要回農(nóng)村過年了，才猛然感覺到城市化的迅速

這周一開始，春運的消息已經(jīng)屬于日更的狀態(tài)

且每天大家對“好多人”的理解還都在加深

這一次春節(jié)假期總體出行人次，官方預估超百億人次

全球的人口都出門一次，都還沒這么多

這個量屬實震撼人心

圖源：北京大學深圳研究學院新聞網(wǎng)

已經(jīng)到家開始準備過年的信息，特別是需要回農(nóng)村過年的信息更是樂呵

知道要走親戚串門，但不知道是哪些親戚；都住回了平房，出了門就是田埂，但不知道能干啥；手揣兜眼放空，看著大片的綠地發(fā)呆

不只是因為在城市待的時間太久

從80后開始，還有很多人除了在過年的時候，從未在農(nóng)村生活過

而父輩，父輩的父輩，則對土地有著非常深刻的印象

對于土地、農(nóng)村印象的代際割裂已然顯現(xiàn)

而這一切，都來源于我們飛速的城市化進程

01

被壓縮的城市化進程

中國的城市化進程呈現(xiàn)出一種罕見的壓縮性特征

“城市化率從30%到70%，美國用了100年，中國只用了40年。”
《置身事內(nèi)》蘭小歡

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2001年至2025年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率從37.66%猛增至67.89%

年均增長率通常超過1個百分點

這種速度在全球范圍內(nèi)都極為罕見

相比之下，發(fā)達國家的城市化進程大多經(jīng)歷百年以上的漫長演變

中國用短短幾十年時間走完了發(fā)達國家上百年甚至更長時間的城市化進程

完成了城市數(shù)量的激增和城市規(guī)模的快速擴張

在這種壓縮性城市化背后，一個關鍵特點是土地變革遠遠快于人的變革

城市化率高速攀升的同時，2020年常住人口與戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間仍存在18.49個百分點的鴻溝

這種差異涉及人口達2.61億人，幾乎相當于兩個日本的人口總數(shù)

我們的城市化是一種從上往下的城市化

三場土地制度改革構成了土地先行的制度基礎

1994年的分稅制改革、1998年的商品住宅全面市場化以及2003年土地招拍掛制度的全面推行，共同塑造了中國特有的“土地驅(qū)動”城市化模式

“離土離鄉(xiāng)”的“民工潮”在此背景下形成，但農(nóng)村土地的財產(chǎn)功能卻被長期壓抑

少錢花，不敢花，不能花也是這個時間段最為明顯的特征

但是很長一段時間里，農(nóng)民依舊作為一個臨時打工人的身份在城市生活著

似乎總有一天還是要回到農(nóng)村

戶籍制度的鎖定效應使得城鄉(xiāng)二元結構成為阻擋人口完全城市化的關鍵障礙

中國流動人口常被稱為“城市中的農(nóng)村人”，是一種身份認同與居住地之間的錯位

城鄉(xiāng)福利差異進一步加劇了這種身份錯配

農(nóng)民工群體在享受城市公共服務方面仍然面臨諸多限制

城市權利供需錯配嚴重，東部發(fā)達城市吸引了全國過半的農(nóng)民工

城市的形態(tài)變遷可以通過衛(wèi)星影像清晰捕捉到

城市人口在不斷增多，同時持續(xù)向東部沿海聚集

但這些城市的落戶門檻依然較高

而中小城市雖然全面放開落戶限制，卻因產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足、就業(yè)機會有限，對農(nóng)民工缺乏吸引力

這種結構性錯配使戶籍改革的實際效果存在疑問

在這場錯配中，農(nóng)民工始終面臨的，一直都是身份焦慮

同樣作為在城市生活的人，為什么福利制度不一樣、為什么享受的教育、醫(yī)療等資源都不一樣?

為什么曾經(jīng)在農(nóng)村居住的空間那么大，到了城市只能選擇租住在城中村極端狹窄的房間里

居住，到底該如何落實？

生活環(huán)境，又有什么改變？

02

在城市的居住問題，才是我們熟知的房地產(chǎn)行業(yè)

每一次城市化跨越式的發(fā)展，都會帶來地產(chǎn)行業(yè)和城市居住質(zhì)量的一次爆發(fā)和更新

改革開放四十余年間，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米增長到2022年的約40平方米

這場無聲的變革背后，是經(jīng)濟發(fā)展、政策調(diào)整和居民生活理念轉(zhuǎn)變的共同結果

起步時代，強調(diào)的就是純剛需，能住就行

上世紀80年代，中國城市的住房狀況可以用“緊缺”二字概括

1985年城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅為6.3平方米，多數(shù)家庭居住條件擁擠

