謝逸楓：北京松綁限購(gòu)！滬深該跟進(jìn)了！北上廣深最新住房限購(gòu)政策

文/謝逸楓

住房限購(gòu)松綁，已經(jīng)成為一線城市穩(wěn)樓市的常規(guī)政策。2025年12月24日，北京限購(gòu)松綁，包括放寬非京籍家庭購(gòu)房條件、支持多子女家庭住房需求等多項(xiàng)舉措。

2025年12月24日，北京樓市新政，第一是放寬非京籍家庭購(gòu)房條件。購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房社保年限由3年調(diào)減為2年。購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房由2年調(diào)減為1年。

第二是支持二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。第三是房貸利率定價(jià)機(jī)制不再區(qū)分首套住房和二套住房。

具體而言，京籍多子女家庭可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)3套商品住房。非京籍多子女家庭若在京連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿2年，也可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)2套。

二套住房公積金貸款最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%，并在利率定價(jià)機(jī)制上不再區(qū)分首套和二套住房，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本與門(mén)檻。

第四是二套住房公積金貸款最低首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。第五是招拍掛拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

北京樓市新政出臺(tái)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)背景來(lái)看，主要是銷(xiāo)售低迷，區(qū)域庫(kù)存高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1月-11月北京新建商品房銷(xiāo)售面積894.8萬(wàn)平方米，同比下降4.6%。

其中住宅銷(xiāo)售面積618萬(wàn)平方米，下降6.9%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外是二手房成交的核心區(qū)域之一。

2025年四季度以來(lái)，北京新房和二手房成交套數(shù)同比明顯下滑。11月新房下降45.9%、二手房下降21.9%。12月前23日新房下降33.1%、二手房下降23.5%。

市場(chǎng)在高基數(shù)下熱度下降。從歷史效果看，政策放松對(duì)市場(chǎng)有直接拉動(dòng)作用。2024年9月限購(gòu)放松后，四季度二手房成交同比上升55.5%。

2025年8月五環(huán)外限購(gòu)放松后，9月新房、二手房成交同比轉(zhuǎn)正。成交增速轉(zhuǎn)負(fù)的壓力下，本次新一輪政策釋放積極信號(hào)，防止市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱。

2025年8月-9月，北京、上海、深圳曾先后調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要內(nèi)容圍繞限購(gòu)解綁、公積金松綁、商業(yè)貸款優(yōu)化及人才專(zhuān)項(xiàng)支持等維度精準(zhǔn)發(fā)力。

旨在緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力，滿足多樣性、合理住房需求。從限購(gòu)松綁情況來(lái)看，三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側(cè)重。

老漢認(rèn)為，北京樓市新政，是落實(shí)因城施策、一城一策、一區(qū)一策、精準(zhǔn)施策的精神，充分發(fā)揮了城市政府在政策調(diào)整優(yōu)化作用，更好促進(jìn)樓市交易的活躍。

優(yōu)化、松綁住房限購(gòu)政策，有利振興住房消費(fèi)，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售、成交的活躍；有利促進(jìn)購(gòu)房者、資金流動(dòng)；有利穩(wěn)定樓市、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和市場(chǎng)信心。

降低房貸首付、利息，有利于降低購(gòu)房門(mén)檻、購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房欲望。不僅能刺激樓市需求，降低購(gòu)房成本支出后，對(duì)于刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)。

毫無(wú)疑問(wèn)，可以更加激活購(gòu)房潛力，包括因社保繳納年限接近原門(mén)檻的“準(zhǔn)合格”首次剛性需求人群，因居住空間和學(xué)位產(chǎn)生的改善型住房需求。

老漢調(diào)查得知，截止2025年12月24日，目前全國(guó)住房限購(gòu)城市，只剩余北京、上海、深圳、海南（三亞、海口、臨高、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙）。

四大一線城市中廣州已經(jīng)取消住房限購(gòu)（最寬松）、深圳（其次，相對(duì)寬松），北京和上海（相對(duì)較嚴(yán)），上海對(duì)社保要求更高、外環(huán)內(nèi)限制套數(shù)。

北京社保要求降低了（非京籍，五環(huán)內(nèi)3年縮短為2年、五環(huán)外2年減至1年），五環(huán)內(nèi)限制套數(shù)（京籍購(gòu)買(mǎi)3套住房、非京籍多子女家庭購(gòu)買(mǎi)2套住房）。

目前北京、上海、深圳的限購(gòu)、限貸、公積金首付比例和利息、商業(yè)貸款首付比例和利息對(duì)比看，北京在限購(gòu)、限貸、公積金和商業(yè)貸款首付比例比上海寬松。

老漢認(rèn)為，本次北京樓市政策主要聚焦非京籍居民家庭限購(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步縮短了北京市范圍內(nèi)非京籍家庭的購(gòu)房社保年限，同時(shí)釋放了多孩家庭改善購(gòu)房需求。

