URI城市租住市場(chǎng)觀察｜這5單REITs為何集體叫停？

快訊背景：2026年1月23日，上海證券交易所與深圳證券交易所同步更新公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）項(xiàng)目審核狀態(tài)，3單上交所項(xiàng)目與2單深交所項(xiàng)目集體宣布終止或撤回審核。這5單項(xiàng)目涵蓋租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、新能源風(fēng)電及水務(wù)污水處理等多個(gè)領(lǐng)域，申報(bào)時(shí)間跨度從2022年9月至2025年5月，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT擴(kuò)募申請(qǐng)已擱置逾3年，為公募REITs試點(diǎn)以來(lái)停滯最久的案例。

URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)，這是2021年公募REITs啟動(dòng)試點(diǎn)后，首次出現(xiàn)集體“終止”審核的情形，迅速引發(fā)資本市場(chǎng)及行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

01

五單項(xiàng)目齊退場(chǎng) 資產(chǎn)類型各不同

此次終止申報(bào)的5單公募REITs，均采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的經(jīng)典結(jié)構(gòu)，核心目標(biāo)為通過(guò)穩(wěn)定現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)分紅，但各自的管理主體與底層資產(chǎn)存在明顯差異。建信建融家園租賃住房REIT由建信基金管理，底層資產(chǎn)為北京、上海、蘇州三地的非居改保租賃住房項(xiàng)目，2024年3月獲受理后逾一年半未回復(fù)交易所關(guān)于合規(guī)性與運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性的問(wèn)詢；創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT隸屬于創(chuàng)金合信基金，底層資產(chǎn)為北京電子城產(chǎn)業(yè)園，2025年5月申報(bào)后，因租賃穩(wěn)定性、續(xù)租風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題未在半年內(nèi)回應(yīng)反饋，最終終止。

華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT由華夏基金操盤，佛山、紹興、湖州三地物流園區(qū)面臨租金下滑、租戶集中等問(wèn)題，超一年半未答復(fù)深交所問(wèn)詢；建信金風(fēng)新能源REIT的底層資產(chǎn)為江西贛州風(fēng)電項(xiàng)目，依賴國(guó)補(bǔ)與售電收入，兩年多未回應(yīng)關(guān)于補(bǔ)貼退坡影響的問(wèn)詢；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT作為首批上市REITs，其2022年9月提交的擴(kuò)募申請(qǐng)擱置逾3年，因未補(bǔ)充相關(guān)手續(xù)及論證分派率問(wèn)題終止。

上述項(xiàng)目的申報(bào)方多為大型金融機(jī)構(gòu)或上市公司旗下資管平臺(tái)，原始權(quán)益人包括建設(shè)銀行、金風(fēng)科技、萬(wàn)科等，各方均在公告中表示，終止系主動(dòng)選擇，不影響日常經(jīng)營(yíng)與投資者利益。

02

新規(guī)落地劃紅線 超時(shí)未復(fù)遭清退

此次集中終止并非偶然，核心觸發(fā)因素是2025年12月31日滬深交易所新版《審核程序指引》的正式落地。該指引首次明確了審核“終止”的具體情形，包括申請(qǐng)人未在規(guī)定期限內(nèi)回復(fù)反饋意見(jiàn)、專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告過(guò)期未補(bǔ)充、相關(guān)手續(xù)缺失等，旨在提升市場(chǎng)審核效率與項(xiàng)目質(zhì)量。根據(jù)新規(guī)要求，交易所問(wèn)詢需在30日內(nèi)回復(fù)，特殊情況可延期30日，累計(jì)最長(zhǎng)60日。

而在此前，超時(shí)未回復(fù)的項(xiàng)目多被擱置處理，無(wú)明確清退機(jī)制。從5單項(xiàng)目的情況來(lái)看，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT擴(kuò)募逾3年未補(bǔ)材料，建信金風(fēng)新能源REIT逾2年無(wú)回應(yīng)，其余3單項(xiàng)目未回復(fù)時(shí)長(zhǎng)也在半年至1.5年不等，均觸發(fā)了新規(guī)的“清退”條款。

業(yè)內(nèi)人士指出，這是新規(guī)落地后的首批集中清退案例，標(biāo)志著公募REITs試點(diǎn)期的優(yōu)惠政策逐步退出，行業(yè)監(jiān)管思路從“重發(fā)行數(shù)量”轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)質(zhì)量與現(xiàn)金流穩(wěn)定性”，正式步入常態(tài)化發(fā)展階段。

