10萬上海人被套，綠地長島跌破3000拖垮崇明，白天空城夜晚鬼城

10萬上海人被套，綠地長島房價跌破3000拖垮崇明，白天空城夜晚鬼城

長江口空城

如果時光倒退到十年前，崇明島規劃是死也不肯接受“綠地長島”。

她如夢魘一般盤桓在北部灘涂。

受它的拖累，整個區域房價都不好。

春節后，綠地長島爆出新聞：

總高26樓的前排景觀房，102平米僅售價23.8萬元，約合每平米2333元。

如果說這套房源屬于極端個案，那么根據房天下啟東站的二手房數據，綠地長島存在大量2000-3000元/㎡的房源。

多達百余處，均價在2321元-3203元每平米不等。

根據知乎專欄《環滬房價跌幅排行榜》，綠地長島房價從高峰期的1.4萬元/㎡跌至目前的3000-4000元，跌幅逾七成

為什么該地塊會出現如此慘烈的"白菜價"？

據作者在綠地長島多次調查統計，長島的上海投資客占比超80%，業主買過來多非自住，而是囤房待漲。

上海樓市在2023-2024年經歷了深度調整，外環外房價震蕩激烈，民間體感二手房平均跌幅達30%左右。

遠郊區域更是出現了斷崖式下跌，市場正在經歷痛苦的擠泡沫過程。

2025年以后，環滬房價上漲的預期進一步破滅，崇明板塊集體拋售導致踩踏，市場瞬間供過于求，房價高開低走，加速下跌。

從統計來看，配套爛尾是長島較成熟B、C兩區居民最為不滿的。

學校、醫院、商業多數未建成；

地鐵1號線延伸、19號線傳聞破滅；

快遞收發要到5公里外鎮上；

外賣服務需騎行十幾分鐘；

開發商很低的承諾兌現率，帶來了現有居住價值的信仰崩塌。

樓盤實際入住率在1%-3%之間徘徊，白天空城夜晚鬼城。

新華社點名

2021年2月7日，新華社文章《長江口大建“空城”，誰這么大的膽？》點名批評綠地長島。

這篇報道是2021年房地產領域最具影響力的調查報道之一。

罕見的是，文章刊發次日，即2月8日，國家紀委網站刊出蘭琳宗署名文章《長江口大建“空城”：哪個權力環節出了問題》。

遺憾的是，2021年點名批評后，綠地集團未公開回應，項目繼續銷售。

迄今售出10萬套，涉及20萬戶。

2021年5月（被批評3個月后），張玉良仍出席綠地長島3A景區授牌儀式，與啟東市副市長曹陽共同主持。

由于開發商將土地抵押給銀行，未償還貸款，土地使用證無法解除質押，老業主一年多無法開票，影響產權辦理。

紛紛反映精裝變"驚裝"，維權困難。

綠地長島也成為長三角地區典型的"違規不究、爛尾不賠、業主自擔"的糟糕案例。

官方數據和房產中介維持1萬+/㎡的虛假繁榮，避免市場恐慌。

可現實環境下，80%以上業主虧損，無法辦證，無法出租，無法出售。

也只能接受2000-3000元/㎡成交。

假故事騙人

作為一家擅長本地房產項目的民企，綠地集團“環滬文旅樓盤”是怎么爆掉的？

我們從房產的根子——土地產權說起。

長江口這塊土地歷來管轄權混亂。

1928年，北部外沙劃出，設啟東縣。

1958年，崇明主體劃歸上海，但北部新漲灘涂仍屬江蘇。

這樣就形成奇怪的"一島兩省三治"格局：

中南部90%土地歸屬上海崇明區，北部10%土地歸江蘇南通市（海門區+啟東市）。

綠地長島所在正好是啟東市管轄的啟隆鎮，隸屬上海飛地，但在江蘇境內，土地產權是江蘇的。

綠地長島樓盤銷售時候打出的“上海樓盤”，從土地產權根源（產權證是上海發還是江蘇發）來說，不是上海土地，是江蘇土地，就是一個全然的假故事！

長島樓盤地理在崇明島，行政管理權不在上海。

它不享受上海規劃，僅享受部分生態規劃，也不能享受上海戶籍、教育和社保。居民拿的是江蘇戶口，學生參加江蘇高考，比上海卷還難。

地鐵、醫療都不共享。部分醫療機構可刷上海醫保卡，但屬異地就醫。

具有諷刺意味的是，銷售說的"這里不限購，無需社保"，絕對是真的，因為根本不是上海，確實不限購。

