仲量聯(lián)行｜北京商業(yè)地產(chǎn)市場2025年終回顧及2026展望

2025年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場在深度調(diào)整中展現(xiàn)韌性，甲級辦公樓與零售物業(yè)租金持續(xù)承壓，需求結(jié)構(gòu)性分化凸顯。進(jìn)入2026年，市場將在供應(yīng)高峰與需求修復(fù)的博弈中尋求新平衡，資產(chǎn)運(yùn)營能力與租戶策略靈活性成為破局關(guān)鍵。

2025年，北京甲級辦公樓市場平均租金進(jìn)一步下行至210元/平方米/月；全年凈吸納量錄得11.5萬平方米，優(yōu)于年初市場預(yù)期：在租金調(diào)整的驅(qū)動下，需求實(shí)現(xiàn)溫和修復(fù)，成為全年市場的顯著特征。北京辦公樓市場正經(jīng)歷一次關(guān)鍵性轉(zhuǎn)折：從“等待周期反彈”的被動認(rèn)知，轉(zhuǎn)向參與“重新定價(jià)”的主動心態(tài)。這一轉(zhuǎn)變由供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性變化、需求端的收縮與分化、業(yè)態(tài)邊界的持續(xù)拓展以及競爭邏輯的深度重塑共同驅(qū)動，標(biāo)志著北京辦公樓市場邁入一個(gè)更復(fù)雜、更務(wù)實(shí)的新常態(tài)。

2025年，北京甲級辦公樓市場進(jìn)入深度“重新定價(jià)”階段：平均有效租金均值降至210元/平方米/月，較2018年末峰值已連續(xù)七年下跌。尤為顯著的是，近兩年跌幅持續(xù)擴(kuò)大——2024年和2025年分別同比下滑16.1%和16.3%，明顯超過此前五年的年均降幅（4-5%）。這一加速并非短期波動，而是市場心理基準(zhǔn)系統(tǒng)性下移的體現(xiàn)。過去被視為“極限價(jià)格”的特價(jià)，在2025年已逐步趨于常態(tài)化，成為持續(xù)有效的成交基準(zhǔn)，推動市場向更具可持續(xù)性的新均衡區(qū)間過渡。

這一趨勢的背后，是供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。截至2025年底，全市甲級辦公樓空置率達(dá)到15.2%（不含自用面積），空置面積近150萬平方米，未來五年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)超過100萬平方米。與此同時(shí)，市場增量需求活躍度有限。仲量聯(lián)行認(rèn)為，北京辦公樓市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，與“租戶方市場”的延續(xù)，將是預(yù)測期內(nèi)的結(jié)構(gòu)性現(xiàn)實(shí)。在此背景下，業(yè)主競爭邏輯徹底轉(zhuǎn)變，樓宇硬件與區(qū)位等傳統(tǒng)優(yōu)勢，正讓位于策略靈活性與需求匹配效率的因素。

2025年，北京辦公樓租賃成交量有所回升，但需求整體保持審慎，全年凈吸納量達(dá)11.5萬平方米。市場中續(xù)租占比持續(xù)攀升至54%，企業(yè)搬遷決策門檻進(jìn)一步抬高。從新租需求的行業(yè)構(gòu)成來看，金融服務(wù)業(yè)占比達(dá)31%，同比提高5個(gè)百分點(diǎn)，成為最大需求來源；科技互聯(lián)網(wǎng)占比26%，同比持平；專業(yè)服務(wù)業(yè)占比14%，同比提升1個(gè)百分點(diǎn)。上述三大板塊合計(jì)貢獻(xiàn)超七成的新租面積。

在需求收緊背景下，若干細(xì)分領(lǐng)域展現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性韌性，為需求端注入一定活力。

· 內(nèi)資律所表現(xiàn)尤為突出。全國八家“紅圈所”中，七家總部設(shè)于北京；除此之外的百人以上規(guī)模律所也數(shù)量龐大，業(yè)務(wù)覆蓋范圍廣泛，對核心區(qū)甲級樓宇形成穩(wěn)定、剛性且長期的租賃需求。

