《求是》雜志特約評(píng)論員：改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

《求是》雜志特約評(píng)論員

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分項(xiàng)目、部分城市出現(xiàn)局部供過(guò)于求情形，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格出現(xiàn)較大幅度回落，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求端、資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)端和金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債端產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣、社會(huì)關(guān)注度高，加強(qiáng)預(yù)期管理對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特殊重要性。2025年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)并作出重要部署，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、防范化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提供了方向指引。要全面辯證認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢(shì)，深入貫徹落實(shí)黨中央決策部署，切實(shí)改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供有力支撐。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來(lái)源，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位舉足輕重。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局穩(wěn)定，事關(guān)人民群眾切身利益。從上世紀(jì)80年代初進(jìn)行住房試點(diǎn)改革開(kāi)始，到1998年實(shí)行房地產(chǎn)商品化市場(chǎng)化改革，再到2003年進(jìn)一步深化房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，我國(guó)實(shí)現(xiàn)了從福利分房到主要通過(guò)市場(chǎng)解決住房的重大轉(zhuǎn)變，用20多年時(shí)間快速改善了城鄉(xiāng)居民居住條件。新時(shí)代以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，也是居民住房條件顯著改善的時(shí)期。2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到38.6平方米，較10年前增加約7平方米。“十四五”時(shí)期全國(guó)商品住房累計(jì)銷(xiāo)售面積約50億平方米，扣減住房拆除因素，到2024年底城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到41平方米左右，戶(hù)均住房超過(guò)1.1套，建成世界規(guī)模最大的城市住房保障體系，有力促進(jìn)了我國(guó)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。

從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深度調(diào)整。必須認(rèn)清其根源，才能對(duì)癥下藥，通過(guò)有力政策舉措，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從深層次看，伴隨城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件必然發(fā)生深刻變化，集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是住房總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，特別是保障性住房相對(duì)不足，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。二是居民需求總體上從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，對(duì)提升居住品質(zhì)愿望更為強(qiáng)烈。三是房地產(chǎn)企業(yè)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，亟待向低負(fù)債、低杠桿、合理回報(bào)的模式轉(zhuǎn)變，由“類(lèi)制造業(yè)”升級(jí)為“產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營(yíng)”一體化。無(wú)論從家庭住房擁有率、房?jī)r(jià)/收入比、房?jī)r(jià)/租金比等指標(biāo)看，還是結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款比重、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方財(cái)政收入比重、居民住房財(cái)富占家庭總財(cái)富比重等事實(shí)觀察，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭。

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一新變化，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性下降了。顯而易見(jiàn)，這種觀點(diǎn)有失偏頗。要看到，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個(gè)上下游行業(yè)，對(duì)投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。2024年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá)13%，直接帶動(dòng)就業(yè)人口超7000萬(wàn)人。近年來(lái)，盡管我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規(guī)模有所下降，但住房服務(wù)、二手房交易、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模仍然保持較快增長(zhǎng)，發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆膰?guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家，目前房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重平均都在10%以上，依然是經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的重要支撐和社會(huì)財(cái)富的主要形式。2000—2024年，日本、韓國(guó)每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產(chǎn)建設(shè)強(qiáng)度仍然較高。有關(guān)研究機(jī)構(gòu)以此推算，我國(guó)城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應(yīng)在1000萬(wàn)—1490萬(wàn)套之間，房地產(chǎn)發(fā)展仍有不小的市場(chǎng)潛力。

