上海大宗市場25年成交額487億元 核心資產(chǎn)與多元品類共促市場回暖

2025年，上海大宗交易市場略有回落，累計達(dá)成89宗交易，成交額錄得約487億元，同比下降15%。盡管總額有所回落，但多宗大體量核心資產(chǎn)的成功交易增強了商辦市場的預(yù)期。

從交易規(guī)模分析，2025年單體項目平均成交金額為5.5億元，較2024年均值5.6億元略有下降。本年度共錄得15宗成交金額高于10億的成交記錄，而成交金額小于5億的交易占市場成交宗數(shù)的63%。

從需求結(jié)構(gòu)看，投資性需求占比達(dá)82%，較2024年進一步上升，伴隨著滬外國營、民營企業(yè)持續(xù)在上海布局，反映投資者對上海大宗資產(chǎn)長期增值仍具信心。從成交區(qū)位而言，內(nèi)環(huán)內(nèi)貢獻(xiàn)了42%成交金額和41%成交宗數(shù)，投資熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。

就投資者類型而言，企業(yè)和高凈值人士最為活躍，交易宗數(shù)合計超76%；險資配置以28%的交易額位居第二，凸顯其對大體量資產(chǎn)的偏好。此外，外資在沉寂半年后再度入場，雖交易宗數(shù)占比降至4%且聚焦辦公，但擇機布局顯示其對核心城市資產(chǎn)信心正逐步修復(fù)。

優(yōu)質(zhì)辦公仍受資本青睞，

多元資產(chǎn)加速崛起

2025年，辦公資產(chǎn)以52%的成交金額占比和42%的成交宗數(shù)占比，仍為投資者配置重點，穩(wěn)固市場基本盤。盡管整體市場保持謹(jǐn)慎，但地標(biāo)性建筑的順利交易反映出投資者對核心位置與回報率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有較強接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制約。

在政策支持與退出機制不斷完善的背景下，長租公寓（15%）、零售（13%）及酒店（8%）資產(chǎn)的交易活躍度顯著提升，2025年成交額合計占大宗交易總額的36%，較2024年上升5個百分點。同時，得益于人工智能等新興技術(shù)帶來的算力需求增長，數(shù)據(jù)中心作為新型資產(chǎn)類別，也開始在大宗交易市場嶄露頭角。

政策蓄勢突破，市場回暖可期

經(jīng)過2025年的價格波動，各資產(chǎn)類別的在售項目價格錨定愈發(fā)清晰。隨著市場信心的恢復(fù)，2026年資產(chǎn)價格的調(diào)整空間有限，預(yù)計將有更多項目入市并陸續(xù)成交。

內(nèi)資買家對于上海核心地段優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)以及酒店的配置需求依舊旺盛。在城市更新政策推動下，低效商辦項目有望煥發(fā)新生，進一步促進2026年核心地段的交易活躍度。

零售資產(chǎn)包在2025年繼續(xù)受到險資的大規(guī)模增持，尤其是擁有品牌效應(yīng)和穩(wěn)定現(xiàn)金流的大型購物中心。在交易模式上，保險資金與商業(yè)運營方分工明確，預(yù)計在2026年零售資產(chǎn)交易的趨勢還會延續(xù)。與此同時，長租公寓憑借其穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也將持續(xù)吸引保險資金及外資機構(gòu)的關(guān)注。

2025年年底，公募REITs市場迎來里程碑式的政策調(diào)整，底層資產(chǎn)范圍增擴至辦公與酒店項目，為商業(yè)地產(chǎn)市場注入發(fā)展動力。仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“隨著REITs試點范圍進一步擴大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發(fā)成熟，預(yù)計將迎來更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機會。展望未來，在政策環(huán)境趨于寬松、流動性逐步釋放的背景下，預(yù)計市場將迎來穩(wěn)步回升。”