成都樓市的筑底，會(huì)比預(yù)料中更緩慢...

我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

你好，成都房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)突然拉起來(lái)呢？就像10年前，突然就因?yàn)橹械掠惓前畹膸资壮捶繄F(tuán)一下就爆火呢呢？我的意思是，就算不爆火，那么成都房?jī)r(jià)止跌會(huì)不會(huì)很快速？

房段子解答

即便后面房地產(chǎn)有回暖的話，我想也肯定是緩慢的筑底過(guò)程，因?yàn)檫@一輪跌幅，讓很多家庭損失慘痛，可謂一朝被蛇咬十年怕井繩。

這會(huì)帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，那就是稍有回血的跡象，那么就必然有人會(huì)提前搶跑，這是廣大散戶的自我修養(yǎng)——莊家可以蟄伏，聽(tīng)指揮，做大做強(qiáng)，散戶則絕不可能抱團(tuán)取暖，甚至互為競(jìng)對(duì)。

也就是說(shuō)，企穩(wěn)回暖的周期一定是漫長(zhǎng)的...稍有回暖就一定會(huì)面臨止損割肉的散戶，從而又延緩了上漲，這種過(guò)程是斷斷續(xù)續(xù)的艱難的。

這種情緒會(huì)刻意被人為拉長(zhǎng)。

此前有樂(lè)觀派覺(jué)得回暖在26、27年，我覺(jué)得至少會(huì)拉長(zhǎng)到29、30年，甚至還不止。

市場(chǎng)的復(fù)蘇絕非齊步走，而是呈現(xiàn)出巨大的差異。

就不說(shuō)一二三四線城市了，畢竟每個(gè)城市都有自己的燕郊。自我剖析之下，憑借強(qiáng)大的人口吸附能力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和公共資源，城市的核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)展現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性，甚至可能率先企穩(wěn)。反而某些板塊面臨庫(kù)存高企、去化周期長(zhǎng)的壓力，其企穩(wěn)過(guò)程將漫長(zhǎng)得多。

過(guò)度關(guān)注樓市漲跌的“賭”，橫豎都是損失慘重，只有看破紅塵，用時(shí)間兌換空間的自住客群，疊加強(qiáng)大的自持能力，才能走出困境。

在這個(gè)緩慢筑底震蕩回暖的周期內(nèi)，大家都應(yīng)該好好思考自己的房產(chǎn)布局，尤其是哪些該買，哪些該賣，理性的房產(chǎn)占據(jù)家庭資產(chǎn)比例，以及什么價(jià)格的房子，才能匹配它的城市和產(chǎn)品段位。

現(xiàn)在很多人是只會(huì)全盤否定，隨波逐流，拒絕動(dòng)腦思考，殊不知思考明白這些問(wèn)題，付諸行動(dòng)，其實(shí)對(duì)自我是有很大提升的，即便是衰敗期，也能從從容容，游刃有余。

粉絲提問(wèn)

需求： 為父母購(gòu)置養(yǎng)老房，兼顧投資。父母目前在北京與我們同住，之前的房子在青羊東坡路，親戚也在西門附近。優(yōu)先考慮西門和南門的新房。希望附近有散步公園，交通商業(yè)配套成熟，保值，交房早，不考慮學(xué)區(qū)和出勤需求。預(yù)算1000萬(wàn)左右。目前選項(xiàng)：1）錦宸院250平層（1000萬(wàn)） 2）雍景白鷺灣199平層（750萬(wàn)，尾盤） 3）林家壩和白鷺灣二手房（錦江金茂府）4）金融城二手房（產(chǎn)品較舊，沒(méi)找到滿意的房子）

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

總的來(lái)說(shuō)，你們購(gòu)買力還是非常強(qiáng)大的了，在成都1000萬(wàn)屬于頂級(jí)產(chǎn)品，目前主要集中在駙馬-白鷺灣-林家壩-金融城-大源-麓湖天西這一條反“7”字型的軸線上。當(dāng)然，你們本身看重的西門也有西貴的稱號(hào)，但整體來(lái)說(shuō)，城市向東向南的發(fā)展方向更為主流，西門千萬(wàn)豪宅的確有，不過(guò)未來(lái)的覆蓋面不算廣，所以保值流通性上沒(méi)有東南門更看好。因此你父母親戚偏向西門的這個(gè)選項(xiàng)，就要止步親情關(guān)系了，更何況，你也看了幾乎唯二的西門頂級(jí)豪宅，國(guó)賓七號(hào)和中海錦叁號(hào)院，要么超預(yù)算還清水，要么戶型差一些，溢價(jià)高一些。

