交不起房租的酒店，越來越多了

為房東打工這些年，酒店老板夢碎了 。

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領(lǐng)域 | 酒店業(yè)

01

前幾天，一個在長沙開中端連鎖酒店的老朋友小美找我聊天，語氣里滿是疲憊。

她說，自己估計快撐不住了，隨時可能爆雷。

我問小美到底碰到了什么坎？

她嘆了口氣，說自己最近要被房租壓垮了，現(xiàn)在賬上現(xiàn)金流枯竭，連員工下個月的工資都還沒著落。

這讓我想起她六年前酒店開業(yè)時和我講過，給房東交租模式是押一付三，有點不太理解怎么會突然窘迫成這樣。

小美苦笑了一聲，稱春節(jié)前這段時間實在是太淡了，入住率慘不忍睹，集團管理費可以先拖著，OTA 傭金沒訂單也就不用給，但這懸在頭頂?shù)姆孔馐抢状虿粍拥墓潭ǔ杀荆晕⒕弾滋旆繓|臉色就很難看。

她問我，自己是不是很傻，放著北京互聯(lián)網(wǎng)大廠高管不做，非要回老家學(xué)別人開酒店，當(dāng)時還沒經(jīng)驗，要是和房東能談個保底租金+營收提成的方案就好了。

我打字安慰她，車到山前必有路。

結(jié)果屏幕那頭沉默了許久，小美和我提到她們有個小群，里面全是當(dāng)?shù)刈鼍频甑呐笥眩袌鲂星榈豪飶囊郧暗脑趺囱芯扛鉕TA流量，變成現(xiàn)在天天商量怎么跟業(yè)主談免租、減租。

她嘆了口氣，說白了，酒店這生意，開下去就不能停，可好多業(yè)主不光不減租，每年還非要漲個3%到5%，也不看看現(xiàn)在啥行情。

聊到最后，小美很氣憤地表示，業(yè)主就是賭我們砸了上百萬裝修，舍不得走，才敢這么硬氣，然后吐槽稱，“雖然性質(zhì)不一樣，但感覺跟嫣然天使醫(yī)院那事有點像，都是被房東套牢了。”

和她聊完，我回來查了一下近期一些案例，發(fā)現(xiàn)這還真不是長沙個例。

近一年，全國各地，從中端連鎖到高星地標(biāo)，付不起房租的酒店正在批量出現(xiàn)。

今年1月10日，杭州1818黃金眼就報道了一起令人唏噓的糾紛，湖州德清金銀島國際大酒店，一家當(dāng)?shù)仡H有頭臉的酒店，竟然被曝出拖欠租金長達(dá)15個月。

多位被拖欠的小業(yè)主無奈之下選擇公開維權(quán)，面對鏡頭，酒店經(jīng)理的回答也充滿了無力感，她坦言，確實有部分租金沒付，但不是想賴賬，而是現(xiàn)在的大環(huán)境擺在這里，生意產(chǎn)能實在是覆蓋不了租金成本，他們只能選擇延后支付。

酒店有酒店的無奈，房東有房東的無語。

去年11月，同樣的一幕在西安太白南路上演，經(jīng)營了整整11年的西安天驪君廷酒店突然宣告停業(yè)，壓死這家老牌五星級酒店的最后一根稻草，是長達(dá)5年、累計金額超過千萬的租金欠款。

再往前看，去年9月，溫州嘉運大酒店大門上被貼了一張冰冷的解除租賃合同通知書，理由是拖欠租金78萬元。

而最慘烈的一幕發(fā)生在廣州，廣州天河華威達(dá)酒店這家老牌四星酒店，因為5年下來累積拖欠了近360 萬元租金，官司打了許久。

后來，法院不再等待，對這家酒店強制執(zhí)行清場，大堂入口被電焊焊死，附屬 KTV 和餐廳也全部陷入停擺。

那些看上去風(fēng)光無限的酒店老板，現(xiàn)在卻有越來越多的人，被那份每月到期的房租，壓得直不起腰。

02

開一家賺錢的酒店最重要的是什么？

有人說是位置，其他都是扯淡，也有人說是加盟靠譜的品牌比什么都強，其實這些都對，但目前來看，租金才是一家酒店能否實現(xiàn)盈利的生死線。

很多酒店老板現(xiàn)在喘不過氣，往往能追溯到六七年前那波擴張，那時候，地產(chǎn)市場正熱，旅游業(yè)看起來前途無量，大家對未來充滿信心。

再后來，疫情后的第一年，也是國內(nèi)很多酒店簽約高峰期，不少人搶著拿物業(yè)，豪賭反彈，很多旅游城市租金被推到一個又一個高點。

不少中高端、非連鎖酒店合同更是一簽就是10-15年，當(dāng)時覺得穩(wěn)賺，誰能想到市場會轉(zhuǎn)頭就變。

當(dāng)王興那句“今年是未來十年最好的一年”含金量還在提升，六七年前那批樂觀的房租合同，現(xiàn)在變成了勒在脖子上的繩索。

疫情后很多酒店免租期剛剛結(jié)束，本來指望進(jìn)入盈利期，卻又一頭撞上了消費降級。

這就造成了一個巨大的剪刀差。

客房售價在跌，為了搶客源，酒店不得不卷價格，以前賣500元一晚的房，現(xiàn)在賣300元還得送早餐，RevPar（每間可供出租客房收入）肉眼可見地不斷下滑。

