上海復興島為什么能這么金貴

去年8月，小紅書把一個叫“RED LAND”（開放世界冒險島）的活動，放在了復興島

三天時間，將近十萬人次登島

圖源：上海楊浦公眾號

當時我們也參與了這個活動

現(xiàn)在翻開來看依然能感受到那種熱情和活力

很多人第一次意識到：原來上海中環(huán)旁，還有這樣一座島

在這里，能感受到萬物互聯(lián)，有鮮活、具象化未來感的城市生活方式

這可以說這是一次內容營銷，更可以說是一次年輕文化的實驗

圖源：小紅書 RED LAND 官方賬號

但有一件事是確定的：復興島，出圈了

更有意思的是它的反差，這個位置按理說是開發(fā)地產的優(yōu)勢地塊：

緊貼中環(huán)，有完整的濱江界面

旁邊就是學校、社區(qū)、配套；同時還有自己的獨立的地鐵

但它沒有變成豪宅島，也沒有被地產化

甚至在很長一段時間里，幾乎是“閑置”的

這在一線城市里，是很不常見的

如果把視角放大一點，就會發(fā)現(xiàn)

這等冷靜和克制

背后對應著一個更殘酷、也更現(xiàn)實的城市發(fā)展觀念的變化

頂級城市之間的競爭

正在從“造多少樓、賣多少錢”，轉向“誰能占住未來的價值錨點”

而真正的戰(zhàn)略錨點，恰恰是非地產化的項目

它不追求即刻的容積率變現(xiàn)，而旨在為城市植入面向未來的“操作系統(tǒng)”

上海，顯然把這個珍貴的機會留給了復興島

那么，憑什么是復興島？

01

價值錨點，究竟在爭什么？

要回答“為什么是復興島”，得先搞清楚一個前提：

今天城市爭奪的非地產價值錨點，本質上在爭什么？

不是熱鬧，不是網紅，更不是短期的GDP

如果放眼全球，會發(fā)現(xiàn)那些真正跑出來的城市級錨點

基本都有四個共同特征

而且每一個特征，背后都有清晰的現(xiàn)實樣本

第一：主題必須足夠清晰，能形成“單點穿透”

成功的城市錨點，從一開始就回答清楚了一個問題：我究竟代表什么？

比如巴黎塞甘島，在退出重工業(yè)體系后

并沒有被改造成高密度住宅

而是明確錨定文化、創(chuàng)意與公共生活

最終形成與巴黎城市氣質高度匹配的文化創(chuàng)新島

成功的城市錨點有主題

但主題不求多，但必須夠鋒利，能在城市敘事中被迅速識別

第二，它們構建“生態(tài)”，而不是單一項目

如果只做一個項目，地產效率始終更高

但如果目標是城市級錨點，就必須構建完整生態(tài)

新加坡圣淘沙從二戰(zhàn)時的軍事要塞升級到現(xiàn)在的旅游島

背后還有娛樂、會展、度假、資本與國家品牌的復合系統(tǒng)

地產在其中，只是承載結果

而不是邏輯起點，才使得圣淘沙成為了城市的旅游錨點

第三，基礎設施投入高度“定向”

平均用力解決不了發(fā)展方向的穩(wěn)定性問題

真正的價值錨點，基礎設施投入往往具有極強的指向性

以紐約羅斯福島為例

其交通、公共空間和數(shù)字系統(tǒng)的建設，始終圍繞科研機構與長期駐留人群展開

而不是為了短期人流最大化

大阪中之島同樣如此

交通組織、濱水空間改造、公共文化設施配置

始終服務于其金融與文化并重的定位

基礎設施在這里，承擔的是“放大既定方向”的作用

第四，它們都接受慢變量，并具備長期耐性

幾乎所有成功的城市錨點，都經歷過漫長的低回報期

塞甘島的轉型，并非一蹴而就，而是經歷了反復調整與長期投入

羅斯福島在很長時間里，都被認為“效率不高”

但最終成為紐約最具前瞻性的城市實驗區(qū)之一

允許慢，本身就是一種戰(zhàn)略選擇

總的來說，城市錨點真正爭奪的是:

一個能與未來發(fā)展方向高度綁定的“人、產業(yè)與敘事”的穩(wěn)定組合

02

為什么說，復興島是最合適的選擇

如果從以上四點成功的經驗的角度來看：復興島的“合適”，具體且清晰

首先，從地理上看，它是“物理可控”的

圖源：百度地圖

復興島是上海少見的、邊界極其清晰的板塊

相對獨立，不容易出現(xiàn)風險外溢

但又不偏遠，仍在城市居民對于市中心理解的“心理半徑”之內

這意味著它既能承載試驗，又不至于脫離真實城市

沒有被過度切割的敘事包袱

可以形成一套完整、自洽的新故事

經濟上來說，它的試錯成本足夠低

人口結構相對簡單，社會關系不復雜

產權邊界清晰，功能調整的阻力遠低于成熟居住區(qū)