不刻意考慮西門的話，東南門（按你要求，最南止步大源），是我們今天的主要買法，也是絕大多數(shù)人認(rèn)可的主流買法。

1、雍景白鷺灣是真洋房，199平套四三衛(wèi)，6F總高，看起來(lái)是很不錯(cuò)的狀態(tài)，而且總價(jià)也來(lái)到了740萬(wàn)的段位，折合單價(jià)3.7萬(wàn)，看起來(lái)是不貴的？對(duì)比周邊一圈改善新房，動(dòng)輒四五萬(wàn)的單價(jià)的話，從保值性來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得問(wèn)題不大，但也僅僅是保值性了。改善性自住和增值性的角度，我覺(jué)得也暗藏隱憂。

現(xiàn)在純改善的人群，還是對(duì)產(chǎn)品非常挑剔，不然就像你說(shuō)的，咋不看金融城二手房呢？大家寧愿去買更偏僻區(qū)域的新房，都要追逐更好的產(chǎn)品，白鷺灣這個(gè)很明顯來(lái)看，就是半迭代的結(jié)果了。200平的面積，戶型結(jié)構(gòu)沒(méi)有同時(shí)代的其他新房那么大氣磅礴，得房率，飄窗，裝修材質(zhì)，外立面材質(zhì)等方面，你其實(shí)都看得到，和真迭代新房，存在較大差距，這也是為啥它上了渠道（不多，但的確有），也賣得不如林家壩甚至三圣鄉(xiāng)駙馬這么好的主要原因。

頂豪們的流通性來(lái)說(shuō)，對(duì)單價(jià)總價(jià)其實(shí)不是很敏感，但是對(duì)產(chǎn)品力有非常高的要求，25年買個(gè)鳳尾產(chǎn)品，好像是上車了，但又是綠皮車。這種只適合于預(yù)算確實(shí)墊腳在在700左右，又想躋身豪宅板塊的無(wú)奈做法。舍棄了產(chǎn)品力，尋求一個(gè)低門檻低單價(jià)，未來(lái)保值沒(méi)啥大問(wèn)題，但是增值性和流通性，對(duì)真正頂豪們來(lái)說(shuō)，不是追逐的答案。

更何況還有兩個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，一是白鷺灣往南的二期沒(méi)有開(kāi)發(fā)空間了，利好是絕版，利空是就此停止開(kāi)發(fā)，沒(méi)有炒作和想象的空間，未來(lái)完全進(jìn)入存量市場(chǎng)，熱度會(huì)歸于平靜。二是這邊其實(shí)配套還挺不足的，只有北側(cè)的學(xué)校今年計(jì)劃開(kāi)學(xué)，然后你父母轉(zhuǎn)大圈公園散步也很合適，不過(guò)商業(yè)人氣還比較差，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是有點(diǎn)難的。未來(lái)人口導(dǎo)入不足（本就是低密板塊），所以商業(yè)配套可能長(zhǎng)期依靠送貨上門。還有就是醫(yī)療，這個(gè)開(kāi)車半小時(shí)肯定能去三圣鄉(xiāng)華西，不過(guò)別碰上早晚高峰期錦江大道很堵的時(shí)候。

另外一個(gè)觀點(diǎn)，你覺(jué)得它的地段好，是因?yàn)榫嚯x金融城更近？其實(shí)不然，金融城能輻射覆蓋的方位不是絕對(duì)按照環(huán)線減弱的來(lái)的，整體還是要看板塊本身強(qiáng)不強(qiáng)，而不是全都依靠于金融城的外溢外溢再次外溢。

