邁進大維修期，長租公寓升級智慧公寓的黃金窗口期

AI人工智能深刻地沖擊各行各業(yè)，2018年馬云就曾說過：“不會用智能技術的企業(yè)，將全部進入失敗領域”。而目前長租公寓領域真正進入全面AI智慧運營階段的公寓并不多，而按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，長租公寓的黃金運營期5-8年，從時間推算長租公寓馬上進入大規(guī)模的維修期，要不要趁這個時機升級為智慧公寓？

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長租公寓智能化運營迭代升級的三個階段

第一階段：智能化設備階段（門禁門鎖、電表、水表）等智能化設備，前臺設備的應用大幅降低水電跑冒滴漏和人力維護成本。

第二階段：全屋家居智能化階段（網(wǎng)絡物聯(lián)）+saas系統(tǒng)（后臺管理系統(tǒng)）同步優(yōu)化階段，全屋智能大幅提高了居家品質感，saas系統(tǒng)給中后臺管理人員大幅提升效率和準確性，將長租公寓行業(yè)徹底升級為從”經(jīng)驗驅動“到”數(shù)據(jù)驅動“的先進行業(yè)。但這一階段總體仍處于被動響應的階段。

第三階段：智慧化運營階段，包括智能安防系統(tǒng)、能耗管理、saas系統(tǒng)、網(wǎng)絡物聯(lián)、智能排房系統(tǒng)等等整體智能化解決方案。這一階段不僅是系統(tǒng)能力的全面進化，從數(shù)據(jù)孤島到智能協(xié)同，真正的價值是化被動響應為主動干預，預防消除可能的風險。

某品牌saas系統(tǒng)也在不斷進化，這套公寓+資產(chǎn)配套打通的一體化運營新模式，將業(yè)務全流程實現(xiàn)100%線上化操作后，協(xié)助企業(yè)將人房管理比從1:80提升至1:200以上。

大部分公寓處于第一或者第二階段，只有頭部或部分高端型公寓進入第三階段，主要原因一是財力及時間成本極高，龍湖冠寓透露公寓運營方要從0開始建立起一套智能、安全的管理系統(tǒng)，可能耗資上億元，時間以年計，想要輸出成熟且專業(yè)的管理系統(tǒng)門檻極高。第二AI智能方案這兩年才發(fā)展起來，并發(fā)展拓展到更多的應用場景，而這兩年新開業(yè)的公寓數(shù)量遠低于行業(yè)前期的拓房數(shù)量，大多數(shù)的已建成公寓沒有更進最新的智慧化運營系統(tǒng)。

▲某品牌公寓一站式智慧化管理方案

但是對于行業(yè)馬上要到來的大規(guī)模維修期，兩個問題擺在公寓運營方的面前：1、已經(jīng)開業(yè)5-8年的集中式公寓要不要趁維修期升級換為智慧化運營？ 2、如果升級智慧化運營一步到位還是局部更新？

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問題一：要不要趁維修期升級換為智慧化運營

筆者認為，這個尷尬的時期反而是運營商可以將智慧化運營做進去的關鍵節(jié)點，是智慧化升級的黃金窗口期。

1、首先，“不換”代表著維持“打補丁式的維修”。目前行業(yè)內普遍維修費用逐年上升，前期為了優(yōu)化成本有多省，如今大幅維修就有多痛苦。有些項目過了5年維修單如潮水般涌來，幾乎吞噬全部利潤。長租公寓的黃金運營期5-8年，后期維修頻率只會更高，物業(yè)自然走向老舊，品質退化、競爭力弱、利潤攤薄等問題不可避免，隨著長租公寓越來越卷，后期運營方再想邁向智慧化運營的決策成本將越來越高，還不如適時退場轉給下一位投資人。

2、其次，“換”代表著運營方要再投入，面臨成本與效益產(chǎn)出的陣痛。但是，首先，長租公寓智能化是趨勢，越早轉向智慧公寓在市場中越具備競爭優(yōu)勢，這個階段的升級，不是單純的“成本支出”，更應被視為一項“戰(zhàn)略投資”。其次，AI智能化技術逐漸成熟，深度賦能長租公寓運維革命，能扭轉長租公寓價值隨著時間遞減的曲線，實現(xiàn)長期降本及資產(chǎn)升值的終極目標。另外，這一升級也是長租公寓運營商從“粗放經(jīng)營”邁向“精細化、品牌化運營”的關鍵一躍，以維修這一項為例，至少比傳統(tǒng)公寓有三個方面的突破：

①主動式運維，控制維修成本。根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)診斷，如建立設備故障預測模型，發(fā)現(xiàn)異常值系統(tǒng)自動預警并安排檢修。通過能耗數(shù)據(jù)識別“高耗能房間”，針對性進行節(jié)能改造（如更換窗戶、加裝隔熱層）。某企業(yè)通過預測性維護，年度維修成本下降22%，客戶投訴減少35%。

②消除風險，扼殺在搖籃里。如智能水電表遠程抄送，通過用水用電曲線識別“異常使用”避免如群租風險。AI巡檢系統(tǒng)通過攝像頭與傳感器實時捕捉外墻裂縫、設備異響，預警準確率達90%以上。冠寓的黑科技管理可以精細到馬桶的管理，智能化系統(tǒng)會通過檢測租客房門的關門方向來判斷預警房屋內馬桶數(shù)據(jù)是否存在異常狀態(tài)。

③系統(tǒng)維修管理，預算前置與人員減配。通過分析歷史維修數(shù)據(jù)，識別不同維修類型的成本規(guī)律，結合物業(yè)狀況評估風險概率，使維修預算從事后報銷走向事前控制。維修訂單系統(tǒng)化、流程化、透明化，有企業(yè)通過系統(tǒng)化維修管理，可將維修審批人員配置減少三分之二。

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問題二：升級智慧化運營一步到位還是局部更新

并非所有公寓都適合“一步到位”的全套智慧化。應根據(jù)物業(yè)的硬件基礎、客群定位和投資預算，選擇“高性價比組合拳”。

1、租金價格敏感型公寓升級策略：智能化設備（第一階段）+saas系統(tǒng)（第二階段）

升級到第一階段搭配部分第二階段，主要在于解決核心痛點，保障基礎安全與收益，追求極致的投資回報率（ROI）。“輕前臺，重后臺”，租客端體驗可能不炫酷，但后臺管理效率得到質的飛躍，避免在房間內安裝成本過高的復雜系統(tǒng)。

2、品質型白領公寓升級策略：智慧化運營系統(tǒng)（第三階段）

直接升級到第三階段，智慧化運營，提升租住體驗和運營效率，打造品牌差異化，實現(xiàn)租金溢價?！扒昂笈_并重”，選擇體驗好、穩(wěn)定性高的品牌設備，確保租客端操作流暢，智慧化成為招租宣傳的核心亮點之一。

3、高端型服務式公寓升級策略：全屋智能設備（第二階段）+智慧化運營系統(tǒng)（第三階段）

頂格升級，提供極致、無感的智慧生活體驗，實現(xiàn)品牌價值最大化，支撐高端租金。 “無感智能，體驗至上”，系統(tǒng)設計應人性化、隱形化，強調穩(wěn)定、安全、響應速度，可選擇與專業(yè)的智慧空間解決方案提供商進行深度定制。

因此，抓住5-8年這個維修窗口期進行智慧化升級，相當于 “用一次性的戰(zhàn)略投資，開啟未來多年持續(xù)降本、增收的新模式” ，是長租公寓一次成本與效益的精準換算，更是一次面向未來的戰(zhàn)略布局。

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