· 金融行業(yè)中，基金管理公司亦顯活躍，輕團(tuán)隊(duì)、高凈值特征使其在數(shù)百平方米面積段交易頻次穩(wěn)定，疊加股市回暖與AI賦能投研流程，2025年租賃意愿有所增強(qiáng)。

· 在科技板塊中，人工智能領(lǐng)域則呈現(xiàn)“雙軌并行”。2025年，北京人工智能企業(yè)超2500家，大模型及基礎(chǔ)研發(fā)仍集中于政策導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但AI+應(yīng)用場景——如AI醫(yī)療、辦公、教育等——持續(xù)在城市核心區(qū)甲級樓宇錄得成交，為市場帶來復(fù)合型科技需求。

與此同時(shí)，經(jīng)營性業(yè)態(tài)等非標(biāo)類需求興起，為市場提供新增量機(jī)會。酒店、公寓、健康管理等經(jīng)營者開始將甲級辦公樓視為潛在經(jīng)營載體。此類租戶傾向整租、長約，承付力穩(wěn)定，且高端產(chǎn)品線的人流量有序可控，對樓宇形象及辦公環(huán)境影響較小。當(dāng)然，此類轉(zhuǎn)型也需要考慮規(guī)劃用途、空間改造、消防及排污等合規(guī)與工程條件，但其帶來的長期穩(wěn)定現(xiàn)金流與生態(tài)協(xié)同價(jià)值，正推動業(yè)主們重新評估資產(chǎn)功能邊界，尤其為項(xiàng)目內(nèi)低效面積的盤活提供了切實(shí)可行的新路徑。

未來三年，北京辦公樓市場將迎來階段性供應(yīng)小高峰。2026年，預(yù)計(jì)全年新增甲級供應(yīng)約70萬平方米，為近五年來最大年度交付量。新增項(xiàng)目主要集中在CBD核心區(qū)與望京區(qū)域，合計(jì)5個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目計(jì)劃入市。目前，這些項(xiàng)目普遍已啟動預(yù)租、開展客戶接洽，加劇當(dāng)前市場的競爭強(qiáng)度。在需求端尚未顯著回暖的背景下，大量高品質(zhì)新增供應(yīng)集中入市，將進(jìn)一步拉長去化周期，并對存量項(xiàng)目的續(xù)租與招商形成直接分流壓力。與此同時(shí)，高品質(zhì)新增供應(yīng)也有助于提升整體市場標(biāo)準(zhǔn)，并為租戶提供更多元、更靈活的選擇。

預(yù)計(jì)2026年全市甲級辦公樓空置率（不含自用面積）將攀升至18.7%，達(dá)到自2021年以來的最高水平。這一水平既反映當(dāng)前供需節(jié)奏的階段性錯(cuò)配，也為企業(yè)不動產(chǎn)管理優(yōu)化和策略創(chuàng)新提供了空間。

2026年，北京辦公樓市場仍將處于“重新定價(jià)”的進(jìn)程中，但調(diào)整節(jié)奏明顯趨于平穩(wěn)。全年有效租金預(yù)計(jì)同比下跌約6.6%，將顯著低于過去兩年跌幅，也表明市場正從快速下探轉(zhuǎn)向有序?qū)さ?，逐步接近更具韌性的新均衡水平。

盡管如此，租金調(diào)整仍將是吸引租戶的重要手段，尤其對于尚未充分釋放讓價(jià)空間的業(yè)主而言，仍具備一定的策略彈性。當(dāng)前，租戶對租賃成本的敏感度已超越單一租金維度，轉(zhuǎn)向全周期、多維度的綜合成本效率評估。隨著市場租金顯著調(diào)整，甲級與優(yōu)質(zhì)乙級項(xiàng)目之間的梯度價(jià)差持續(xù)收窄，傳統(tǒng)以物業(yè)等級劃分市場的邏輯正在被打破，需求在不同資產(chǎn)類型間加速流動——部分原乙級項(xiàng)目客戶借機(jī)升級至甲級樓宇，實(shí)現(xiàn)“降本提質(zhì)”；另一些租戶則在控制總成本的前提下，向核心區(qū)遷移或優(yōu)化空間體驗(yàn)。競爭已超越同類樓宇范疇，進(jìn)入全品類、跨區(qū)域的動態(tài)博弈階段。