當(dāng)前北京五環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策已經(jīng)較為寬松（上海外地戶籍在外環(huán)內(nèi)購(gòu)房需連續(xù)社保滿3年，深圳外地戶籍在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道需連續(xù)社保滿1年）。

外圍區(qū)域限購(gòu)政策北京、上海、深圳均已調(diào)整為滿1年社保即可購(gòu)房，并且不限制套數(shù)，預(yù)計(jì)能夠釋放一些增量需求。

信貸方面的優(yōu)化主要是利率定價(jià)不再區(qū)分首套和二套，允許貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況和客戶風(fēng)險(xiǎn)情況靈活確定具體利率水平。

北京此次利率認(rèn)定方式調(diào)整是對(duì)深圳（9月5日）、上海（8月25日）類(lèi)似政策調(diào)整的呼應(yīng)，符合銀行業(yè)市場(chǎng)化改革的總體要求。

本輪調(diào)整加大了公積金支持住房消費(fèi)力度，公積金貸款二套首付比例從30%降至25%，降低了繳存職工的購(gòu)房門(mén)檻和資金負(fù)擔(dān)，有利于提高公積金的使用率。

利率上，本次政策后不再區(qū)分首套二套，調(diào)整前北京地區(qū)商貸首套房貸利率為3.05%，購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%。

相當(dāng)于對(duì)二套房貸款有20-40BPs的降息。同時(shí)下調(diào)二套公積金貸款首付比例（30%→25%），減少購(gòu)房者前期資金壓力。

政策優(yōu)化后，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二套住房時(shí)將有機(jī)會(huì)享受首套利率優(yōu)惠，比原先利率水平低20-40個(gè)基點(diǎn)。一定程度上降低了繳存職工的購(gòu)房門(mén)檻和資金負(fù)擔(dān)。

以購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)二套住房為例，等額本息分30年還清，政策出臺(tái)前貸款利率為3.45%，每貸款100萬(wàn)元月供為4463元，利息總額為60.7萬(wàn)元。

政策優(yōu)化前，北京商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為首套3.05%（LPR-45BP），五環(huán)內(nèi)二套3.45%（LPR-5BP），五環(huán)外二套3.25%（LPR-25BP）。

政策出臺(tái)后，貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬(wàn)元月供為4243元，比政策出臺(tái)前少220元，利息總額為52.8萬(wàn)元，比政策出臺(tái)前少7.9萬(wàn)元。

總體來(lái)看，該舉措提高了公積金貸款、商業(yè)貸款發(fā)放的靈活性，減輕了購(gòu)房者的資金成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)有積極作用。

老漢認(rèn)為，北京是全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之一，一直是全國(guó)、一線城市中政策最嚴(yán)格的城市。預(yù)計(jì)上海、深圳2025年12月份-2026年3月前跟進(jìn)的可能性較高。

深圳可能會(huì)退出外圍限購(gòu)政策，即在鹽田、大鵬的基礎(chǔ)上，寶安區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)等加入不限購(gòu)的序列范圍，其他核心區(qū)域保持限購(gòu)。

上海可能會(huì)在五環(huán)內(nèi)放松限購(gòu)套數(shù)、放松社保年限，滬籍限制3套；非滬籍限制1套，社保滿3年下降為2年。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的城市，無(wú)論是北京、上海還是深圳，短期內(nèi)核心區(qū)域全面取消住房限購(gòu)的可能性不大，主要是考慮市場(chǎng)虹吸效應(yīng)、人口增長(zhǎng)控制等因素。

預(yù)計(jì)2026年海南（三亞、海口、臨高、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙）四市四縣有望優(yōu)化限購(gòu)政策，也有可能先取消四縣，后取消四市住房限購(gòu)政策。

取消住房限制消費(fèi)政策早在2024年9月就已經(jīng)提出，2024年9月26日提出要調(diào)整住房限購(gòu)政策，到2025年3月5日再次提出，因城施策調(diào)減限制性措施。

2025年12月10日-11日又提出，清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施，釋放服務(wù)消費(fèi)潛力。2025年12月16日再次提出推動(dòng)清理住房消費(fèi)不合理限制性措施。

作為臨時(shí)性調(diào)控房?jī)r(jià)的短期行政限制措施，已經(jīng)沒(méi)有存在的必要性和理由，房住不炒完成目標(biāo)，讓房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)，去庫(kù)存，平衡供需關(guān)系才是大方向大趨勢(shì)。

樓市限制措施分別為限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限簽、限售、限離、限戶型和面積、限企、限外、二手房指導(dǎo)價(jià)、抵押限過(guò)戶，除限購(gòu)?fù)猓旧先∠讼拗拼胧?/p>

土地市場(chǎng)上限制措施分別為土地出讓限戶型和面積、限地價(jià)和限售價(jià)、限現(xiàn)房和限自持、限配套和限保障房、22城市集中土地出讓?zhuān)壳盎旧弦呀?jīng)取消限制。