬達酒店后，并未形成成熟的運營體系，疊加整合成本高企、行業(yè)周期下行，導致酒店業(yè)務持續(xù)虧損。

2018年酒店業(yè)務凈虧損4.59億元，2019年至2021年虧損態(tài)勢持續(xù)，長期資金投入成為企業(yè)的沉重負擔。

不僅是酒店業(yè)務本身面臨的盈利壓力，富力地產也處于“腹背受敵”的狀態(tài)。自2019年陷入流動性危機，截至2025年6月末，富力總負債高達2643.79億元，同期一年內到期的短期債務達975.9億元。截至2026年3月，富力系旗下至少已有7家境內公司進入破產、重整或清算程序。

緩解債務危機的壓力空前龐大，富力亟需通過出售資產回籠資金，酒店作為相對易變現(xiàn)的資產，成為優(yōu)先處置對象。

因此，富力從2022年開始啟動酒店資產處置計劃，當年出售廣州、北京、福州、鎮(zhèn)江四處酒店資產，所得款項超12.45億元，隨后更是持續(xù)加速出清手里的酒店資產。

但是，富力處置資產的速度遠不及債務壓力累積速度，2024年富力旗下68家酒店及一幢寫字樓被委任接管人實施資產接管，此次接管讓富力喪失了對這些資產的管理控制，也讓這位“中國最大豪華酒店業(yè)主”徹底走上資產“大甩賣”之路。

密集的資產交易使得富力持有酒店規(guī)模大幅縮水，數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，富力擁有22家自建酒店，總建筑面積約111.06萬平方米，總客房數(shù)7513間。

從“世紀交易”到“折價甩賣”，富力的酒店資產處置軌跡折射出地產系酒店在周期反轉中的集體困境。當流動性壓力成為首要矛盾，當估值邏輯從“地段溢價”轉向“現(xiàn)金流折現(xiàn)”，即便是麗思卡爾頓這樣的頂級品牌也難以逃脫折價命運的裹挾。

進場光鮮退場難，地產酒店"出清時代"進入加速度周期

富力酒店業(yè)務的困境，實際上是當前房企酒店業(yè)務面臨的共性難題。在房地產行業(yè)去杠桿、消費仍處刺激復蘇期的大背景下，酒店業(yè)務的重資產屬性、資金壓力及變現(xiàn)難題，成為壓在房企身上的共同重擔。

資金壓力巨大，是房企酒店業(yè)務面臨的首要難題。如前所述，酒店行業(yè)屬于典型的重資產行業(yè)，回報周期往往長達10年以上。

但短期的債務壓力早已讓富力喘不過氣，最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，富力地產逾期有息債務規(guī)模高達368.1億元，總負債更是達到2643.78億元，資產負債率長期居高不下。

即便是經營狀況相對較好的房企，也面臨著酒店業(yè)務占用大量資金、影響主業(yè)現(xiàn)金流的問題。而對于陷入債務危機的富力而言，持續(xù)的資金投入已難以為繼，只能通過處置資產回籠資金。

與此同時，當前酒店行業(yè)有大量運營超過10年的酒店需要翻新，但房企資金鏈緊張，無力投入資本性支出，導致設施老化、客戶體驗下降，進而面臨運營難題。

/ 地產酒店進入“加速度出清”時代

誠然，地產酒店在中國酒店業(yè)曾一時輝煌。曾經的恒大，是中國民族酒店企業(yè)中的中堅力量，加之地產巨頭的背書，持有著一眾標桿物業(yè)。

恒大酒店集團2007年成立，2009年第一家酒店廣州恒大酒店開業(yè)，隨后逐步擴張至全國50多個地區(qū)，并購了杭州法云安縵、成都瑞吉酒店和麗江大研安縵等一眾高端及以上酒店。

然而，在2025年正式港股退市后，這家市值曾一度超過4000億港元的地產巨頭面臨著約3500億港元的帶償還債務。早在2020年，業(yè)內就曾流傳一份恒大出售項目名單，恒大海花島雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店等資產赫然在列。

去年5月，恒大旗下眾多的酒店資產更是進入“加速度出清”階段，其中就包括兩家安縵酒店、成都瑞吉，還有加拿大的費爾蒙蒙德貝羅城堡酒店以及自營的22家恒大酒店，這些曾象征實力的資產，如今成為債務清償?shù)幕I碼。

同樣處于“風暴中心”的碧桂園，早在2022年就將廣州碧桂園金葉子溫泉酒店以3.9億元、惠州碧桂園十里銀灘酒店以5億元等資產掛牌出售。2024年，碧桂園又以15億元價格掛牌二次出售佛山希爾頓酒店。

曾經“百花齊放”的地產酒店，如今早已進入到“加速度出清”階段，這一戲劇性的反轉不僅是一家企業(yè)的戰(zhàn)略收縮，更象征著地產驅動型酒店模式的系統(tǒng)性退場。

/ 不僅賣不掉、想發(fā)REITs還發(fā)不了

除加速出清外，對于仍持有酒店資產的房企而言，如何優(yōu)化運營、盤活資產，如何利用金融工具工具實現(xiàn)變現(xiàn)，成為亟待解決的課題。

但資產變現(xiàn)難度大，也是房企酒店業(yè)務的突出困境之一。

2025年底，政策開始允許四星級及以上酒店獨立申報REITs，這無疑為酒店資產變現(xiàn)提供了新路徑，但反觀市場現(xiàn)存的酒店資產，仍較難滿足REITs對穩(wěn)定分紅、資產組合穩(wěn)健運營的政策標準。