03

現(xiàn)金流穩(wěn)是核心 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)遇瓶頸

公募REITs的核心價(jià)值在于提供穩(wěn)定、可持續(xù)的分紅現(xiàn)金流，《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》明確要求項(xiàng)目需具備“穩(wěn)定現(xiàn)金流”與“穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)”特征，而這正是5單項(xiàng)目共同面臨的核心瓶頸。

其中，建信建融家園租賃住房REIT存在非居改保合規(guī)性認(rèn)定復(fù)雜、短租合同占比超50%、運(yùn)營(yíng)時(shí)間短等問(wèn)題，需大量論證出租率與租金合理性。

創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT的重要租戶租金高于市場(chǎng)水平、續(xù)租意向存疑，短租模式與定制化改造放大了換租風(fēng)險(xiǎn)；華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT不僅租金單價(jià)下滑，前三大租戶占比達(dá)87.53%，且一年內(nèi)到期合同占比超57%，運(yùn)營(yíng)未滿三年難以證明穩(wěn)定性；建信金風(fēng)新能源REIT近三年國(guó)補(bǔ)占售電收入比例超30%，2034年后收入預(yù)計(jì)下滑32.1%，發(fā)電小時(shí)數(shù)波動(dòng)大，需補(bǔ)充壓力測(cè)試論證；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT擴(kuò)募后現(xiàn)金流分派率下降，難以滿足新規(guī)對(duì)新購(gòu)入項(xiàng)目“積極影響”的要求。

這些問(wèn)題均需補(bǔ)充詳盡的歷史數(shù)據(jù)、可比項(xiàng)目對(duì)比及風(fēng)險(xiǎn)緩釋方案，回復(fù)周期長(zhǎng)、難度高，最終導(dǎo)致項(xiàng)目停滯終止。

04

估值下滑添阻力 原始權(quán)益擇退場(chǎng)

底層資產(chǎn)估值下降是此次終止申報(bào)的另一重要推手。公募REITs底層資產(chǎn)多為不動(dòng)產(chǎn)，需先經(jīng)發(fā)改委審批再報(bào)交易所與證監(jiān)會(huì)，審批周期相對(duì)較長(zhǎng)。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，漫長(zhǎng)的審批流程導(dǎo)致項(xiàng)目臨近審批時(shí)，資產(chǎn)估值與申報(bào)時(shí)出現(xiàn)較大差距，不僅需要下調(diào)估值，部分項(xiàng)目還需重做評(píng)估報(bào)告。

通常情況下，原始權(quán)益人申報(bào)時(shí)會(huì)盡量提高底層資產(chǎn)估值，而監(jiān)管部門會(huì)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)下調(diào)；但此次市場(chǎng)估值下滑明顯，監(jiān)管下調(diào)幅度超出預(yù)期，導(dǎo)致原始權(quán)益人認(rèn)為“不劃算”，主動(dòng)選擇撤回申報(bào)。

據(jù)參與REITs發(fā)行的中介機(jī)構(gòu)透露，此次5單項(xiàng)目中至少有3單因估值下滑問(wèn)題最終終止。

作為亞洲第一、全球第二大REITs市場(chǎng)，我國(guó)公募REITs自2021年試點(diǎn)以來(lái)，已累計(jì)融資超2100億元，市場(chǎng)規(guī)模突破2200億元，覆蓋多個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展韌性。

URI城市租住認(rèn)為，此次5單項(xiàng)目集中終止，并非行業(yè)發(fā)展遇阻，而是監(jiān)管趨嚴(yán)、市場(chǎng)走向高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)階段。一方面，新規(guī)的落地淘汰了一批不符合要求的項(xiàng)目，有利于優(yōu)化市場(chǎng)供給、保護(hù)投資者利益；另一方面，底層資產(chǎn)穩(wěn)定性不足、估值波動(dòng)、宏觀周期影響等問(wèn)題，也暴露了行業(yè)發(fā)展的短板。當(dāng)前，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)破冰寄予厚望，其無(wú)需發(fā)改委審批、市場(chǎng)化程度高的特點(diǎn)，有望成為行業(yè)突破的新方向。

未來(lái)，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)深化與政策持續(xù)護(hù)航，公募REITs市場(chǎng)將逐步實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與韌性增強(qiáng)，但短期內(nèi)仍需直面底層資產(chǎn)質(zhì)量把控與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的雙重考驗(yàn)，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展之路雖任重道遠(yuǎn)，但前景可期。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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