更關鍵的是，它有約30萬平方米的存量工業(yè)建筑

這些空間，本身就適合被改造成低成本的創(chuàng)新、研發(fā)、試驗載體

對真正需要空間的創(chuàng)新產業(yè)來說，也有現(xiàn)實的吸引力

更重要的點則是規(guī)劃上，它留出了“承接不確定性”的彈性

復興島長期被定義為戰(zhàn)略留白區(qū)

這在當年，可能意味著“慢”

但放到今天，反而成了一種稀缺優(yōu)勢

它沒有被無序開發(fā)鎖死結構

可以承載更前瞻、更系統(tǒng)的整體實驗

到現(xiàn)在，不再作為留白區(qū)的復興島有了足夠的資源和環(huán)境去承接對接未來的空間

在治理層面，也出現(xiàn)了新的嘗試

并經歷了一段時間的實踐，相對穩(wěn)定

比如圍繞大型活動搭建的“島事會”機制

島事會，圖源：上海楊浦公眾號

把街道、居民、企業(yè)、主辦方拉到一個協(xié)商平臺上

提高協(xié)同效率

再比如，通過行業(yè)協(xié)會、頭部企業(yè)、高校的引入

嘗試把創(chuàng)新風險“共同分攤”

這些能落地的措施才有可能保持復興島的可持續(xù)運轉

03

復興島，其實已經準備了很久

很多人覺得，復興島是突然被推到聚光燈下的

但事實上，它的積累，并不短

地理位置的優(yōu)越不是它最大的優(yōu)勢

翻看復興島的歷史，會發(fā)現(xiàn)

這是一座被“人工制造”的島，本身就帶著實驗、創(chuàng)新和前瞻的基因

復興島的起源是一次對自然的深度干預

它承載過工業(yè)化時代的功能，也留下了大量城市記憶

更重要的是，長期的低強度使用

反而保住了難得的生態(tài)底子

在一線城市，這是很奢侈的起點

復興島生態(tài)景觀，圖攝：Moon

長期“輕觸式更新”給了復興島很大底氣

通過基礎設施、公共空間、共創(chuàng)空間的柔性改造

復興島不斷測試：

存量空間，能不能不用大拆大建，也完成角色轉換？

可以，但需要耐心

“云路中心”數(shù)字孿生系統(tǒng)，圖源：上海楊浦公眾號

同時，復興島也花了多年實踐去搭建城市級的“數(shù)字孿生”基座

島上已經部署了數(shù)百個物聯(lián)網感知終端

對環(huán)境、能耗、人流進行實時監(jiān)測

這旨在為未來復雜場景的精細治理做足準備

對于區(qū)域的未來，也愿意集合世界的智慧

開展國際競賽去為復興島的未來做更長遠的規(guī)劃

圖源：上海市楊浦區(qū)人民政府

多元共治也是復興島的重點項目

“島事會”這種機制，本質上是在測試：

當政府、企業(yè)、居民、活動方目標不一致時

是否存在更高效的協(xié)商模型？

圖源：解放日報

向前看，復興島并不缺想象空間

規(guī)劃層面已經給出了明確方向：

前沿技術的試驗場，比如人工智能、未來能源、智能建造、低空經濟

產業(yè)需要的人才也有針對性的引進策略

圖源：上海楊浦公眾號

以及打破傳統(tǒng)功能分區(qū)的“城市無界”混合生態(tài)

腳踏實地的每一步，都在紀錄復興島從量變到質變的過程

04

復興島，代表了一種更克制的城市答案

在討論全國城市地產的時候

常常覺得上海的動作每一步都比較小，但不管是政策還是規(guī)則都比較“矜持”

或者說，更加謹慎和踏實

在城市更新上，也是如此

今天，關于“城市更新”的討論并不缺概念

缺的是，誰真的愿意在現(xiàn)實中承受不確定性，又腳踏實地去完成

上海這座城市，一直在用實踐給答案

上海的復興島，當下的進步和科技感也不會是終點

更像是一個階段性的展示窗口

它要給出一個“以慢打快”城市更新策略的路徑參考

當一座城市不再急著用地產兌現(xiàn)價值，而是選擇為未來預留錨點，會長什么樣？

憑什么是復興島？

或許真正的答案是：

因為它足夠獨立，足夠有耐心，也足夠穩(wěn)

而在今天，這本身就是一種稀缺能力

復興島夜景