據(jù)空間秘探了解，酒店REITs申報需滿足多重指標，包括資產凈值不低于10億元、資產負債率不高于60%、運營滿3年且現(xiàn)金流穩(wěn)定、未來3年分派率達標，此外還需產權清晰、土地性質合規(guī)、品牌合作穩(wěn)定等，如若存在瑕疵，可能導致申報停滯。

對于富力而言，其剩余酒店資產中，部分存在產權和運營業(yè)績瑕疵、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問題，難以滿足REITs發(fā)行要求；同時，企業(yè)債務問題也將導致其難以完成REITs發(fā)行相關的資產梳理和合規(guī)整改。

而對于富力，這條圍繞酒店資產的處置之路還將持續(xù)。當政策紅利消退、高周轉模式終結，酒店資產從“擴張籌碼”回歸“運營本體”，房企酒店業(yè)務的真正考驗，或許才剛剛開始。

國資接盤潮的背后，是市場兜底和價值重構

在上述富力的出清案例中，國資接盤特征尤為顯著。

位于武漢市楚河漢街的武漢富力萬達嘉華酒店在經歷兩次法拍后，日前終于以3.4億元、相當于評估價5.6折的價格成交。競拍人湖北省匯智管理咨詢有限公司股權穿透后為十堰市國資委實控企業(yè)，今年2月于武漢成立。

類似情形并非孤例。通州世紀大道旁閑置超12年的“五星級地標酒店”南通富都國際酒店，以1.32億元價格成功拍出，花落南通聚晟園區(qū)管理有限公司，該公司由國有企業(yè)南通高新科技城投資有限公司控股。

去年12月，鄭州富力萬達文華酒店以3.28億元起拍價成交，競買人河南鄭風鄭韻酒店管理有限公司于2025年12月3日剛剛注冊成立，注冊資本3.65億元，由河南資產管理有限公司下屬企業(yè)100%持股。至此，該酒店成功易主，換上國企“身份證”。

以上案例無不證明國資正大筆接手地方不良酒店資產，富力的數(shù)樁收購案即為最典型例證。而這樣的現(xiàn)象早已超越單一企業(yè)范疇。

去年6月，中山投資控股集團通過旗下文旅公司完成對中山國際酒店的收購，成為推動中山市酒店康養(yǎng)產業(yè)邁向高質量發(fā)展的重要里程碑。同期，中旅酒店宣布戰(zhàn)略投資雅閣酒店集團，標志著央企與國際酒店集團強強聯(lián)手，共同打造民族酒店品牌。

今年1月，重慶文化旅游集團牽頭對重慶市17家市屬國企旗下的82家酒店進行整合重組，旨在打造統(tǒng)一的國資酒店管理平臺，并計劃在3至5年內實現(xiàn)上市，塑造“渝字號”酒店品牌。

更具戲劇性的是今年1月上海新天地安達仕酒店的“0元購”事件。北京國資旗下的京投發(fā)展擬以0元收購Trillion Full Investments Limited持有的上海禮仕酒店有限公司45%股權，同時以3500萬元收購復地集團對上海禮仕的一筆債權，該債權本息合計2.09億元。

在一系列國資加速入局酒店資產的背后，其邏輯值得行業(yè)細細拆解：

首先是資產保值與優(yōu)化配置。酒店作為不動產具有抗通脹屬性和穩(wěn)定現(xiàn)金流，尤其在后疫情時代酒店估值普遍回落的背景下，國資以較低成本收購優(yōu)質酒店資產，可優(yōu)化自身資產負債表，提升資產質量，實現(xiàn)保值增值。

其次是資本運作與融資需求。優(yōu)質酒店資產可作為抵押物或基礎資產，助力國資平臺發(fā)行資產支持證券或參與不動產投資信托基金試點，拓寬融資渠道，降低融資成本。通過收購上市公司或具有品牌影響力的酒店，獲取資本運作平臺，為后續(xù)資本擴張和戰(zhàn)略轉型提供支持。

第三是文旅產業(yè)戰(zhàn)略布局。酒店是文旅產業(yè)鏈的關鍵環(huán)節(jié)，國資收購酒店可完善“吃住行游購娛”一體化服務鏈條，促進文旅資源深度整合，提升區(qū)域旅游吸引力和消費黏性。例如湖北文旅收購君亭酒店，旨在對接當?shù)鼐频旰臀穆镁W絡，打造特色文旅產品。

最后是政策驅動與改革導向。國家鼓勵國資優(yōu)化布局、盤活存量資產，推動國企改革深化，國資收購酒店是落實政策要求、推進“資源資產化、資產證券化、資金杠桿化”改革的具體實踐。

綜上，國資收購地產酒店不僅是資產層面的操作，更是戰(zhàn)略層面的布局，旨在實現(xiàn)資產保值、產業(yè)整合、資本運作、社會穩(wěn)定和政策落實等多重目標。

有業(yè)內人士對空間秘探表示，行業(yè)內流傳一句話，“沒有賣不出去的酒店！”，富力酒店剩下不多的酒店資產在時代的背景下，這次可能要真的“清空”了，關鍵還是價格，誰接手，以及未來誰運營？目前看來，國資接盤或許是地產酒店最好的歸宿。

可以預見，國資大筆接手地產系酒店中的不良資產將成為往后的業(yè)內常態(tài)。在地產酒店的“加速度出清”時期，當?shù)禺a系酒店集體退場，國資平臺正從“被動接盤”轉向“主動布局”，從“債務紓困”邁向“價值重構”。

若這一趨勢若持續(xù)深化，中國酒店業(yè)的所有權結構、運營邏輯乃至品牌格局，或將迎來系統(tǒng)性重塑。