甲級辦公樓若僅依賴硬件或品牌溢價(jià)，將難以維系競爭力。真正的優(yōu)勢，來自于對租戶綜合成本結(jié)構(gòu)的理解、對非標(biāo)需求的包容度，以及快速調(diào)整租賃策略的能力。市場競爭的本質(zhì)，已從“空間供給”轉(zhuǎn)向“解決方案供給”，業(yè)主必須以更開放的視角重新定義資產(chǎn)在城市功能網(wǎng)絡(luò)中的角色。

整體而言，2026年市場雖處于深度調(diào)整期，但也正因壓力而催生更多創(chuàng)新與協(xié)作。隨著新供應(yīng)逐步消化、需求結(jié)構(gòu)持續(xù)演進(jìn)，北京辦公樓市場有望在動態(tài)調(diào)整中夯實(shí)新的平衡基礎(chǔ)，為下一階段的高質(zhì)量發(fā)展積蓄動能。

2025年，北京零售物業(yè)市場在審慎的宏觀敘事中經(jīng)歷著市場預(yù)期的不斷調(diào)整。消費(fèi)意愿疲軟帶來的需求收縮是影響整個(gè)消費(fèi)市場的壓力來源，首層有效租金同比下降9.5%。租金回落與商戶退租交織，奠定了全年零售物業(yè)市場承壓下行的主基調(diào)。但市場中仍有單點(diǎn)突破的垂類品牌逆勢突圍，表明實(shí)體商業(yè)并非全面衰退，而是進(jìn)入精準(zhǔn)破局、精耕運(yùn)營的新階段。

自2020年以來，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場租金波動顯著加劇。盡管2023至2024年間曾出現(xiàn)溫和回彈，整體租金水平仍較2019年峰值累計(jì)回落28.0%。2025年，市場經(jīng)歷了自2020年以來的最大租金震蕩，首層有效租金同比下跌9.5%。但與2020年主要受到負(fù)向外生沖擊不同，本輪調(diào)整更多地源于經(jīng)濟(jì)周期、人口結(jié)構(gòu)變遷與消費(fèi)心理轉(zhuǎn)變等多重因素的疊加影響，面臨結(jié)構(gòu)性與周期性的雙重壓力。統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示，2025年，北京地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì)同比增長4.1%，與全國增速保持一致，而人均消費(fèi)支出僅累計(jì)增長1.7%，低于全國增速2.0個(gè)百分點(diǎn)。收入與支出的剪刀差也反映出信心不足帶來趨于審慎的消費(fèi)行為。

同時(shí)，租金的全面承壓也在推動市場進(jìn)入“K型分化”格局。各子市場中的頭部項(xiàng)目韌性凸顯，在低迷的市場環(huán)境中仍能維持穩(wěn)定的租金水平和穩(wěn)健增長的營業(yè)額，表明資源正加速向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)聚集，租金水平不再由單一的市場因素決定，而是項(xiàng)目運(yùn)營與區(qū)位優(yōu)勢的綜合映射。

盡管整體消費(fèi)需求收縮已成為市場共識，2025年垂類消費(fèi)賽道仍涌現(xiàn)出諸多亮點(diǎn)：珠寶、潮玩和茶飲的現(xiàn)象級火熱都在看似低迷的市場環(huán)境中“點(diǎn)狀爆發(fā)”。當(dāng)前消費(fèi)者支出意愿雖趨于謹(jǐn)慎，但消費(fèi)邏輯卻日漸理性——消費(fèi)者不僅愿意為產(chǎn)生共鳴的情緒、體驗(yàn)與身份認(rèn)同買單，更會對產(chǎn)品的質(zhì)價(jià)比及其潛在的保值增值屬性精打細(xì)算。由此引發(fā)行業(yè)洗牌加?。阂贿吺谴罅科放埔驘o法適應(yīng)新消費(fèi)邏輯而閉店，另一邊則是具備精準(zhǔn)定位與產(chǎn)品力優(yōu)勢的品牌引發(fā)搶購，需求走勢冰火兩重天。

