樓市年度點(diǎn)評之二手房篇：量增價(jià)跌 剛需買家青睞存量房

2025年二手住宅市場呈現(xiàn)量增價(jià)跌走勢。年初雖然是傳統(tǒng)淡季，但是承接去年末一系列政策利好，淡季不淡，成交量都在1.5萬套/月以上。此后小陽春表現(xiàn)搶眼，3月成交2.69萬套，創(chuàng)下45個(gè)月以來單月新高。此后成交一路走低，雖然8月有樓市利好政策，但“金九”成色嚴(yán)重不足。不過年末成交再度放量，翹尾收官。累計(jì)到11月，二手住宅20.67萬套。按照12月的成交情況來看，依舊有達(dá)到2萬套的可能。預(yù)計(jì)全年成交有望達(dá)到22萬套，優(yōu)于去年。

圖：上海二手住宅成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

Point 1

上半年拉鋸 下半年單邊下行

去年三季度的樓市政策持續(xù)性比較好，成交量釋放較為充分，尤其是小陽春成交創(chuàng)出調(diào)整以來的新高，市場情緒也比較樂觀，房價(jià)快速下跌的勢頭止住。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月二手房價(jià)格指數(shù)一直在震蕩波動(dòng)。但5月后，價(jià)格再度出現(xiàn)下滑，并且逐月跌幅有擴(kuò)大跡象。8月政策后，市場跌幅擴(kuò)大的現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)，但下跌趨勢依舊沒有明顯改觀。

總體來看，今年依舊是“以價(jià)換量”。上半年市場趨穩(wěn)的時(shí)期議價(jià)空間僅是略有收窄，但是交易周期依舊很長。遠(yuǎn)郊小區(qū)則更為困難，這個(gè)月的“地板價(jià)”是下個(gè)月的“天花板”。不少房源的價(jià)格回到2015年末，2016年初的水平。也有不少房源的價(jià)格從22年的高點(diǎn)幾乎打?qū)φ邸?/p>

Point 2

剛需化傾向越來越明晰 年末“老破小”快速升溫

二手住宅剛需化的特征進(jìn)一步固化。前11個(gè)月總價(jià)300萬以內(nèi)的“剛需”房源占比為63.29%。而這一數(shù)據(jù)去年是58.95%。從月度上來看，大部分時(shí)間在60-64%之間波動(dòng)，但是政策后，數(shù)據(jù)出現(xiàn)新的變化，尤其是11月，總價(jià)300萬內(nèi)的房源占比突然飆升到70%。

畢竟從新房的角度來看，房價(jià)不便宜，300萬的新房地段只能在郊環(huán)外，若在市區(qū)上班平時(shí)上班就非常痛苦。相反，300萬的二手房地段上可以好很多，選擇余地也大很多。所以，現(xiàn)在購買二手房的買家除了剛需外，甚至一些千萬級的中高端改善型買家也會(huì)考慮二手房。

此類產(chǎn)品交易量活躍度提升的原因有幾方面：

首先，政策對剛需買家友好，準(zhǔn)入門檻降低加置業(yè)負(fù)擔(dān)降低，釋放購買意愿；

其次，從剛需的角度來看，這些房源價(jià)格的累計(jì)跌幅相當(dāng)明顯，所謂“跌出性價(jià)比”。尤其是從租金回報(bào)率的角度來看，不少房源回報(bào)率在2%以上，而當(dāng)前存款利率才1點(diǎn)幾，從投資品的角度來看，似乎有了購買的理由；

最后，今年舊改力度在提升，部分買家有博動(dòng)遷的意圖。

表：成交套數(shù)前10小區(qū)（前11個(gè)月）

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

Point 3

新城是交易活躍區(qū) 剛需也開始注重品質(zhì)

從成交量板塊排名來看，都是遠(yuǎn)郊成熟板塊，松江新城是五大新城之一，也是“上車”房較多的地方，繼續(xù)保持第一的位置。金山雖然是相對本土化置業(yè)的區(qū)域，但是新城交易量也非?；钴S，說明該板塊相對其他地方成熟度高。周康經(jīng)過多年發(fā)展，配套等都相當(dāng)成熟，不僅剛需，首次改善也會(huì)是關(guān)注的重點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品種類多，選擇面廣。而且板塊內(nèi)新盤也多，不少房東是賣了房子，升級買新房。

此外，值得關(guān)注的是，這些區(qū)域內(nèi)套均面積都在90平米左右。一方面，區(qū)域內(nèi)大量商品房，90平米的產(chǎn)品是主流，此類產(chǎn)品多；另一方面，當(dāng)前的剛需買家也對品質(zhì)有一些要求，寧愿選擇一些動(dòng)遷配套房也不選擇“老破小”，畢竟能解決電梯，停車等難點(diǎn)。

表：成交前5名的板塊

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

Point 4

政策依舊有空間 以價(jià)換量會(huì)持續(xù)

上海的樓市政策依舊有騰挪空間，疊加舊改可以釋放很多剛需以及改善需求。這些對交易有積極推動(dòng)。當(dāng)然，從市場格局來看，存量市場以剛需為絕對比例的大格局會(huì)進(jìn)一步固化。此外，基于價(jià)格讓步的巨大優(yōu)勢，不排除一些中端改善買家轉(zhuǎn)投存量市場。畢竟在區(qū)位上比新房有太多優(yōu)勢。成交量的角度，明年依舊有機(jī)會(huì)保持在相對活躍區(qū)?；诖?， 明年成交量有望繼續(xù)保持活躍狀態(tài) 。

價(jià)格方面，以價(jià)換量依舊是主流。當(dāng)然，市場活躍度穩(wěn)步提升背后，會(huì)不斷消耗掛牌量，甚至市場信心重塑后，部分業(yè)主會(huì)主動(dòng)撤牌。所以，明年 價(jià)格跌幅有望收窄 。當(dāng)然，市場分化還會(huì)存在，優(yōu)質(zhì)小區(qū)價(jià)格有望先于市場穩(wěn)定下來。