市南樓市，有點(diǎn)冤！

市南，青島中心城區(qū)，是青島市的政治經(jīng)濟(jì)文化中心。

同時(shí)，市南還是青島的金融、商貿(mào)和旅游核心區(qū)。

市南海濱風(fēng)景區(qū)是國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)，有旅游景點(diǎn)、旅游園區(qū)、名優(yōu)建筑、名人故居近50個(gè)。

2025年，市南GDP超1700億元；規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值同比激增16.5%，居全市首位；年人均消費(fèi)支出超5萬元，居全省首位；

2025年，市南入選省數(shù)字產(chǎn)業(yè)先鋒企業(yè)數(shù)量占全市40%……

表面看，這幾年，市南樓市的熱度遠(yuǎn)沒有嶗山高。

實(shí)際上，市南很多房子的性價(jià)比已經(jīng)很高了。

1、兩個(gè)極端的新房存在

先看新房市場(chǎng)。市南很有意思，真正海邊的高端盤，基本不做什么營(yíng)銷宣傳，各類短視頻，網(wǎng)上很難刷到。

比如，海天公館，總價(jià)大幾千萬，還有過億的頂層大平層，現(xiàn)房產(chǎn)品。

海馥世家，香港西路、浮山灣畔，82套住宅，全是大戶型，高品質(zhì)精裝。

南京路1號(hào)（航運(yùn)貿(mào)易金融總部大廈），1棟超高層塔樓（高239.8米）、3棟裙房，24層至26層設(shè)置空中會(huì)所，鉆石形三角平面布局，配建了部分住宅產(chǎn)品。

后邊這兩個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)中，市場(chǎng)上很少看到它們的營(yíng)銷信息。神秘感十足。

除了沿海這仨高端盤，市南還有幾個(gè)樓盤，存在感很低，是另一個(gè)極端的存在。

比如，青鐵鼎峰云上觀瀾，中瑞（號(hào)稱來自瑞典）操盤。從2021年賣到了2026年，交付之后仍然還有上百套房子，不得已拿出2.5萬一平的特價(jià)吸引客戶。

團(tuán)島算不算市南？當(dāng)然算。但不是市南核心位置。所以，云上觀瀾起步時(shí)候，能洗一波周邊老住戶。

但，其他區(qū)域的購(gòu)房者，就很難跑到團(tuán)島，買三萬好幾的、高公攤大高層了。

舉個(gè)例子，120平的套三，套內(nèi)面積只有89平，公攤25%。

這種房子，現(xiàn)房之后，短板暴露無遺，和現(xiàn)在的高得房率新品沒法比；比周邊低公攤的老房子又貴很多，去化確實(shí)難。

寧夏路附近的海諾·繁華序，情況類似。犄角旮旯弄出來126套住宅，緊鄰寧夏路主干道。

定價(jià)還不低，三萬左右一平。戶型呢，還是十幾年前的設(shè)計(jì)水平。91平的小戶型，套內(nèi)面積69平。

就這個(gè)戶型，是賣給剛需呢？還是改善呢？91平270萬左右的總價(jià)，剛需買不起，改善看不上。

開發(fā)商水平真不行，遭遇市場(chǎng)的毒打了。半年多的時(shí)間，到現(xiàn)在網(wǎng)簽了十幾套，去化率太低了。

3月份，浮山后轟轟烈烈特價(jià)房頻出，熱度挺高；市南這幾個(gè)盤，反而沒音了，撐著吧。

2、高性價(jià)比的二手房

二十年前，市南沿海一線的知名小區(qū)，可是吸引了眾多高凈值人群扎堆。

以?shī)W帆板塊為例。

金海廣場(chǎng)小區(qū)與奧帆中心僅一街之隔，處于市南沿海黃金位置。青島弘信建設(shè)開發(fā)，共20棟樓，前排為4層洋房，中間為電梯多層，后排9層電梯小高層。

小區(qū)樓間距寬闊，采光通風(fēng)無遮擋，前排海景視野極佳，一樓帶院、復(fù)式產(chǎn)品都有，主力戶型148-160套三，還有200+的平層。

