香港酒店批量“爆改”學(xué)生公寓

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

2025年底，三家內(nèi)地資本“豪擲”13億港元，購入香港三棟酒店并改建為學(xué)生公寓，其中兩宗交易的買方具國資背景；加上同年外資、合資及院校等資本在香港收購的另外九棟酒店，全年交易總額逾55億港元。酒店批量“爆改”學(xué)生公寓，究竟緣于需求激增，還是政策“加碼”？這條路徑又能否在內(nèi)地復(fù)制，以紓解高校宿位供需失衡……

資本"熱愛"香港酒店，重金"爆改"學(xué)生公寓

2025年12月底，招商局商業(yè)房托基金發(fā)布公告，宣布其全資擁有的特殊目的公司擬以2.0595億港元（須受流動資產(chǎn)調(diào)整所限）收購位于香港九龍的柯士甸路酒店（Habyt Austin Avenue）。

據(jù)悉，該酒店原擁有29間客房，總樓面面積約2165平方米，目前評估價值為2.13億港元，收購價較評估價折讓約3.3%。交易完成后，招商局商業(yè)房托基金計劃將柯士甸路酒店改建為學(xué)生公寓，增加床位至85個；低樓層將改建為共享生活空間。

以上并非2025年內(nèi)國資“進(jìn)場”的個案。繼2025年4月荃灣悅品酒店宣布招標(biāo)放售后，12月，有消息稱該物業(yè)已被華潤隆地斥資約9.5億港元買入，目前正在進(jìn)行盡職審查，日后將用作學(xué)生公寓。

同月，資本聯(lián)合出版集團(tuán)旗下子公司以約2.05億港元的價格，收購了位于灣仔駱克道的迷你型酒店“星網(wǎng)商務(wù)精品酒店”，并計劃將其改造為學(xué)生公寓。

除上述三家內(nèi)地資本外，其他資本收購香港酒店后改建學(xué)生公寓也是“動作頻發(fā)”。2025年8月，宏安集團(tuán)聯(lián)合美資基金4.25億港元購入旺角旭逸酒店，前者在本次出資中占比15%；宏安方面表示，改造后的旭逸酒店將與此前收購的新蒲崗項(xiàng)目一起，于2026年推出1800個床位。同在8月，中原地產(chǎn)斥資約3.4億港元購入位于西半山般咸道38C號的“般咸軒”，計劃改裝為學(xué)生公寓，初步提供約200個床位。

除新收購項(xiàng)目外，8月中旬，中原投資旗下首個學(xué)生公寓項(xiàng)目“一步居·117”正式開業(yè)，該項(xiàng)目由位于尖沙咀的Popway Hotel改建而來，提供121個床位，開業(yè)以來入住率達(dá)99%；行業(yè)普遍認(rèn)為，高入住率反映出市場對于學(xué)生公寓類的強(qiáng)勁需求，也體現(xiàn)出學(xué)生公寓物業(yè)的增長潛力。

可以說在2025年，香港的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在“酒店‘爆改’學(xué)生公寓”這條路上，收獲了持續(xù)且正向的反饋。

5萬留學(xué)生"找床睡"，政策助推"改宿潮"

收購酒店并改建學(xué)生公寓并非2025年的一時風(fēng)起，而是肇端已久。

2022年就有資本“試水”在先，彼時，宏安集團(tuán)就聯(lián)合外資機(jī)構(gòu)Angelo, Gordon & Co, L.P.（“AG”）收購新世界發(fā)展旗下九龍貝爾特酒店，收購價約為20億港元。2024年，該項(xiàng)目翻新為“日新舍啟德”，這間前身為擁有695間客房的酒店，搖身一變?yōu)閾碛?20間房、可容納1424名學(xué)生的學(xué)生公寓，并在首輪放租中收獲了97%的出租率。

到了2025年，資本收購酒店并改造為學(xué)生公寓的步伐開始明顯加快。美聯(lián)工商鋪研究部的資料顯示，2025年首十個月內(nèi)，香港酒店、賓館及全幢住宅改作學(xué)生公寓的成交共有16宗，總值61億元；其中收購酒店物業(yè)并改裝學(xué)生公寓的案例最多，共計6宗，涉資40億元。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，截至去年10月，價值1億港元及以上的房產(chǎn)投資中，公寓類房產(chǎn)占比已達(dá)15%，對比2024年同期7%實(shí)現(xiàn)倍增，公寓類房產(chǎn)成為了交投主流。結(jié)合12月中國內(nèi)地資本入場后的新增數(shù)據(jù)來看，2025年內(nèi)香港酒店全棟改作學(xué)生公寓的成交案例已達(dá)到9宗，總成交價超54億港元。