9棟的頂樓不考慮，7棟的邊戶還行，但是南北視野有遮擋，樓間距的遮擋問(wèn)題，不足夠好，3棟邊戶可以，但是臨小路，差點(diǎn)感覺(jué)。12棟算是樓王，肯定是最好的，價(jià)格我看也是最貴的，南北很通透樓間距很寬，而且6層洋房，采光面在3樓也完全沒(méi)問(wèn)題，黃金樓層。至于說(shuō)臨大門的話，也還有一定距離，這個(gè)沒(méi)啥問(wèn)題的，就看你們?cè)陲L(fēng)水上有啥講究要求不了。

總的來(lái)說(shuō)，白鷺灣我覺(jué)得算是入門級(jí)產(chǎn)品，墊腳才能上的人，可以考慮，但是豪宅鏈里墊底的狀態(tài)，保值性可以，但是增值性流通性表現(xiàn)一般。

2、錦宸院這個(gè)你是直接去看過(guò)的，所以也不需要廢話太多，樓盤在迭代的角度來(lái)說(shuō)，整體改善了太多太多，豪宅范兒非常明顯，是當(dāng)前比較主流的豪宅選項(xiàng)，如果千萬(wàn)級(jí)別的預(yù)算，放在第三視角來(lái)說(shuō)，考慮錦宸院則更加務(wù)實(shí)一些。（需要糾正的是，剛需是很看重單價(jià)總價(jià)性價(jià)比的，豪宅的邏輯則是很看重產(chǎn)品地段改善性稀缺性的，單純的價(jià)格影響不大，可能越是豪宅越是改善產(chǎn)品，未來(lái)的保值增值性更強(qiáng)，你在北京應(yīng)該深有體會(huì)）。

錦宸院的245戶型，沒(méi)啥好吐槽的，優(yōu)點(diǎn)拉滿，然后論套內(nèi)單價(jià)的話，大概是4.12萬(wàn)（白鷺灣是3.94萬(wàn)，兩者差距不到2k/p），這也是為啥從實(shí)際大家用腳投票的結(jié)果來(lái)看，錦宸院能售罄，而白鷺灣開(kāi)盤很久還沒(méi)賣完的主要原因。

錦宸院真正的缺點(diǎn)在于三圣鄉(xiāng)駙馬之前現(xiàn)在和未來(lái)，有大量的豪宅入市，未來(lái)樓市上行的話，它自然能走出逆天行情，但是未來(lái)樓市萎靡不振甚至下行的話，它則可能止步不前，有價(jià)無(wú)市。不過(guò)好在它的產(chǎn)品力，放在當(dāng)前金融城到駙馬一段，都是最頂流的，所以也屬于頭部堅(jiān)挺力量，退一萬(wàn)步說(shuō)，行情不好，白鷺灣也并不好受。

另外距離華西很近，門口就是超大公園，三圣鄉(xiāng)這邊商業(yè)氣息濃厚，父母菜市場(chǎng)+公園+醫(yī)療，都是拉滿的狀態(tài)。不論是短期的自住舒適性，還是長(zhǎng)期的保值增值性，我覺(jué)得都是更優(yōu)于白鷺灣的存在。

至于你說(shuō)的位置差（真的不差，這條軸線上，和白鷺灣平級(jí)，而且白鷺灣還沒(méi)地鐵呢，等有地鐵9號(hào)線過(guò)來(lái)，駙馬也是最大受益者）、溢價(jià)高（價(jià)差2k不到，其實(shí)溢價(jià)不高）、交房周期長(zhǎng)（不著急入住吧？你父母目前還有住的地方噻？不會(huì)爛尾或者拖著不交付的，畢竟是國(guó)企撐場(chǎng)）、公園和商業(yè)不成熟（公園其實(shí)依托三圣花鄉(xiāng)還是不錯(cuò)了，是老牌公園區(qū)），商業(yè)這邊等周邊都修好入住后，還有商業(yè)要陸續(xù)引入的，現(xiàn)在就看一街之隔的三圣鄉(xiāng)也有商業(yè)的。之前交付口碑差，你可以多看看核心原因，有些是小問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商整改，有些是購(gòu)房者自己的無(wú)理訴求（維權(quán)不一定就是一方的絕對(duì)正確，現(xiàn)在人心復(fù)雜，要辯證看待）。

所以1、2之間PK的話，我更建議考慮錦宸院，希望你搖一個(gè)好的樓層。

當(dāng)然，還有沒(méi)有其他更好的買法？絕對(duì)更好的話，不敢說(shuō)，畢竟好產(chǎn)品+好地段+好價(jià)格，是不可能三角形。

能否平替呢？我覺(jué)得可以順道看看...

