英國(guó)租賃市場(chǎng)重大變革! 租客權(quán)益大增, 對(duì)房東限制重重, 如何應(yīng)對(duì)？

近日，醞釀多年備受關(guān)注的《租戶權(quán)益法案》獲得皇室御準(zhǔn)，標(biāo)志著英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)十年來(lái)最重大的變革。

該法案的核心目標(biāo)是重新平衡房東與租戶之間的關(guān)系。其主要措施包括廢除“無(wú)過(guò)錯(cuò)”驅(qū)逐、禁止競(jìng)價(jià)租房、禁止預(yù)付租金或簽訂過(guò)長(zhǎng)的租約，以及引入新的機(jī)制應(yīng)對(duì)租金上漲。改革的初衷是旨在讓租房更加公平和便捷。

但在一個(gè)長(zhǎng)期房源短缺的市場(chǎng)中，新法案導(dǎo)致的一些意想不到的后果不容忽視。房東可能會(huì)變得更加挑剔，更傾向于選擇收入穩(wěn)定、信用記錄良好的租戶。租賃市場(chǎng)亦或出現(xiàn)兩級(jí)分化：收入穩(wěn)定的現(xiàn)有租客享有更多保障，而沒(méi)有朝九晚五工作或信用記錄不佳的潛在租客，可能更難找到合適的出租房。

雖然 《租戶權(quán)益法案》已經(jīng)獲得通過(guò) ，但租客和房東仍在等待具體實(shí)施細(xì)則的明確解釋。預(yù)計(jì)該法律將在未來(lái)六個(gè)月內(nèi)生效。

新法案包括哪些內(nèi)容？

《租戶權(quán)益法案》是一項(xiàng)意義重大的改革，引入了驅(qū)逐租戶和租賃結(jié)構(gòu)的新規(guī)則。

該法案將終結(jié)長(zhǎng)期固定期限租賃，允許租戶提前兩個(gè)月通知即可搬離，禁止房東無(wú)故驅(qū)逐租戶，并賦予租戶挑戰(zhàn)租金上漲的權(quán)利。

此外，隨著新法案的實(shí)施，租金競(jìng)價(jià)大戰(zhàn)將被終結(jié)，房東將被禁止要求預(yù)付超過(guò)一個(gè)月的租金。

該法案將禁止房東和中介因租戶有子女或領(lǐng)取福利而拒絕出租房屋。房東不得無(wú)故拒絕租戶攜帶寵物。

新法案還將加強(qiáng)地方政府為保護(hù)租戶權(quán)益而采取的執(zhí)法力度，并迫使房東緊急修復(fù)存在安全隱患的房屋。

新設(shè)立的私人租賃行業(yè)監(jiān)察員(Private Rented Sector Ombudsman)將對(duì)租戶的投訴提供快速、具有約束力的解決方案。

租約將有何變化？

《租戶權(quán)益法案》將終結(jié)固定期限的標(biāo)準(zhǔn)租賃協(xié)議，所有租賃協(xié)議都將轉(zhuǎn)為滾動(dòng)式定期租賃。這意味著租戶只要提前兩個(gè)月通知房東，就可以隨時(shí)搬離房產(chǎn)。

新規(guī)下，房東不能再與租戶簽訂12個(gè)月或更長(zhǎng)的合同。

該法案具有追溯效力，因此即使租戶正在履行一份不含中斷條款的兩至三年期限的租賃協(xié)議，也可以僅提前兩個(gè)月通知房東結(jié)束租約。

政府指導(dǎo)稱：“新的租賃制度將適用于所有私人租賃，現(xiàn)有租賃合同將自動(dòng)轉(zhuǎn)為新制度。

此外，《租戶權(quán)益法案》還設(shè)立了為期12個(gè)月的保護(hù)期，在此期間房東不得以自身或家人入住、出售房產(chǎn)等理由驅(qū)逐租戶。

房東將如何驅(qū)逐租客？

《租戶權(quán)益法案》中的重點(diǎn)內(nèi)容之一是廢除Section 21“無(wú)過(guò)錯(cuò)”驅(qū)逐。該條款適用于新租約和現(xiàn)有租約，意味著房東將不能再無(wú)故驅(qū)逐租客。

雖然無(wú)過(guò)錯(cuò)驅(qū)逐已被廢除，但在某些情況下，房東仍然有權(quán)收回房產(chǎn)，比如房東需要出售房產(chǎn)、自己或家人搬入房產(chǎn)。但房東不得在租約的第一年內(nèi)以這些理由驅(qū)逐租戶，第一年后，房東需提前四個(gè)月通知租戶。

值得注意的是，如果房東已通知租戶需要出售房產(chǎn)，則在12個(gè)月內(nèi)不得將房產(chǎn)重新出租。

房東若存在法定驅(qū)逐理由(例如房東計(jì)劃出售房產(chǎn)、租客拖欠租金或存在反社會(huì)行為)，仍可驅(qū)逐租客，但必須通過(guò)修訂后的Section 8執(zhí)行。

