永源路街區(qū)，再接再厲

上一回分享永源路街區(qū)已是去年10月的逐漸進入狀態(tài)的“永源路街區(qū)”探班報告，當時結(jié)合個人對項目的持續(xù)關(guān)注，進行了一回總攬性的分享。

按下“開始鍵”后，就可以“追番”了。

上周末去那邊喝咖啡，順便看看HOKA的活動（相關(guān)閱讀：永源路 HOKA “MARH 7 Speed Delivery 馬赫速遞”主題活動），發(fā)現(xiàn)項目目前整體的商戶狀態(tài)和商業(yè)氛圍，要比去年底完善很多，且主要體現(xiàn)在餐飲業(yè)態(tài)。

當時我還只能主講沿街的零售業(yè)態(tài)，為項目做實時尚潮流定位。幾個月來，該品類相對穩(wěn)定，僅COMMON SCENTS入駐籌備，替換了原先的UNDEFEATED；此外，還新增了騎行生活方式品牌MAAP（從靜安嘉里中心撤出后，于去年底在永源路街區(qū)打造全新空間MAAP LaB Shanghai，并于3月13日官宣正式啟幕）。

說明在現(xiàn)階段，要純靠自然客流支撐連鎖品牌的業(yè)績還是有難度，畢竟購買渠道太多；而另一方面，項目對調(diào)性品牌具備吸引力，若店鋪具有稀缺性和用戶黏性，且能夠吸引到精準客群慕名而來，那永源路街區(qū)是當下不錯的選擇。因此理論上講第一輪品牌更替是適應(yīng)性的調(diào)整。

零售業(yè)態(tài)點到為止后，我們看餐飲方面。今年1月，項目的xhs平臺釋出一幅餐飲地圖，羅列了場內(nèi)近20家酒吧和餐酒館相關(guān)業(yè)態(tài)分類及品牌。

我對應(yīng)標注了一下落位，看起來更為清晰一些。

一張平面圖，包含幾個看點。

1、A棟沿街區(qū)域已完善

在此前推文中我曾寫到：

臨近靜安寺商圈的東段更易吸引客流，且B、C兩棟雖然有下沉式廣場區(qū)隔，但建筑空間以及視覺關(guān)聯(lián)具有整體性，因此項目更像是分了東西兩區(qū)。這也就意味著靠近西段的A棟招商難度會相對更高一些。

如今來看，項目已交出解決方案——通過引入以酒飲、咖啡、休閑餐飲等比較符合年輕消費者訴求的品牌，首先盤活該區(qū)域沿街部分，尤其是夜間消費，這也是項目xhs文案中寫到“十余家寶藏店鋪串起一夜完美動線”的原因。平面圖中還不包括最近很網(wǎng)紅的茶飲品牌Akal cha和剛亮相的R&Blive barLuckyunit，都在讓A棟變得愈發(fā)豐滿精彩。

這個思路一直延續(xù)到了B、C兩棟以及下沉式廣場區(qū)域，如平面圖所示，已經(jīng)全面鋪開。

其實如果單從業(yè)態(tài)規(guī)劃而言，這在眾多非標商業(yè)項目中并非獨特舉措，甚至如今主流商業(yè)項目中也會經(jīng)常遇見類似的定制化場域。差異在于傳統(tǒng)商業(yè)項目需要講故事、做特定空間運營才有可能營造出氛圍；而永源路街區(qū)憑借沿街更為原生、舒適的戶外休閑環(huán)境，與此類業(yè)態(tài)的融合度更高。

處于商圈和社區(qū)間的曖昧地帶，兼具商業(yè)感和鄰里感，使其即使是工作日，也能吸引到不少客人在此小酌小憩（既有周邊散步而來，也有特地打車前來）。簡而言之，非創(chuàng)新，但有效。

2、獨特品牌帶來稀缺性目的性消費

之所以有效，來自于招商層面的稀缺性切入，這與上文提及的零售業(yè)態(tài)如出一轍。

僅看平面圖中羅列的商戶，連鎖化程度最高的品牌也就只兩家店，絕大多數(shù)都是獨有品牌。

這就形成了兩個效應(yīng)，一是獨特的打卡效應(yīng)，二是主理人能夠更為投入地進行店鋪運營，形成號召效應(yīng)。

這點，我在8個看點，理清PAC購物中心“洋氣之道”一文中有做過更為全局詳盡的分析。

雖然兩個項目定位調(diào)性不同，但商業(yè)邏輯有共性，文中觀點對于永源路街區(qū)也同樣適用，巧合的是，兩者都是靜安寺大商圈的組成部分，賦予商圈更多元化的精彩內(nèi)容。

3、特定客群向來需要街區(qū)據(jù)點

近日我正好在xhs上刷到一張照片，是2015年的永康路，看小圖我還以為是在國外呢，但實際上是歷史留檔。

翻看評論區(qū)得知，由于擾民等種種原因，店鋪未能經(jīng)營下去，因此并非簡單的消費供需關(guān)系使然。

對于消費者而言，不同時期總會有一代代的人們需要屬于自己的街區(qū)據(jù)點，它們會在城市更新的發(fā)展進程中轉(zhuǎn)移，但不會消失。

個人認為永源路街區(qū)目前呈現(xiàn)的狀態(tài)和業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，成為服務(wù)好特定客群的據(jù)點是完全可實現(xiàn)的目標，在零售業(yè)態(tài)相對穩(wěn)定的情況下，餐飲、體驗商戶的不斷充實，則有助于強化餐酒、夜經(jīng)濟等標簽。

我既不喝酒也沒有夜生活，因此無法體驗，但至少寵物友好方面已令我印象深刻了，項目也有意識地強化了該業(yè)態(tài)內(nèi)容。

這也許是不少人都賦予永源路街區(qū)好評的原因，既符合大眾消費定位，又有自身獨特的品牌組合和一致的調(diào)性。這一進程依舊需要時間檢驗，我也會持續(xù)關(guān)注。