粉絲提問(wèn)

你好，臨近春節(jié)，大源有什么性價(jià)比新房沒(méi)？

房段子解答

當(dāng)然有，當(dāng)前性價(jià)比最高的就是遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸新房了。

濃眉大眼的大源西也加入了內(nèi)卷！最近遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸，有部分房源性價(jià)比很高，164戶型，總價(jià)來(lái)到了559萬(wàn)+；146戶型，總價(jià)來(lái)到了519萬(wàn)+...

?占地面積：約141.43畝
?容積率：約2.18
?綠地率：約35%
?產(chǎn)品面積：建面約146-259㎡空中平墅
?建面約342-439㎡寬境雙疊

A1 – 天樾（建面約164㎡ 四室兩廳三衛(wèi)）
約9.7M超奢陽(yáng)臺(tái)，極致觀景視野
LDKB一體化會(huì)客廳，社交、聚會(huì)生活場(chǎng)
墅級(jí)雙主臥套房，盡顯主人生活品位
獨(dú)立靈動(dòng)書(shū)房空間，棲息身心的理想國(guó)

A2 – 天珀（建面約146㎡ 四室兩廳兩衛(wèi)）
約9.4M寬奢陽(yáng)臺(tái)，幻變空中花園
LDKB氣派會(huì)客廳，多元社交空間
酒店式主臥套房，詮釋奢居理想

話說(shuō)大源樓市發(fā)展的五個(gè)階段——

1??2006-2007年（高規(guī)劃預(yù)期主導(dǎo)期）

成都向南發(fā)展戰(zhàn)略落地，大源啟動(dòng)全球招標(biāo)規(guī)劃，天府軟件園等產(chǎn)業(yè)利好釋放。
樓市表現(xiàn)：華潤(rùn)、中海等頭部房企入駐，住宅成交量躋身全市TOP5，房?jī)r(jià)4800-5400元/㎡）超越同期新南天地板塊，投資客涌入推動(dòng)市場(chǎng)高熱。

2??2008年（危機(jī)下的震蕩期）

受全球金融危機(jī)和汶川地震影響，成都樓市整體低迷，大源因依賴投資客預(yù)期，成交量暴跌75%，價(jià)格優(yōu)勢(shì)被新南天地反超，凸顯高規(guī)劃板塊對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的敏感性。

3??2009-2010年（政策與利好驅(qū)動(dòng)恢復(fù)期）

“四萬(wàn)億計(jì)劃”刺激經(jīng)濟(jì)，但大源2009年恢復(fù)緩慢；2010年隨地鐵1號(hào)線開(kāi)通、市政府南遷等利好，成交量逆勢(shì)沖至全市第2，房?jī)r(jià)再次超越新南天地，投資客信心回升。

4??2011-2015年（產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)期）

配套成熟：世豪廣場(chǎng)、大源中央公園等商業(yè)和公共設(shè)施落地，天府軟件園產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入。

客群轉(zhuǎn)變：限購(gòu)政策抑制投資需求，產(chǎn)業(yè)客群（“蓉漂”）成為主力，市場(chǎng)穩(wěn)定性增強(qiáng)，但房?jī)r(jià)增速放緩，長(zhǎng)期低于新南天地。

5??2016年至今（價(jià)值兌現(xiàn)期）

產(chǎn)業(yè)升級(jí)（騰訊、太平洋保險(xiǎn)等入駐）、商業(yè)和學(xué)區(qū)配套完善，置換型產(chǎn)業(yè)客群與省外投資客共同推動(dòng)市場(chǎng)。二手房?jī)r(jià)格反超新南天地，板塊完成從“圖紙規(guī)劃”到“國(guó)際城南CBD”的蛻變。