產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值重構(gòu)｜在動(dòng)能轉(zhuǎn)換、需求進(jìn)化與存量煥新中尋找新支點(diǎn)

在中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與新質(zhì)生產(chǎn)力加速發(fā)展的推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再僅是物理空間的提供者，更日益成為承載科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)生態(tài)與專(zhuān)業(yè)服務(wù)的重要平臺(tái)。面對(duì)市場(chǎng)供需調(diào)整與租金變化，聚焦前沿賽道、具備高品質(zhì)載體和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力的園區(qū)展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。人工智能、集成電路、游戲、生命科學(xué)等領(lǐng)域的快速迭代，疊加中國(guó)企業(yè)全球化布局帶來(lái)的總部及配套需求，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展與資產(chǎn)價(jià)值躍升開(kāi)拓了新路徑。近日，仲量聯(lián)行舉辦了2025年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主分享會(huì)，圍繞市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)機(jī)遇與資產(chǎn)價(jià)值提升策略，與業(yè)界共同探討如何精準(zhǔn)服務(wù)高成長(zhǎng)性企業(yè)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間與運(yùn)營(yíng)，在變革中構(gòu)建可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀在活動(dòng)上分享道，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，科技與消費(fèi)正逐漸構(gòu)成高質(zhì)量發(fā)展的“第二增長(zhǎng)曲線”。在產(chǎn)業(yè)維度上，人工智能已升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略級(jí)“AI+”引擎，其核心機(jī)會(huì)在于賦能實(shí)體產(chǎn)業(yè)；集成電路聚焦AI芯片設(shè)計(jì)，邏輯與存儲(chǔ)領(lǐng)域潛力突出；游戲成為科技生態(tài)的關(guān)鍵試驗(yàn)場(chǎng)；創(chuàng)新藥出海加速，彰顯中國(guó)生命科學(xué)企業(yè)的全球競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，中國(guó)企業(yè)出海邁向深度運(yùn)營(yíng)，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)總部及配套服務(wù)需求，重塑產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值。

姚耀指出，在當(dāng)前供需關(guān)系調(diào)整、園區(qū)與辦公樓租金差距逐步收窄的市場(chǎng)環(huán)境下，重點(diǎn)關(guān)注AI賦能型、出海服務(wù)型及前沿科技類(lèi)租戶(hù)，將更有利于在產(chǎn)業(yè)格局演變中把握機(jī)遇、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

仲量聯(lián)行最新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶(hù)調(diào)研問(wèn)卷結(jié)果顯示，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶(hù)的租賃決策普遍保持謹(jǐn)慎。近半數(shù)的企業(yè)計(jì)劃維持現(xiàn)有辦公面積。同時(shí)，約20%有擴(kuò)張意向——主要來(lái)自?xún)?nèi)資科技企業(yè)（如人工智能、游戲、集成電路等領(lǐng)域）。

上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人俞則人表示，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)租戶(hù)展現(xiàn)出多元化選址需求，同時(shí)對(duì)于租約靈活性的重視程度顯著上升。

在選址考量上，租金成本仍是首要因素；同時(shí)，企業(yè)對(duì)樓宇品質(zhì)、交通便利性、生活配套及區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)仍保持關(guān)注。具備綜合優(yōu)勢(shì)的片區(qū)標(biāo)桿型項(xiàng)目正受到有多元化需求企業(yè)的青睞。載體細(xì)節(jié)偏好呈現(xiàn)分化，其中大面積租戶(hù)傾向獨(dú)棟或獨(dú)立園區(qū)。

除直接租金成本外，租戶(hù)對(duì)租約靈活性的要求明顯增強(qiáng)：裝修補(bǔ)貼、復(fù)原責(zé)任減免等具體條款已成為租賃談判中的焦點(diǎn)。此外，定制化交付、續(xù)租漲幅鎖定等優(yōu)惠條件也因能為企業(yè)提供更多靈活性且控制其長(zhǎng)期房地產(chǎn)支出而備受青睞。

更值得關(guān)注的是，園區(qū)服務(wù)的內(nèi)涵正在延伸。仲量聯(lián)行調(diào)研結(jié)果顯示，超半數(shù)租戶(hù)期待業(yè)主不僅提供基礎(chǔ)物業(yè)管理，還能鏈接政策申報(bào)、人才招聘、產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接等增值服務(wù)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部副經(jīng)理馮文翰分享指出，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，資管服務(wù)已不再局限于物業(yè)管理，租戶(hù)希望獲得更多元的產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)來(lái)適配其業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期發(fā)展。未來(lái)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，正從“空間提供者”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)賦能者”——唯有硬實(shí)力與軟服務(wù)并重，方能贏得優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的長(zhǎng)期青睞。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)邁入存量更新的新階段，如何適應(yīng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容更新和工作理念重塑，以提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)價(jià)值、重塑產(chǎn)業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力成為各方關(guān)注的議題。仲量聯(lián)行上海戰(zhàn)略顧問(wèn)部資深董事俞志英指出，真正的破局點(diǎn)在于“功能轉(zhuǎn)型+體驗(yàn)優(yōu)化+資源整合”三位一體的系統(tǒng)性更新。老舊園區(qū)可以借助城市更新政策，探索酒店及服務(wù)公寓、長(zhǎng)租公寓、學(xué)生功能等新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，盤(pán)活低效資產(chǎn)，增補(bǔ)園區(qū)配套。同時(shí)，業(yè)主與運(yùn)營(yíng)方也可通過(guò)打造高品質(zhì)共享會(huì)議空間、食堂餐飲空間、社群活動(dòng)空間等微更新舉措，持續(xù)提升用戶(hù)體驗(yàn)。更重要的是，充分利用各類(lèi)資源錨點(diǎn)，探討更多元的孵化器和創(chuàng)新中心打造方式，注入園區(qū)后續(xù)發(fā)展動(dòng)能。

在產(chǎn)業(yè)升級(jí)與需求變化的雙重驅(qū)動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正從空間載體向產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)演進(jìn)。無(wú)論是把握科技、消費(fèi)與出海新機(jī)遇、回應(yīng)租戶(hù)對(duì)成本與體驗(yàn)的平衡訴求，還是通過(guò)功能調(diào)整與資源整合激活存量，園區(qū)的價(jià)值越來(lái)越取決于其對(duì)產(chǎn)業(yè)邏輯的理解與運(yùn)營(yíng)協(xié)同能力。未來(lái)，那些更貼近企業(yè)真實(shí)需求、積極鏈接資源并嘗試營(yíng)造產(chǎn)業(yè)生態(tài)的園區(qū)，或?qū)⒃谧兙种刑剿鞒龈卟町惢某砷L(zhǎng)路徑。

*本文標(biāo)題插畫(huà)部分為AI生成后二次創(chuàng)作