綠地地產自我定位“做最懂得政府的開發商”，在土地成本地區差驅動下，拿江蘇的地，賣上海的價（1萬+/㎡），大打擦邊球。

炒作"世界級生態島"、"花博會舉辦地"等口號，偷換概念，變相將上海規劃為己所用。

在那個瘋狂的年代，投資客蜂擁而來。

他們都相信這里的土地就算是被江蘇給賣了，但遲早會劃給上海，所以把樓盤炒起來了，結果都被套了。

常態入住率僅1%，白天走在路上幾乎看不到行人，晚上黑漆漆一片見不到燈光。

項目周邊十公里內多為荒灘或農田，白天都鮮有人煙。到了夜晚，更是一片死寂。

本地居民反映，他們并不喜歡太多外來人，沖擊了環境。

投資客散去，除了一座空城，這里和幾年前沒什么不同，甚至還更臟亂荒涼一點。

2025年1月，今日頭條作者，也是業主“2025就愛那一抹紅”實地采寫，"這里的春節靜悄悄，像這樣的高層一百多戶，下樓數了數，一棟樓大概是有3-4戶人家居住。"

“環滬墳場”，燈光比星光還稀。

租售比混亂

租售比是一個很重要的觀察指標。

綠地長島當年上百萬的房子，如今三四百就能入住，且都是裝修好，沒怎么住過的花園電梯次新房。

長島位置被譽為“工薪階級的樂園”，“上海退休老人的棲息地”，開車到高鐵站也只需要半小時，修建好地鐵更是號稱十幾分鐘到達上海。

可大部分時間，這里的樓房都處于沉寂狀態。

看夜晚亮燈率就知道，鬼城。

從高處看，每棟樓也就是一兩盞燈。

房價跌落，出租也沒人要。民宿均價每夜100元。

哪怕國慶期間，家電配好的一室一廳，一廚一衛一陽臺，包含冰箱、空調、洗衣機，兩人拎包入住，也就是100元每晚。

經過居民指路，還有絕的。

同戶型，由開放商交付的精裝修空房更便宜，月租才300。

家具電器全配，月租也就是600-800元。

一無地鐵，二無產業，三無人口導入。

平心靜氣想想，在缺少商業及就業崗位的小縣城，房租幾百，房價三千多才是正常，崇明板塊不過是回歸正常的價值區間。

服務很少，收費一樣不少。

我的一位世伯，今年79歲，十二年前考出了駕照，也是個老司機了。

老兩口有點閑錢，2018年在綠地長島買了一處小別墅，此后也沒怎么打理過。

去年秋天，世伯忽然想起那里的房產，就跑過去住一段時間。

世伯在園區里住了兩天，見到路上空無一人一車，社區里面開車橫沖直撞，也不遵守交通法規，連續闖紅燈。

回到上海，通知來了：

吃了11張罰單，罰款2100元，扣分60分！

原來社區里的紅綠燈都有效的，天羅地網密布探頭，罰款盯上你，跑也跑不掉。

房價不省心，收費點很多很鬧心。

世伯15年金身不破的駕照就此吊銷。

老人可憐啊，想恢復駕照，到處找人幫忙，長興島派出所的民警說是要找啟東交警，歸那里管。

綠地控股危機

母公司綠地控股連續三年巨額虧損，現金流枯竭。

綠地2025年度業績預告，預計虧損額將進一步攀升至160億至190億元。

截至2025年9月末，總負債高達9431億元，資產負債率升至89.52%，但同期可動用的貨幣資金僅剩214.26億元。

債務違約情況持續惡化。

截至2026年1月22日，綠地控股及其子公司逾期債務本金累計已達239.77億元。而到2026年2月12日，逾期債務總額進一步攀升至244.25億元。

據網易新聞報道，綠地集團法律風險爆發式增長。

去年年底到今年春節前后，公司及控股子公司就新增各類訴訟案件4000余件，涉及金額超120億元。

集團危機傳導，子公司接連破產，清晰勾勒出集團危機從銷售端（房產項目公司）向生產建設端（總包施工企業）傳導的路徑。

上海綠地建設作為集團內部的施工主體，在大量項目公司停擺、工程款無法回收后，自身也迅速被拖垮。

中國地方經濟的高負債發展模式，已到變革邊緣。“土地財政”落幕，時代呼喚正確的政績觀。

地產商懂政府懂金錢，不懂市場不了解民意，就該被經濟規律碾壓出局。