晉寧還是得等風(fēng)來(lái)

半個(gè)月前，晉寧區(qū)晉城片區(qū)有一宗住宅用地流拍了，這已經(jīng)是該地塊一年之內(nèi)第二次拍賣(mài)失敗。去年2月13日，這塊地就已經(jīng)拍賣(mài)過(guò)一次，當(dāng)時(shí)也流拍了。

熟悉晉城片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史的人都知道，流拍地塊本來(lái)是華僑城公園悅府項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)用地，有90畝，當(dāng)年其實(shí)已經(jīng)出讓給了華僑城，只不過(guò)華僑城后來(lái)退地了，晉寧區(qū)才拿出來(lái)重新拍賣(mài)。

這塊地兩次拍賣(mài)時(shí)的面積、容積率和起拍價(jià)格都一模一樣，連續(xù)兩次流拍，表明該地塊如果規(guī)劃條件不變，確實(shí)沒(méi)有市場(chǎng)。其實(shí)去年底第二次掛拍，云南房網(wǎng)就預(yù)料到多半還會(huì)流拍。這個(gè)結(jié)果相信晉寧區(qū)也早已猜到，可是依舊將一塊明顯缺乏買(mǎi)家的土地反復(fù)拿出來(lái)拍賣(mài)，說(shuō)明晉寧還是不甘心目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，仍想努力一下。

晉寧區(qū)流拍地塊的位置

這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，對(duì)昆明遠(yuǎn)郊區(qū)縣的影響比主城區(qū)要大得多，這兩年晉寧區(qū)幾乎沒(méi)有新增房地產(chǎn)項(xiàng)目，陷入困境的樓盤(pán)倒是不少，就在晉城片區(qū)這宗土地流拍的同時(shí)，晉寧區(qū)法院同時(shí)發(fā)布了兩家房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)公告，一家是云南乾升置業(yè)置業(yè)有限公司，另一家是昆明中和實(shí)地置業(yè)有限公司，前者開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是藍(lán)光雍錦香頌，后者開(kāi)發(fā)的是實(shí)地常春藤。如今開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，兩個(gè)項(xiàng)目的爛攤子仍需要收拾。

實(shí)地常春藤

晉寧本來(lái)是昆明城市擴(kuò)張的主要受益者，10年前，昆明市還將城市發(fā)展的方向確定為“南延北拓”，但到了2021年，政策風(fēng)向突變，“南延”變?yōu)椤澳峡亍?，與此同時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)拐點(diǎn)，晉寧區(qū)一度轟轟烈烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就逐漸啞火了。

晉寧區(qū)位于昆明市域南部，擁有昆明各區(qū)中最長(zhǎng)的滇池湖岸線，交通便捷，本來(lái)具有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的良好條件，在2019年房地產(chǎn)投資頂峰時(shí)期，全區(qū)有超過(guò)20個(gè)項(xiàng)目上馬，并主要集中在三個(gè)區(qū)域：一是區(qū)政府所在的昆陽(yáng)街道，以昆陽(yáng)城區(qū)為核心圍繞當(dāng)?shù)鼐幼⌒枨筮M(jìn)行的開(kāi)發(fā)，招商蛇口、新城控股、藍(lán)光、實(shí)地集團(tuán)等都在此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。第二個(gè)區(qū)域是古滇片區(qū)，集中了眾多康養(yǎng)旅居項(xiàng)目，諾士達(dá)、保利發(fā)展、清鳳集團(tuán)、碧桂園等房企在此開(kāi)發(fā)古滇名城、保利和光嶼湖、青鳳滇池美岸等項(xiàng)目；第三個(gè)區(qū)域是晉城片區(qū)，有華僑城、海倫堡等房企，代表項(xiàng)目是公園悅府和海倫堡晉云府。

晉城片區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模在三個(gè)片區(qū)中最少，以本地客源為主，兼顧外銷。但晉城片區(qū)本地的需求并不大，開(kāi)發(fā)旅居項(xiàng)目的條件又不如古滇片區(qū)，因此目前的處境最為尷尬，這也是造成原公園悅府地塊兩次拍賣(mài)均告失敗的主要原因。

開(kāi)發(fā)相對(duì)活躍的昆陽(yáng)片區(qū)和古滇片區(qū)其實(shí)也只是因?yàn)榍捌陧?xiàng)目比較多，這些項(xiàng)目仍在持續(xù)去化，所以還保持一定銷售規(guī)模。去年晉寧區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目銷售額超過(guò)1億元，古滇名城和滇池美岸都在古滇片區(qū)，但都是賣(mài)了多年的老盤(pán)。排名第三的晉寧吾悅廣場(chǎng)在昆陽(yáng)，也已銷售多年。整個(gè)晉寧新增房地產(chǎn)投資這幾年一直呈大幅下滑態(tài)勢(shì)，去年1-11月房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資比上一年同期又下降了44.3%。

但晉寧區(qū)無(wú)論是昆陽(yáng)還是晉城和古滇，因?yàn)榫鶎儆诘岢睾I地帶，規(guī)劃中還有地鐵、輕軌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資源稟賦其實(shí)仍然比較優(yōu)越，尤其是旅居康養(yǎng)方面發(fā)展?jié)摿薮螅尫胚@些潛力的前提是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌趨穩(wěn)，晉寧和昆明主城的融合加快，昆明發(fā)展旅居產(chǎn)業(yè)重新將南拓作為目標(biāo)，包括9號(hào)線、彩云南路南延等重要交通工程再次提上建設(shè)日程。

一句話，晉寧還是得等風(fēng)來(lái)。