房東能否提高房租？

在新法案下，房東仍可以提高租金，但每年只能提高一次，且漲幅必須與市場(chǎng)行情相符。

租戶可以對(duì)過(guò)高的、遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的租金提出上訴。

根據(jù)新法規(guī)，租戶在入住房產(chǎn)后的六個(gè)月內(nèi)，還可向仲裁庭提出租金異議。

此外，該法案還將禁止房東結(jié)束高于最初廣告的租金以終結(jié)競(jìng)價(jià)戰(zhàn)，同時(shí)合同中將不再允許寫入租金上漲條款以防止租期中途漲租，房東只能通過(guò)法定程序每年按市場(chǎng)行情漲租一次。

除去押金和首月租金外，房東不得要求租戶預(yù)付更多月份的租金。在租賃協(xié)議簽署前不得收取租金。

對(duì)于此前依賴預(yù)付租金作為保障措施的房東，應(yīng)使用擔(dān)保人或租金擔(dān)保保險(xiǎn)等替代性風(fēng)險(xiǎn)管理工具。

建立房東數(shù)據(jù)？

新法規(guī)下，英國(guó)將建立一個(gè)全國(guó)性的私人租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，要求英格蘭所有房東注冊(cè)并列出其出租房產(chǎn)的詳細(xì)信息。

此舉旨在幫助地方政府和租戶提供一個(gè)統(tǒng)一的信息來(lái)源，以便了解每處出租房產(chǎn)的所有者和管理者。

未注冊(cè)的房東將無(wú)法合法出租房產(chǎn)，并面臨罰款。

政府表示，該數(shù)據(jù)庫(kù)旨在幫助房東了解其法律義務(wù)并證明其合規(guī)性，同時(shí)為租戶提供更完善的信息，以便租戶在簽訂租賃協(xié)議時(shí)做出明智的決定。

還有哪些變化值得關(guān)注？

新法案將禁止房東和中介歧視領(lǐng)取福利或有子女的潛在租戶。

其他重要變化包括：租戶擁有更大的權(quán)利要求在房屋內(nèi)飼養(yǎng)寵物，房東必須考慮這一要求，且不得無(wú)理由拒絕。為保護(hù)權(quán)益，房東可以要求租戶購(gòu)買寵物保險(xiǎn)，以承保寵物對(duì)房屋造成的任何損壞。

此外，房東對(duì)其出租房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也將得到提高。

“體面住房標(biāo)準(zhǔn)(Decent Homes Standard)”將適用于私人租賃住房領(lǐng)域。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了房屋必須達(dá)到的最低標(biāo)準(zhǔn)，并將《Awaab's Law》應(yīng)用于私人租賃住房。該法律對(duì)房產(chǎn)中的潮濕和霉菌等危險(xiǎn)隱患的維修設(shè)定了嚴(yán)格的時(shí)限，目前這些標(biāo)準(zhǔn)已在社會(huì)住房中強(qiáng)制執(zhí)行。

地方當(dāng)局將通過(guò)最高4萬(wàn)英鎊的罰款及最高24個(gè)月租金的租金償還令(Rent Repayment Orders)強(qiáng)制執(zhí)行合規(guī)要求。同時(shí)將對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)注冊(cè)情況及申訴專員的處理進(jìn)行監(jiān)督。

房東該如何應(yīng)對(duì)？

由于新法案的出臺(tái)，房東和租客之間的權(quán)力平衡發(fā)生了翻天覆地的變化。

雖然一些房東可能會(huì)考慮出售房產(chǎn)，但大多數(shù)房東都需要為新法規(guī)做出調(diào)整。

應(yīng)對(duì)新法規(guī)，行業(yè)人士建議房東首先應(yīng)對(duì)自己的資產(chǎn)組合進(jìn)行審查，以了解并應(yīng)對(duì)新法規(guī)的影響，確保從新規(guī)生效之初就遵守規(guī)定。

房東可提前審閱租賃文件，以查明當(dāng)前或預(yù)期的違規(guī)情況，從而及時(shí)整改并證明合規(guī)性，此舉至關(guān)重要。

此外，如果您對(duì)房產(chǎn)有長(zhǎng)期規(guī)劃，例如出售、翻新或自住，那么清晰地記錄這些意圖至關(guān)重要，將對(duì)房東未來(lái)收回房產(chǎn)有所幫助。

如果有機(jī)會(huì)，建議房東在新規(guī)正式生效前，與那些租期已滿但您希望留住的現(xiàn)有租戶協(xié)商新的租金標(biāo)準(zhǔn)。

針對(duì)房東數(shù)據(jù)庫(kù)，建議房東們提前收集所有必要文件，包括燃?xì)獍踩C書、能源性能證書(EPC)及電氣合規(guī)報(bào)告(EICR)。

、安家和 ：