還要看到，從城市化發(fā)展水平看，我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間依然十分廣闊。總量方面，考慮公攤面積情況，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積約為35平方米，與韓國(guó)和新加坡基本接近，與日本、德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)等相比仍有一定的差距。2024年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶(hù)農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放，向大城市集中、城市之間流動(dòng)趨勢(shì)仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。結(jié)構(gòu)方面，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶(hù)占比接近40%，約有7%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米。此外，還有一些社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素變化也在誘致新的住房需求。如家庭結(jié)構(gòu)小型化催生細(xì)分市場(chǎng)需求，“人才紅利”引領(lǐng)需求升級(jí)。品質(zhì)方面，老舊小區(qū)改造是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，按照20年以上住宅小區(qū)算為老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，將陸續(xù)有大量住宅進(jìn)入“老齡化”階段。目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會(huì)創(chuàng)造出約7億平方米的更新替代需求。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)定。2024年9月26日中央政治局會(huì)議明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”、“推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，堅(jiān)定推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。有關(guān)部門(mén)打出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳，統(tǒng)籌防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，加強(qiáng)銷(xiāo)售資金監(jiān)管，推動(dòng)地級(jí)及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，保交樓、保交房任務(wù)全面完成。同時(shí)，統(tǒng)籌惠民生和穩(wěn)增長(zhǎng)，2025年以來(lái)，38個(gè)城市開(kāi)展老舊住房自主更新、原拆原建，266個(gè)地級(jí)及以上城市建立住房保障輪候庫(kù)，以需定建、以需定購(gòu)增加保障性住房供給，穩(wěn)步實(shí)施城中村和危舊房改造，推動(dòng)無(wú)障礙適老化設(shè)施建設(shè)，城市更新取得重要進(jìn)展。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，42個(gè)城市實(shí)施房屋全生命周期安全管理制度試點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)不斷加快。2025年以來(lái)，我國(guó)新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，房?jī)r(jià)降幅持續(xù)收窄。到2025年10月，狹義庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)較2025年1—2月的高點(diǎn)下降4285萬(wàn)平方米，短期去庫(kù)存壓力顯著減輕。

在各項(xiàng)政策支持下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，但也有一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在止跌回穩(wěn)過(guò)程中出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢(shì)。對(duì)于這些現(xiàn)象，要客觀分析、正確看待。一方面，一些城市庫(kù)存還比較高，消化庫(kù)存、市場(chǎng)出清需要時(shí)間；另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，但轉(zhuǎn)化為當(dāng)前發(fā)展動(dòng)力和信心也需要一個(gè)過(guò)程。綜合各種因素看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展階段變化的重要節(jié)點(diǎn)，新舊模式轉(zhuǎn)換需要時(shí)間，市場(chǎng)行為邏輯轉(zhuǎn)變也需要時(shí)間。要深刻把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，正確認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，保持戰(zhàn)略定力，積極主動(dòng)作為，以更有力更精準(zhǔn)的舉措，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，持續(xù)改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，盡可能縮短調(diào)整時(shí)間，熨平市場(chǎng)波動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

保持政策力度。政策預(yù)期上，政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)。政策協(xié)調(diào)上，強(qiáng)化政策一致性評(píng)估，房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、居民收入增速等整體預(yù)期影響明顯，要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標(biāo)，取消相關(guān)限制性措施，確保新老政策相互配合，確保房地產(chǎn)政策與其他宏觀政策取向一致。政策儲(chǔ)備上，做好風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)預(yù)案，目前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)仍然較高，不排除個(gè)別企業(yè)仍有破產(chǎn)重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應(yīng)對(duì)。

做好供給管理。供給端要嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時(shí)有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。徹底改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，支持房企加快從以新房銷(xiāo)售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型。以構(gòu)建新模式為牽引推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度，合理把握各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺(tái)時(shí)機(jī)，深化住房公積金制度改革，推動(dòng)新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金繼續(xù)擴(kuò)大范圍，對(duì)使用年限超期的土地試點(diǎn)探索建立土地出讓金補(bǔ)繳機(jī)制，穩(wěn)定社會(huì)資本的投資預(yù)期和投資信心。

加強(qiáng)信息和輿論引導(dǎo)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)價(jià)格等關(guān)鍵指標(biāo)監(jiān)測(cè)。住房是普通家庭最大、最重要的資產(chǎn)，住房?jī)r(jià)格直接關(guān)系群眾利益，更受群眾關(guān)注。除價(jià)格之外，對(duì)直接影響社會(huì)預(yù)期的關(guān)鍵指標(biāo)和關(guān)鍵事件也要加強(qiáng)監(jiān)測(cè)，如房地產(chǎn)投資、法拍房數(shù)量、房企倒閉或債務(wù)重組等，對(duì)于敏感性指標(biāo)的發(fā)布要做好專(zhuān)家解讀。統(tǒng)籌發(fā)揮各級(jí)主流媒體、傳統(tǒng)媒體和新媒體作用，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策解讀和輿情分析，特別是要加強(qiáng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些重要指標(biāo)變動(dòng)的解釋?zhuān)龑?dǎo)人們從整體上客觀看待我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，對(duì)企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)自媒體等散布有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不實(shí)信息進(jìn)行及時(shí)管控，多措并舉推動(dòng)社會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性預(yù)期。

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