高達(dá)46%的綠化率，中心廣場(chǎng)，外接燕兒島山公園及濱海木棧道，居民素質(zhì)高，青島較早的高品質(zhì)花園社區(qū)之一。

2026年，金海廣場(chǎng)222平的套四大平層，成交價(jià)620萬，單價(jià)兩萬七千多。

這個(gè)價(jià)格，橫向?qū)Ρ纫幌拢∩胶蟠蟾邔哟涡路坎畈欢喟桑?/p>

燕島國(guó)際，名副其實(shí)的市南前海一線，稀缺地段。二十年前，青島數(shù)得著的高端住宅小區(qū)。黃金地段+海信打造，高凈值人群云集。

如今，情況有所不同了。136平套三540萬，中樓層，單價(jià)39600元。這個(gè)價(jià)格，和嶗山張村河相差無幾。

再看一個(gè)有代表性的大型社區(qū)。南京路、徐州路附近的新貴都小區(qū)，本地老房企偉東地產(chǎn)打造的。

2000年前，配合浮山所舊村拆遷，打造的大型住宅社區(qū)。分多個(gè)區(qū)、多期開發(fā)，多層、小高層、高層，套一、套二、套三等等都有。

地鐵口、多個(gè)商場(chǎng)、交通便利，配套優(yōu)勢(shì)明顯。得房率高、公攤小。

以今天的眼光看，新貴都Bug也不少，人車不分流、物業(yè)管理一般、戶型差、公區(qū)配置不齊全、綠化維護(hù)一般等等。

在二手房市場(chǎng)上，有直觀體現(xiàn)。復(fù)式帶露臺(tái)180多平310萬成交，單價(jià)一萬六。

這個(gè)價(jià)，和老四方在售大高層差不多了。

3、剛需也有機(jī)會(huì)啊！

再看看市南房齡小點(diǎn)的房子，比如，中城嘉匯，交付十年左右，套二成交價(jià)很“驚喜”，94平套二150多萬，單價(jià)一萬六。

戶型確實(shí)落伍了……可是價(jià)格很到位啊！

市南天山板塊，銀川西路與安慶路交匯處附近，海信璞園，2棟20層以上高層住宅，采用獨(dú)特的組團(tuán)式設(shè)計(jì)，為業(yè)主帶來獨(dú)享的領(lǐng)域空間。整個(gè)小區(qū)綠化超40%。

戶型建筑面積58-116平，90平以下房源約占70%以上。

116平套三戶型，最新成交價(jià)171萬，單價(jià)不到一萬五。

豐華園是市南廣電大廈附近的知名小區(qū)。2005年，省房開發(fā)，7棟多層住宅 ，5棟小高層住宅。小區(qū)配有中心廣場(chǎng)，封閉管理；歐式建筑風(fēng)格，綠化率36% 。

2023年換了新物業(yè)，錦繡前程物業(yè)轟轟烈烈。套二95平170萬，單價(jià)約1.8萬。這個(gè)價(jià)，已經(jīng)是周邊套二的較高成交價(jià)了。

隔壁八大湖的老房子，單價(jià)一萬出頭的比比皆是。包括大堯周邊，老房子是同樣的情況。

福林花園，2月份成交的一套67平套二，總價(jià)是65萬。這個(gè)，客觀說，對(duì)剛需是不是非常友好了？

4、市場(chǎng)分化、各取所需

“市場(chǎng)分化、各取所需” 確實(shí)是當(dāng)下市南樓市的真實(shí)寫照。

過去市南，給人的印象往往是“高不可攀”，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整以及市南自身存量房時(shí)代的到來，市場(chǎng)邏輯發(fā)生了根本性變化。

市南區(qū)的海岸線是青島樓市最核心的資源。占據(jù)這類資源的新建綜合體、大平層住宅，全靠圈層，受眾是全省的知名企業(yè)主、高管、高凈值家庭。

市南區(qū)部分“老房子”，雖然房齡老、戶型舊、停車難，但它們占據(jù)了城市最成熟的配套。市南集中了青島最好的中小學(xué)（江蘇路小學(xué)、實(shí)驗(yàn)初中、26中等）和三甲醫(yī)院（青醫(yī)、市立）。

年輕白領(lǐng)、新青島人，留在市南的唯一途徑，就是這類老房子，從套一到套二，總價(jià)可控。

2026年，市南區(qū)沒有拋棄任何一類群體。