樓市獨特邏輯：合作遠勝競爭，一榮俱榮！

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

你好，這幾天看到成都地王的戶型圖出來了，對貝殼來說影響大嗎？競爭壓力是不是也傳導到他們身上了，但是感覺建發(fā)賣得好，貝殼也會受益呢？怎么理解他們之間的關(guān)系。

房段子解答

建發(fā)海耀正對著貝宸S1貼臉開大，到底誰尷尬，誰是最后的贏家？

兩者成本不同，但是總價段并不會有很大的差異，或者說頂豪對總價并不太敏感。所以他們是競品嗎？狹義的角度來說是的，但廣義的角度來說非也。

樓市有個很獨特的角度是，一榮俱榮，從沒有一家開發(fā)商或者一個小區(qū)，希望旁邊的樓盤賣得又便宜又差，因為那樣絕對會帶偏自己的價值走向。最直接的表現(xiàn)就是土拍，一個板塊的小區(qū)業(yè)主，往往對拍出高價歡呼雀躍，但對低價如喪考批。

所以同一板塊，不同樓盤，從長遠的角度來說，是互利共生關(guān)系。

再打個比方，一所學校門口的兩家文具店，學生（需求）就那么多，他們不會因為一家店生意不好，而徹底否定另一家店，所以生意是此起彼伏的典型的競爭關(guān)系。

但房產(chǎn)不一樣，一個小區(qū)賣得好賣得貴，那么必然能帶動隔壁小區(qū)的價值轉(zhuǎn)化，至于需求則不像學校那樣固定，畢竟需求是可以被刺激出來的，畢竟需求是可以吸引“全國購買力”的。

所以嚴格來說，兩者“合作大于競爭”。

粉絲提問

你好，你好，我想咨詢下買房建議，目前有個榮盛的60平套二，21年高位買的，沒啥房貸了。想換個套三套四，未來老人同住養(yǎng)老，我在人民公園上班，想買個通勤生活和保值性強點的，市中心預算200-300萬吧，學區(qū)無所謂，開車居多，附近有地鐵就行。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

總的來說，你們是三個問題，一是出售的建議，二是買入的建議，三是買賣之間的時間節(jié)點建議。

1、你們目前持有的榮盛套二，60平左右，本身來說所處的地段綜合配套還好，不過不算頂級，小區(qū)定位剛需，小戶型居多，60平的套二掛牌和成交算是主力，節(jié)奏是在線的，加之考慮到10層，朝西，中等裝修，采光好，臨路這些標簽來看，我認為還算是中等偏上的優(yōu)質(zhì)房源。

從成交行情來說，近半年單價大多在1.8-2萬之間，我覺得對于你們而言最終成交鎖定在這個段位是沒啥大問題的，按照1.9萬來說，大概110多萬還是能隨便賣的，賣的好的話，大概還是能到120萬出頭。當然，相對21年，確實少了幾十萬，當時差不多有個2.5萬的單價，但是時光不能倒流，也難以復制當年的行情，所以當前1.9萬左右的行情價格，我認為還不算未來的歷史低點，這個價格相對于同品質(zhì)樓盤而言，不算低。因此可以說，我們跑路在半山腰。只不過半山腰局部放大，也有階段性的起起伏伏，尤其搭配當前板塊的熱門新房，旁邊的地王拉漲，是可以擇機（當前行情以及1.9-2萬的單價）賣出的。

我以前寫過一篇賣房技巧，可以拿到這里來依然適用，請參考。https://weibo.com/1551561845/Nx3KicPuh

2、怎么買入的問題。由于你們是無學區(qū)要求，有車，然后在人民公園附近上班，所以我建議考慮非學區(qū)+電梯次新房（可以停車），這樣預算300萬內(nèi)的話，是比較合適入手的。