而數(shù)據(jù)的攀升似乎意味著，市場暗流之下另有“推手”。

/ 5萬學(xué)生“找床睡”需求缺口大

首先是學(xué)生床位不足、供需關(guān)系失衡帶來的海量投資機(jī)遇。

近年來，香港留學(xué)生住宿缺口正不斷擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，在2023/2024學(xué)年間，香港非本地學(xué)生的“宿位缺口”（即學(xué)校提供床位和學(xué)生實(shí)際需求的差值）已經(jīng)達(dá)到4.76萬個，意味著在2023年獲批學(xué)生簽證和入境許可的6.2萬名學(xué)生中，僅有不到1.5萬名留學(xué)生可以獲得學(xué)校公寓的床位。

根據(jù)2025年8月的數(shù)據(jù)，即便在香港都會大學(xué)等香港高校努力并購酒店改建學(xué)生公寓后，香港八大院校的學(xué)生與宿位比例仍為3.4：1，供不應(yīng)求，大量學(xué)生不得不尋找校外居所。

此外，繼香港特區(qū)政府于2023年宣布將非本地生錄取比例由20%提高至40%后，2025年再宣將提升至50%。戴德梁行研究指出，自政策發(fā)布至2027/28學(xué)年，預(yù)計每年將新增宿位需求約1.57萬個；即使在2027年新增7900個宿位的前提下，學(xué)生宿位總?cè)笨谌詫⑦_(dá)5.5萬個，且這一數(shù)字已將校內(nèi)大學(xué)公寓及未來改建為私人學(xué)生公寓的酒店計算在內(nèi)。

/ 流程簡化、速度加快，資本入市信心更足

如果說宿位供需矛盾因非本地生擴(kuò)招而激化，“提速增量”就成為了化解“癥結(jié)”的要務(wù)，因此，適時而出的政策也成為2025年酒店改學(xué)生公寓潮的重要“推手”。

2025年6月，香港特區(qū)政府發(fā)展局聯(lián)同教育局推出“先導(dǎo)計劃”，容許酒店、商廈等商業(yè)地產(chǎn)建筑無需經(jīng)過任何規(guī)劃程序即能改裝成學(xué)生公寓，并且改建階段無需拆除“過剩樓面面積”等。

7月，“城中學(xué)舍計劃”順勢推出，9月正式生效。“計劃”幾乎“一站式”放寬了將商業(yè)地產(chǎn)建筑改裝為學(xué)生公寓的規(guī)劃及建筑規(guī)定，其中，酒店的定義被進(jìn)一步擴(kuò)大，合資格的學(xué)生公寓可以直接獲得酒店牌照，因此大部分的酒店用地?zé)o需另行規(guī)劃即可啟動改建。同時，“計劃”還提出建筑條例與地積比上限同步放寬、允許局部樓層先行改裝、工程其須于18個月等條例，對改造存量酒店來說可謂十分友好。

香港發(fā)展局常任秘書長（規(guī)劃及地政）何佩玲表示，“計劃”將有效節(jié)約學(xué)生公寓改建時間和承辦商“入場”成本，有助應(yīng)對未來大幅上升的學(xué)生住宿設(shè)施需求。

在政策的“松綁”下，交投氣氛也瞬間被激活。2025年首十個月，已披露的酒店及商業(yè)樓改裝學(xué)生公寓意向投資金額已達(dá)到33億港元，同比激增2.5倍，發(fā)展商與基金正在加速“換賽道”搶灘學(xué)生住宿市場。

回報率高達(dá)8%？投資潛力"不容小覷"

在投資視角下，商業(yè)地產(chǎn)收并購和改建的行為邏輯基本圍繞“逐利”展開；學(xué)生公寓這一商業(yè)地產(chǎn)形式具有“低成本”“穩(wěn)回報”的屬性，在需求缺口的催化下，決定了其在2025年香港商業(yè)地產(chǎn)交投市場中占據(jù)重要地位。