第一代“老公房”成為這一時期中國住房的典型代表

這些建筑大多為五六層磚混結構，戶型單一，功能簡單

老公房 彭三小區(qū)，圖源：文匯網(wǎng)

上海的“工人新村”、北京的“大雜院”就是這一時期的產(chǎn)物

解決的居住問題，是從0到1，有就行

建造標準低，配套設施匱乏

廚衛(wèi)共用是普遍現(xiàn)象，獨立衛(wèi)生間是奢侈配置

隨后便進入標準化時代：批量化的商品房

1998年，住房市場化改革拉開序幕

國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終止福利分房制度，住房全面走向商品化

第二代住房模式誕生了

“商品房”概念開始深入人心，標準化設計成為主流

開發(fā)商為了追求建設效率，開始大量建造戶型相似的住宅樓

“兩室一廳”、“兩室兩廳”成為這一時期的標準配置，電梯逐漸成為多層住宅的標配

2000年至2010年，中國商品房銷售面積年均增長19.3%

住房自有率迅速提高

這一時期的住房解決了從“有”到“均”的問題

但產(chǎn)品的質(zhì)量屢遭吐槽：隔音效果差、戶型設計不合理、公共空間狹小等

房地產(chǎn)市場開始分化，不同城市、不同區(qū)位的房價差異也在這段時間迅速分化

土地對于房價的決定性作用似乎成為真理

2005年，全國商品房平均銷售價格為3168元/平方米，而北京、上海等一線城市已遠超這一水平

到了改善時代：追求品質(zhì)與附加價值

第三代住房特征鮮明：面積增大，室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化，小區(qū)配套設施成為購房者的重要考量因素

居住價值和情緒價值開始崛起，就此“品質(zhì)改善型”需求也開始崛起

購房者不再僅僅滿足于基本的居住功能，開始關注小區(qū)環(huán)境、安保條件、會所休閑、運動健身等附加價值

戶型設計也更加人性化，動靜分區(qū)、干濕分離、通風采光等因素被納入考量

房地產(chǎn)企業(yè)開始注重品牌建設和產(chǎn)品差異化競爭

典型品質(zhì)住宅會所，圖源：南京天琴華樟會所實景

這也就是我們說的“好房子”趨勢的基礎

在規(guī)模化的時代，已經(jīng)有企業(yè)悄然開始深耕質(zhì)量

當潮水褪去，這些用品質(zhì)打動人的企業(yè)的價值開始超脫普漲環(huán)境，顯示出品質(zhì)的溢價

而此時此刻和下一代，也就是真正的轉(zhuǎn)型時代

高質(zhì)量和好房子將會以前所未有的速度變革

當住房需求進入了第四代發(fā)展階段，市場從投資屬性向居住屬性回歸

而分化的境遇下，考驗的其實是對未來生活的想象

這一階段，購房者更加理性和專業(yè)

他們不僅關注房屋本身的質(zhì)量，也關注建筑節(jié)能、智慧社區(qū)、綠色生態(tài)等綜合性能

這就是我們經(jīng)常強調(diào)的，中國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨最為深刻的結構性轉(zhuǎn)型

2021年，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，明確提出推進建筑工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級

圖源：《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

研究表明，超過60%的購房者將“居住舒適度”作為首要考慮因素，高于地理位置和投資潛力

第四代住宅的趨勢，最重要的根本就不是所謂的“大露臺”，高贈送面積等等

四代宅核心的變革是：讓高品質(zhì)的住宅不僅僅是豪宅的標配，而是成為居住需求的共識

換句話說，四代宅將會給更多人帶來對居住品質(zhì)底線的提升

03

每一次的變革似乎給出了下一輪居住的變化方向

一輪又一輪的變化似乎推進得順理成章

正如那句話“只有用盡全力，才能毫不費力”一樣

這樣的順，背后又這多方面、多年持續(xù)的努力

是一條不斷批判性繼承的前進之路

城市化是一個不可逆的過程，目前的土地和戶籍改革都承認了這種不可逆性。在發(fā)展過程中遭遇沖擊，回到鄉(xiāng)村可能是權宜之計，但不是真正有效的長期緩沖機制。還是要在城市中建立緩沖機制，加大教育、醫(yī)療、住房等支出，讓人在城市中安居樂業(yè)。
《置身事內(nèi)》蘭小歡