人民公園旁邊最典型的電梯房就是**系列，但是帶有學區(qū)溢價，看你們能接受不？當前100平左右的套三，單價2萬多接近3萬，也就是接近300萬可以買入。

以人民公園為核心的話，偏西門一點，我建議看看武侯祠這邊的**，現(xiàn)在單價大概2萬左右可以上車，90平的小套三好些甚至不到200萬，大一點的101-116平套三，甚至134平大套三都有在售的，單價也是2萬左右，總價在兩三百萬的段位，很符合你們的預算通勤以及兼顧到保值性（單價沒泡沫），建議買高樓層一些的，城市視野會很好。而且未來這邊成都體育學院會弄三國主題的蜀漢城，生活便利度也很高。

偏西北一點的話，我建議看看金牛撫琴這邊的**，是一個很次新的樓盤，挨著二環(huán)開車也近，現(xiàn)在大概2.6萬的單價可以拿下，對應(yīng)的建議看108平的套三雙衛(wèi)戶型，同樣建議高樓層，欣賞城市風光，但是要注意產(chǎn)證沒滿2年的話，需要房東承擔稅費。

北門的話可以看看人北板塊的兩個核心樓盤，**112-115平，300萬內(nèi)搞定，整個城市界面配套都起來了，上班開車也不遠，附近還有個**，更剛需一些，但是臨近商業(yè)非常熱鬧，可以考慮95-105平的套三戶型，單價總價還會更低一點。

來到偏東門的區(qū)域，建議還是圍繞二環(huán)范圍來尋找答案，可以看...

主要推薦以上板塊和樓盤戶型，其他的大多是在二環(huán)外，通勤壓力稍大，也不一定有更好的保值性和品質(zhì)可言。

總的來說，以市中心為原點，東西南北二環(huán)都有好些可選的買法，但關(guān)鍵還是要深入到線下，以二手房+次新房，套三套四戶型的角度來出發(fā)，尋找答案。

3、置換的時機。樓市下行，對我們普通置換是有利的時機。這里有兩個前提，一是可預見的穩(wěn)定下行期，二是確實有置換需求的家庭。

此時此刻的成都樓市，都滿足了。所以我認為，一旦動了置換的念頭，而且也確實有實際需求的家庭，可以瞄準當前行情陰跌的節(jié)點，積極尋求破局。

反過來說，一旦處于上行期，不論是平替買二手房，還是添錢上核心區(qū)改善產(chǎn)品，從資金成本和機會成本上來說，都是不利于置換黨的。

因此，假設(shè)你本就是拋售劣質(zhì)資產(chǎn)，同期尋求更好的優(yōu)質(zhì)房源，那么別問賣不賣，問就是賣！

從時間節(jié)點來說，當前抓緊金三銀四的行情賣出，然后在年中年末的年度低迷行情買入，是不錯的節(jié)點。

賣出：①成都樓市素來由金三銀四的周期，這個時候量價齊漲的可能性較大；②依托周邊蔡橋豪宅和鴻山地王拉漲；③本身品質(zhì)一般，趁著還有接近2萬的單價出貨。

買入：①去學區(qū)化，尋找單價2-2.5萬的優(yōu)質(zhì)次新房；②傳統(tǒng)淡季建議選定在7-8月（太熱看房的人少）和11-1月（太冷，看房的人少，方便買家砍價）。

粉絲提問

你好你好，我去年到成都上班，想長期扎根成都，預算200左右，對象在南門，我無所謂，暫時還沒小孩，對學區(qū)不是很看重，現(xiàn)在租住三圣鄉(xiāng)，錦江新房上不來按，重點看次新二手房，看了華府F4的金地綠城，對綠城比較喜歡，但是金地又有地暖。想問問你們200萬買華府值得不？綠城和金地哪個好？看了你說的金茂曉棠也快開放了，也比較心動，不知道怎么選擇。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