房租卻又在漲，按照當(dāng)年簽的合同，租金通常每兩三年就要遞增一次，漲幅雷打不動。

酒店賺的錢越來越少，交的錢卻越來越多，當(dāng)收入曲線向下穿過成本曲線，就是虧損的開始，而在酒店租賃模式下，這個交叉點一旦出現(xiàn)，往往就是不可逆的。

這時候可能有人會問，房東為啥不能降點租金，畢竟酒店倒閉了，他們空著也是損失。

這就觸及到了商業(yè)地產(chǎn)一個更深層的邏輯，很多時候，不是房東不想降，是他們也不敢降。

在商業(yè)地產(chǎn)估值體系里，租金水平直接決定了資產(chǎn)價格，尤其是大型物業(yè)，如果房東同意給酒店降租 20%，那意味著在銀行或者評估機構(gòu)眼里，這棟樓的價值可能就要縮水20%甚至更多。

對于那些背著銀行貸款的大業(yè)主來說，資產(chǎn)貶值可能會觸發(fā)銀行的抽貸條款，那才是滅頂之災(zāi)。

所以我們看到一個很魔幻的僵局，酒店老板在哭窮，說再不降租就死給你看。

房東老板也在硬撐，寧愿把酒店耗死、讓他們把設(shè)備拉走，也咬死不肯在合同上改低那個數(shù)字。

這就是資產(chǎn)價格與運營收益的嚴(yán)重錯配。

而那些自有物業(yè)的酒店，或許還能通過降低利潤預(yù)期熬過冬天，但對于租賃型酒店，尤其是那些在高點簽下長租約的酒店，其實每一天都是在為房東打工。

一旦現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不動，違約就成了唯一的解脫。

所以，這不僅僅是經(jīng)營不善的問題，是舊的酒店租賃模型在新的市場周期里徹底失效了。

當(dāng)原來的那套玩不動了，市場開始用一種激烈的方式進(jìn)行出清。

在這個過程中，無論是房東還是租戶，都要為過去幾年的盲目樂觀買單。

03

這兩年，我經(jīng)常和華住、錦江、東呈、亞朵負(fù)責(zé)開發(fā)的朋友喝茶聊天。

過去，他們的 KPI 是簽約數(shù)量，只要能把牌子掛上去，其他的都不重要。

但現(xiàn)在，風(fēng)向變了。

幾乎每個人都和我說，現(xiàn)在看到籌開的加盟商選址不佳，又是純租賃物業(yè)，他們不僅不會忽悠簽約，反而會好心提醒一句，算算你的賬，以后能不能跑得贏房租。

甚至，他們會反復(fù)強調(diào)一個新趨勢，盡量和房東去談保底租金加營收提成的合同。

這正在成為行業(yè)里的保命秘笈。

因為生意邏輯變了，合同邏輯自然也要變，未來的酒店租賃，正在從單純的買賣關(guān)系，變成合伙關(guān)系。

而所謂的保底加提成，就是低營收時，酒店只付一個基礎(chǔ)的保底租金，保證房東不虧，酒店能活。

等到旺季營收高了，房東再從超額部分里分走5%到15%的提成。

聽起來很麻煩，很多老派的房東一開始也不愿意，他們習(xí)慣了躺著收錢，不喜歡陪著租戶擔(dān)風(fēng)險。

但市場會教育所有人，越來越多的房東已經(jīng)開始意識到，在這個充滿不確定性的時代，一個活著能交租的合伙人，遠(yuǎn)比簽了高價卻隨時跑路的租戶要值錢得多。

所以，這不僅是戰(zhàn)術(shù)上的調(diào)整，也是戰(zhàn)略上的共生，酒店這門生意看似門檻不高，其實最怕剛性成本失控。

如果不把加盟商剛性成本變成彈性成本，這波壓力過去，下一波還在后面等著。

而對于各大酒店集團來說，那個只要簽約、簽完甩手不管的輕資產(chǎn)狂歡時代，也已經(jīng)過去了。

當(dāng)年輕資產(chǎn)模式幫品牌方實現(xiàn)了跑馬圈地，但現(xiàn)在，硬幣的另一面露出來了，加盟商自己扛租金，品牌方只收管理費，市場好的時候皆大歡喜。

市場差的時候，加盟商最先倒下，最后崩塌的卻一定是品牌方口碑和當(dāng)?shù)厍谰W(wǎng)絡(luò)。

道理很簡單，不管加盟商是因為什么原因倒閉，在外界看來，就是這個牌子黃了。

所以，現(xiàn)在的酒店開發(fā)被集團按住了躁動的手，被要求提前進(jìn)行風(fēng)險告知，而不是上來就拍胸脯保證三年回本。

一位資深的開發(fā)朋友和我講了句實話，現(xiàn)在的環(huán)境下，他們最喜歡的其實是那些自持物業(yè)的加盟商。

沒有了房東這個中間商賺差價，懸在頭頂?shù)淖饨疬_(dá)摩克利斯之劍消失了，酒店的生存容錯率會大很多。

只要加盟商能賺到錢，那一定是酒店集團長期的生意。

未來，酒店行業(yè)或許不再有單純的房東，每一個把房子租給酒店的人，本質(zhì)上都是這家酒店的風(fēng)險投資人。

誰能最先接受這個身份的轉(zhuǎn)變，才能在這場漫長的出清中，守住資產(chǎn)價值。

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