/ 成本可控

從成本層面來看，“城中學(xué)舍計劃”對酒店物業(yè)定義的放寬，使得酒店改建學(xué)生公寓的成本進(jìn)一步降低。

據(jù)JLL仲量聯(lián)行分析，若將600間客房的酒店改建成1318個床位的宿學(xué)生公寓，并新增共享空間、學(xué)習(xí)空間和智能系統(tǒng)，以及娛樂和健身等設(shè)施，預(yù)計將涉及改裝成本約3億港元，相當(dāng)于2000港元/平方呎、或23.3萬港元/可租用的住宿空間。這一成本對于拆除或改裝其他類別物業(yè)來說并不算高。

此外，酒店屬于高運(yùn)營、高維護(hù)成本類型的物業(yè)；而學(xué)生公寓不同于酒店，其無需提供各種豪華服務(wù)和便利設(shè)施，僅需滿足學(xué)生住宿、洗衣、學(xué)習(xí)等基本需求。硬件方面，公寓需配備共享廚房、洗衣房等基礎(chǔ)設(shè)施即可，自助服務(wù)模式將大幅壓縮人工及維修開支，營運(yùn)成本明顯低于酒店或服務(wù)式公寓。

/ 盈利可觀

從盈利層面來看，對比酒店、服務(wù)式公寓等商業(yè)地產(chǎn)形式，學(xué)生公寓所帶來的收益不僅可觀、而且勝在穩(wěn)定。

首先是充足且穩(wěn)定的現(xiàn)金流。對比服務(wù)式公寓、長租房“押二付一”或“押一付三”的支付形式，學(xué)生公寓一般采取“全年租約+預(yù)付租金”的形式，即一次性付清全年費(fèi)用，意味著這類項(xiàng)目一旦開放，即可鎖定高入住率。例如Sunny House和“一步居·117”，在開放預(yù)租階段就已經(jīng)分別獲得99%和98%的出租率。

其次是相對較高的回報，資料顯示，香港學(xué)生公寓品牌Y83在2023年的每月租金為7000元-1.25萬元，2024年則上升至8300元至-1.48萬元，增幅達(dá)14%-18%。從回報率來看，萊坊在《投資學(xué)生宿舍》報告中指出，目前投資學(xué)生宿舍的回報率在5%-8%，遠(yuǎn)高于投資住宅物業(yè)的2%-3%；這一數(shù)字也顯著高于甲級寫字樓約3.7%的平均投資回報。

另有資料顯示，The Connaught海景酒店掛牌出售時出示凈收益率為5.22%；香港富豪產(chǎn)業(yè)信托旗下的富豪九龍酒店等，歷史數(shù)據(jù)顯示平均RevPAR年增長率在9%-11%，結(jié)合物業(yè)凈收入增長，整體回報率在5.5%左右。同為重資產(chǎn)運(yùn)營，酒店物業(yè)的價值優(yōu)勢并未完全體現(xiàn)。

/ 退出路徑清晰

除以上優(yōu)勢外，學(xué)生公寓物業(yè)還具有清晰的資產(chǎn)增值和退出路徑。

知名房地產(chǎn)顧問公司萊坊高級董事王兆麒表示，通過創(chuàng)新改建、校企合作與政策紅利“三管齊下”，搶先布局學(xué)生公寓賽道的投資者有望享受穩(wěn)定收益，并在退出時獲得流動性溢價。

從退出路徑來看，有業(yè)內(nèi)人士對空間秘探表示，投資者可以按照風(fēng)險偏好靈活組織投資策略，除長期持有收租外，還可以在“試水”運(yùn)營結(jié)束后整棟售予機(jī)構(gòu)運(yùn)營，或與香港眾多高校簽訂返租協(xié)議以獲得長期收益等；此外，還可翻新后優(yōu)質(zhì)的學(xué)生公寓物業(yè)打包注入房地產(chǎn)投資信托基金，進(jìn)入公開市場，以上策略均能在不同周期兌現(xiàn)可觀的回報。

綜上所述，在供需關(guān)系緊張、政策護(hù)助推積極，以及投資回報可觀的三重背景下，學(xué)生宿舍或?qū)⒃诮窈髱啄陜?nèi)成為香港商業(yè)地產(chǎn)市場少數(shù)“需求曲線持續(xù)向上”的細(xì)分賽道。