第一步，動戶籍，本質(zhì)是動福利

從“戶口綁福利”到“跟人走”，說了很多年，現(xiàn)在進入攻堅期

目標很明確：到2027年，基本公共教育要初步實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)均衡；到2035年，絕大多數(shù)縣城義務教育都要優(yōu)質(zhì)均衡

醫(yī)保變革速度其實更快

很多地方已經(jīng)實現(xiàn)“常住就能參保”，異地就醫(yī)備案也越來越簡單

這相當于對近兩億城鎮(zhèn)常住人口，給出一個扎實的承諾：

你來建設城市，城市反饋你應有的保障

當然，這筆錢誰來出？中央和地方都在算賬

壓力不小，所以推進是漸進式的

第二步，調(diào)土地，本質(zhì)是換玩法

過去地方政府靠賣地掙錢，思維是“擴張再擴張”，結果地價傳導到房價，大家都懂

現(xiàn)在風向徹底轉(zhuǎn)了，核心就一句話：存量時代，精細運營

比如上海閔行區(qū)2026年的供地計劃，產(chǎn)業(yè)用地（80-100公頃）遠遠多過商品住宅（40-50公頃），還單獨列出了租賃和保障房用地

圖源：上海市閔行區(qū)人民政府官網(wǎng)

不只是寸土寸金的一線城市

甘肅華池縣同樣在強調(diào)“消化存量”“節(jié)約集約用地”

當土地財政的老路走不動了，地方發(fā)展邏輯正在從“一次性賣地”轉(zhuǎn)向“長期運營產(chǎn)業(yè)與人”

第三步，攻服務，本質(zhì)是精準匹配

人口在流動，資源卻按靜態(tài)戶籍配置，結果就是：流入地擠爆，流出地空校

現(xiàn)在的改革方向叫“人地錢掛鉤”——錢隨人走，編制也可能跟著人動

一些省份已經(jīng)開始用大數(shù)據(jù)預測學齡人口變化

提前布局學校、調(diào)配教師

編制也在嘗試彈性管理，讓老師能在區(qū)域里流動起來

資源不再錯配，而是追著人精準適配

第四步，建市場，本質(zhì)是打破結界

最后這步很多人沒注意，但可能是最根本的——建設“全國統(tǒng)一大市場”

2025年省際貿(mào)易額占全國銷售額比重已升至41.1%，物流成本占比在下降

這說明要素正在更自由地跨省流動

國家也在出臺“負面清單”，明確禁止各地搞政策洼地、惡性競爭

就像蘭小歡教授在《置身事內(nèi)》里說的：

終結“競次”游戲，才能讓每個地方好好發(fā)揮所長，從互相搶變成合作贏

現(xiàn)在來看，發(fā)現(xiàn)的問題都在解決的路上

04

常常在想，為什么時代變了還要去看一些似乎過時的理論書籍

其實就是不斷糾偏當下盲目短視的一種途徑

發(fā)展經(jīng)濟學的核心就是理解發(fā)展過程，因此必須理解初始條件和路徑依賴，對“歷史”的延續(xù)性和強大力量心存敬畏，對簡單套用外來理論心存疑慮。
《置身事內(nèi)》蘭小歡

用曾經(jīng)相似的窄面判斷結合真實的變化，去查驗自己現(xiàn)在洞察事物的角度是否存在盲點

現(xiàn)在的市場情緒不算多好，隱隱約約還是透露出一種市場亡了的風氣

但是回看之前的每一次唱衰和對于當下挑戰(zhàn)的絕望

結果都通過一種換賽道和革新的方式渡過了一個個難關

曾經(jīng)的西方學術界擔心的：中國的快速城市化會導致巨人般的拉美國家，也沒有成為現(xiàn)實

城市快速擴張的時候，唱衰城市發(fā)展的說法，也被證明輕視了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來的舉巨大需求量增長

而戶籍制度，被看作城市化危機重重，可能崩盤的想法，其實忽略了戶籍制度本身也可以變

從發(fā)現(xiàn)問題開始，這個腳踏實地的國度就在找準時機一步步進行戶籍制度的變革

當下看似消極的因素，如果本身進行了轉(zhuǎn)變呢

拿著當下的消極去看更遠的問題，似乎也是一場時代的刻舟求劍

作為行業(yè)的從業(yè)者，我依舊看好這個行業(yè)

因為所謂的消極因素，在看似不相關但有著千絲萬縷的的領域始終在變