整體來看，你們的思路和問題還是很清晰的，核心點就是三個關(guān)鍵詞，改善，東南門，通勤。

改善是指你們預算200萬的情況下，放在南門并不算多，因為好些核心區(qū)單價已經(jīng)比較高了，但你們并沒有因此收縮面積尺度，反而是看的一些稍偏的大戶型，所以能看得出來你們不是想短期過渡的，而是長期自住偏愛改善的，也就是說，預算一定的情況下，A方案是偏重外部成熟的配套（地段學區(qū)等），但犧牲了內(nèi)部的改善性（小套二套三戶型）；B方案是反過來的，外部配套可以稍差一些（但也要注意把握一個度），而內(nèi)部的房源改善性小區(qū)品質(zhì)是比較看重的。很顯然，你們是傾向于B方案，這一點我是認可的，你們也要把思路堅定堅持下去。

接下來就是南門和通勤，因為你媳婦在火車南站附近上班，偏地鐵為主，所以缺乏地鐵的，需要走很遠接駁的樓盤，并不匹配實際需求。而且你經(jīng)常出差，飛機動車要求頻繁，所以還是要圍繞東站南站，雙流天府的便捷程度來做發(fā)散思考。

首先你們看的一個方向是雙流怡心湖華府這一帶的二手房，我不否認當前的價格不算高，包括誠園、金地悅瀾道、中海云麓世家等，都是買得到的，而且本身的質(zhì)感品質(zhì)還是不錯。但是存在2個問題，一是這么多年來，華府的樓市一直深陷泥潭，周邊類似的產(chǎn)品競爭的太多了，遲遲漲不起來價格，未來很長一段時間可能陷入價格保衛(wèi)戰(zhàn)，各種內(nèi)耗會體現(xiàn)在這個板塊和居民氛圍里，憋屈。二是他們雖然被戲稱為F4，但實際上還是板塊偏邊緣的區(qū)域，商業(yè)人氣，包括地鐵（地鐵去南站換乘很多次，并不太方便，而且步行去地鐵站也不近，你們可以實測下），所以并不是一個非常好的自住產(chǎn)品。當然，誠園品質(zhì)的確不錯，是當初現(xiàn)象級的產(chǎn)品，但是對比當前新房的內(nèi)卷啊（得房率）以及標配三大件（地暖）還有同樣是高層（誠園112戶型是30F）的格局，我認為初看是不錯的，但是仔細對比來說，或有更好選擇。

空港發(fā)展云璟也是類似的格局，在市場上的認可度比較低，并沒有多大的吸引力，更何況2萬單價買入怡心湖邊緣，不便宜的?，F(xiàn)在貝殼上看看二手房還行，新房的話，大多避坑，因為都是賣得不好的，才會上貝殼，你要注意這點。

其次來說，我是很建議你們?nèi)タ紤]下洪河的金茂曉棠，可以說是橫空出世的一個200萬級優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，按照110平的套三雙衛(wèi)來說（對你們?nèi)谥易銐蛄耍?，高層?T4戶的也做到了，準一梯一戶，高層單價我估計2.1左右，110戶型，總價在230+，這個價格對于雙地鐵口，緊挨著錦江區(qū)，東三環(huán)的區(qū)位而言，還有金茂的品牌，會所，可以說是撿到寶了，產(chǎn)品，位置，價格，都是當前比較優(yōu)質(zhì)的買法。再搭配上你們對學區(qū)的要求不高，我建議你們可以好好考慮下這個樓盤，可能5月份就開售了。

除了內(nèi)部產(chǎn)品的改善，外部而言，惠王陵地鐵站，2、30號線，都是30分鐘內(nèi)直達春熙路、金融城頂級核心區(qū)，你媳婦上班方便，你去南站東站坐高鐵，你去雙流機場（直達），或者天府機場（東站可以動車直達），都是很方便的事。

而且還是強調(diào)下，樓盤是新房，得房率，戶型，樓盤細節(jié)品質(zhì)，性價比，在2萬級別的次新房里，很難找得到比它還更好的了。

否則的話，像南門核心區(qū)域的話，金融城大源是買不到的了，新川6號線這邊的話，我只能說看得起一個樓盤，那就是中建天府公館，目前還有少量的112戶型，可以200-230萬拿下，不過是30F的，得房率也比不上金茂哈。