酒店變宿舍，內(nèi)地高校"床位缺口"或催生新賽道

在香港酒店批量“爆改“學(xué)生宿舍的同時，轉(zhuǎn)變的苗頭，似乎也在中國內(nèi)的高校間蔓延。

2024年底，有報道指出，中國內(nèi)地宿舍床位存在缺口，由學(xué)生數(shù)量迅速增長以及研究生招生比例擴(kuò)大的結(jié)構(gòu)性變化所致。數(shù)據(jù)顯示，從2012年至2023年，我國高等教育在學(xué)規(guī)模由3325萬人增至4763.19萬人。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，在2032年前后，高等教育階段將迎接入學(xué)人口“洪峰”，屆時高等教育學(xué)齡人口將達(dá)到8900萬人，在校總規(guī)模較2024年數(shù)據(jù)至少增加1200萬人。

高校在擴(kuò)招，但宿舍供給量卻稍慢一步。近年來，多所高校在碩士研究生招生簡章中明確，學(xué)校將不再為全日制專碩提供宿舍。與此同時，隨著生活水平普遍提高，當(dāng)代大學(xué)生對住宿條件的期待也不一樣了；過去的“八人間”“六人間”已無法完全滿足學(xué)生對個人空間的需要，如此一來，校外住宿的需求將不斷增加。

因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，校方對學(xué)生宿舍的統(tǒng)籌應(yīng)從增加數(shù)量、提升質(zhì)量兩方面考慮，推動宿舍功能從“居住”向“育人”轉(zhuǎn)變，才能更好服務(wù)大學(xué)生學(xué)習(xí)成長。

宿舍告急，政策先動。2023年初，國家發(fā)改委、教育部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，明確“可購置、租賃學(xué)校周邊人才公寓、商住樓等社會房源，快速彌補(bǔ)床位缺口”。廣東緊隨其后，出臺配套方案，表示“支持當(dāng)?shù)馗咝Ｐ陆ā⒅亟ā⒏脑煲慌鷮W(xué)生宿舍，鼓勵通過購買、租賃等方式補(bǔ)充宿舍資源”。過去，“呼吁增量”已被擺上桌面。

目光自然落到擁有大量“沉睡資產(chǎn)”的酒店，2025年第一季度，全國酒店平均空置率已高達(dá)38.2%，且這一數(shù)字仍在持續(xù)攀升。華美云《空酒店》報告也曾經(jīng)指出指出，杭州、上海、北京、深圳、廣州五大城市共有超過300家酒店長期處于“零入住”狀態(tài)。供需錯配之下，把中國內(nèi)的“空房”變“床位”，成為了最直觀的聯(lián)想。

這一供需錯配的現(xiàn)狀也將輻射到長租公寓行業(yè)。與面向白領(lǐng)的長租產(chǎn)品相比，學(xué)生公寓客群更集中、租期更固定，雖然單價略低，但全年穩(wěn)定的高入住率反而帶來更可預(yù)測的現(xiàn)金流。因此，JLL中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人姚耀認(rèn)為，研究生、應(yīng)屆畢業(yè)生正成長為長租公寓市場“能見度”最高的新增需求。

種種跡象表明，誰先提供合規(guī)、高性價比的床位，誰就能率先切下中國內(nèi)地學(xué)生公寓物業(yè)的這塊“蛋糕”。

不過，中國內(nèi)地想要復(fù)制香港經(jīng)驗(yàn)仍需跨越三道現(xiàn)實(shí)門檻：

首先是季節(jié)性空置問題，高校寒暑假期間，若缺少研學(xué)團(tuán)、培訓(xùn)等填充，年均入住率將直接下降，IRR也將被拉低。

二是土地年限，商業(yè)用地出讓年限40年、已使用20年的項(xiàng)目，改造后能否繼續(xù)以“宿舍”用途續(xù)期，尚未有統(tǒng)一口徑表明；

三是消防規(guī)范，宿舍疏散通道寬度需不少于1.4米，而多數(shù)2005年前建成的酒店僅1.1米，拆墻增寬意味著額外土建成本；

無論如何，從需求缺口不斷涌現(xiàn)，到制度破冰，存量酒店無疑正站在高校“住宿危機(jī)”的風(fēng)口。能否把短期的“缺口紅利”轉(zhuǎn)化為長期的資產(chǎn)賽道，答案取決于政策細(xì)則的“顆粒度”，以及資本對存量酒店改造成本的“平衡術(shù)”。

香港的存量酒店改造路徑給中國內(nèi)地市場提供了一條可以追溯的路徑，即根據(jù)市場需求適度放寬改建學(xué)生宿舍的相關(guān)政策，促進(jìn)資本活性的同時、滿足日益增長的市場需求。但中國內(nèi)地能否成功移植這個“套路”，仍需進(jìn)一步觀察。