中國房地產(chǎn)終于見底了，過去五年最爛的資產(chǎn)，正在變成最硬的邏輯

過去五年，A股市場演繹了一種極致的風格：越是機構(gòu)避之不及的小微盤、越是題材玄學，漲幅越是驚人。而代表中國經(jīng)濟脊梁的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，卻經(jīng)歷了估值與業(yè)績的“雙殺”。

作為一個職業(yè)投資者，去年底我做了一個艱難的決定：清倉所有看不懂的題材股，全面下注順周期和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。當時的決策依據(jù)并非完全基于基本面已經(jīng)反轉(zhuǎn)，而是基于極致的賠率。

當我看到部分小微盤股估值荒謬到讓我“捏著鼻子都買不下去”時，哪怕基本面拐點未至，這也是一個頂多輸時間的策略。但今天，隨著2026年3月一系列核心數(shù)據(jù)的出爐，我想說：確定性——來了。

1、廣發(fā)地產(chǎn)團隊的數(shù)據(jù)一直是業(yè)內(nèi)的燈塔。今年小陽春，最值得關(guān)注的不是成交，而是掛牌。我們來看兩組核心數(shù)據(jù)：

成交端的火熱：小陽春前二十日，中介二手房認購同比增長23%，甚至超過了去年924政策后的那波高潮-1。如果不看后續(xù)，這似乎只是過去的重復。

供給端的“靜默”：過去兩年，小陽春成色好的背后是賣家“趁反彈出貨”，掛牌量暴增，導致4月后房價雪崩。但今年，掛牌數(shù)據(jù)完全沒有起來。

這背后是一次深刻的供需心理博弈。賣家側(cè)：經(jīng)過漫長的下跌，仍在場內(nèi)的賣家已不是恐慌盤。在這個價格位上，流動性陷阱出現(xiàn)——大家不愿意賣了。除非價格出現(xiàn)可觀的上漲，否則供給不會輕易涌出。

買家側(cè)：在“房價永遠跌”的預期下，今天還在買房的是“剛中剛”（結(jié)婚、上學、安家）。真正的改善型需求（我公司那幫觀望的同事）全部被壓制。

推演結(jié)論： 被壓制的真實需求，遇到了“惜售”的供給。價格只要輕微企穩(wěn)，需求釋放的速度將遠超供給增加的速度。這意味著，房價的下跌空間已經(jīng)被鎖死。 雖然上漲高度取決于后續(xù)漲價后新增供給的多少，但最壞的時刻，確認過去了。

2、 如果說供需數(shù)據(jù)是短期的強心劑，那么自然資源部與國家林草局聯(lián)合發(fā)布的38號文，則是長期的制度紅利。市場對此文件存在巨大誤讀，中介高呼“不給房地產(chǎn)供地了”，這是無知。文件核心在于 “增存掛鉤” ：年度新增城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模，不得超過盤活存量土地的面積。

這徹底改變了中國城市的生長邏輯：過去二十年，城市通過不斷搞新區(qū)、賣地擴張，導致城市中心頻繁遷移。今天的天府廣場，不敵明天的金融城；今天的陸家嘴，受到前灘、后灘的挑戰(zhàn)。老城核心資產(chǎn)因為中心遷移而貶值。

但38號文之后：停止外延擴張：如果存量鬼城、新區(qū)沒盤活，不準再批新增建設用地搞開發(fā)。核心資產(chǎn)固化：城市發(fā)展從“攤大餅”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式”更新-6。這意味著，現(xiàn)在的城市核心，就是未來的永久核心。

3、 這種基本面和政策面的共振，將對資本市場產(chǎn)生深刻影響。我認為，這不僅是地產(chǎn)股的博弈，更是資產(chǎn)配置風格的“分水嶺”。過去五年表現(xiàn)最好的資產(chǎn)（小微盤、題材股）為什么可能變成垃圾？

因為他們依賴的是“流動性外溢”和“殼價值”。當房地產(chǎn)這個最大的信用抵押物企穩(wěn)，社會無風險利率預期回升，市場的風險偏好將會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。資金會從純粹講故事的“高波籌碼”，流向有實實在在資產(chǎn)負債表修復的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

過去五年最差的資產(chǎn)（國內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)、順周期、商業(yè)地產(chǎn)運營商）為什么值得關(guān)注？邏輯A（地產(chǎn)開發(fā)）：優(yōu)質(zhì)房企的PB估值和基金持倉均在歷史低位。隨著房價企穩(wěn)，存貨減值壓力消失，利潤表將迎來修復。

邏輯B（商業(yè)運營）：38號文最大的利好，是那些在核心城市核心地段持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)-10。過去新區(qū)開發(fā)導致核心漂移，商場人流被分流。未來中心固定，你在核心區(qū)的寫字樓、商場將真正成為“類債資產(chǎn)”，估值體系要從開發(fā)商的PB重估為運營商的DCF。

4、這一次，我選擇相信常識、我知道，在這個位置看多地產(chǎn)、看多順周期，是需要勇氣的。市場對地產(chǎn)的“跌麻了”心態(tài)，就像五年前大家對核心資產(chǎn)“永遠漲”的迷信一樣，都是線性外推的陷阱。

我去年底的下注是基于“賠率”，是不想昧著良心去接盤瘋狂的題材。今天，基于真實的“掛牌背離”數(shù)據(jù)和深刻的“38號文”政策轉(zhuǎn)向，我看到了“概率”的加持。

即使地產(chǎn)價格只是企穩(wěn)，不漲，對于過度出清的產(chǎn)業(yè)鏈和極度低配的金融資產(chǎn)來說，邊際改善就是最大的利好。這是一個頂多輸時間，但大概率不輸錢的策略。