· 餐飲依然是市場需求主力，盡管面臨關(guān)店潮，新餐飲品牌的開店需求仍保持增長。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025年餐飲占關(guān)店總面積的38.8%，同時(shí)在新開店中貢獻(xiàn)34.1%的面積。新開的餐飲展現(xiàn)出兩種動向，一方面“漂亮飯”憑借對項(xiàng)目調(diào)性與高質(zhì)量客流的顯著帶動，以及較大的承租面積，受到購物中心青睞。2025年超40家“漂亮飯”首店落地北京，全時(shí)段西餐品牌O’eat和創(chuàng)意韓國料理Day By Day分別在朝陽合生匯和藍(lán)色港灣開出北京首店；另一方面，連鎖快餐品牌憑借高翻臺率與強(qiáng)租金承付力成為填補(bǔ)空置面積的有效選擇。2025年，快餐在餐飲類新店面積中約占五分之一，薩莉亞、小菜園等品牌年內(nèi)新增近10家門店。

· 部分業(yè)態(tài)的門店擴(kuò)張趨緩，銷售坪效卻持續(xù)強(qiáng)勁。時(shí)尚業(yè)態(tài)中的戶外運(yùn)動品類與生活方式業(yè)態(tài)中的潮玩品類，已成為各自賽道的核心驅(qū)動力，分別占2025年相關(guān)業(yè)態(tài)新店總面積的約26%。例如，卡游年內(nèi)新增門店超10家，波司登、凱樂石等戶外品牌亦分別新開近10家門店。整體開店增速雖較往年有所回落，主要源于核心商圈布局已趨于飽和，但銷售表現(xiàn)依然突出，頭部戶外品牌旗艦店單店年銷售額普遍突破千萬元，其他戶外及潮玩品牌更受益于爆款單品或IP聯(lián)名款的熱銷，銷售得到顯著提振。

消費(fèi)端已從“滿足功能”轉(zhuǎn)向“滿足情緒”，品牌端也在市場“K型分化”的格局中加速推進(jìn)選址策略的優(yōu)化，促使眾多零售商主動調(diào)整門店布局。以MUJI為例，2025年其在關(guān)閉低效門店的同時(shí)，于北京市場新開超5家門店，均以超長展面的大店形式亮相，頭部集中趨勢愈加凸顯。

2025年北京零售物業(yè)市場新增供應(yīng)80.35萬平方米，約為2024年供應(yīng)量的一半，回歸近五年均值。其中市區(qū)項(xiàng)目占比達(dá)44%，推動全年新項(xiàng)目平均開業(yè)率升至83%。2026年市區(qū)暫無大型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，有助于緩解過去幾年持續(xù)供應(yīng)高峰帶來的競爭壓力，為市場提供調(diào)整與修復(fù)的窗口期。2027–2028年，市場預(yù)計(jì)將陸續(xù)迎來太古坊、華潤萬象城、中海環(huán)宇城等多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市。這一輪高品質(zhì)供應(yīng)的釋放，不僅有望重塑市場競爭格局，也將為新進(jìn)品牌提供豐富的選擇空間，進(jìn)一步完善城市零售生態(tài)與消費(fèi)體驗(yàn)。

2026年，北京零售物業(yè)市場整體延續(xù)下行態(tài)勢，租金繼續(xù)承壓，但跌幅有望邊際收窄。需求端加速向“深度觸達(dá)”轉(zhuǎn)型，推動結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)持續(xù)顯現(xiàn)，并在局部市場形成有效支撐。供應(yīng)端則延續(xù)“K型分化”格局，具備精細(xì)化運(yùn)營能力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將在低迷環(huán)境中展現(xiàn)出顯著的抗周期韌性。與此同時(shí)，浮出水面的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或具備改造潛力的存量項(xiàng)目正吸引具備經(jīng)驗(yàn)的資本方深度參與，推動行業(yè)出清與資源優(yōu)化。從中長期看，提振消費(fèi)作為宏觀政策重點(diǎn)，將為零售物業(yè)市場的筑底企穩(wěn)提供堅(jiān)實(shí)的基本面支撐。

*本文開篇及小標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作